調(diào)整：2008年房地產(chǎn)市場的基調(diào)
經(jīng)歷了2006年、2007年持續(xù)高速的增長，2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢明顯：房價漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房價下跌明顯；消費者的購房預期發(fā)生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場交易陷入低迷，開發(fā)商資金回籠壓力加大，市場在調(diào)整中尋找方向。
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數(shù)：1月份上漲11.3%，2月份上漲10.9%，3月份上漲10.7%，4月份上漲10.1%，5月份上漲9.2%，6月份上漲8.2%，7月份上漲7.0%，8月份上漲5.3%，9月份上漲3.5%，10月份上漲1.6%，11月份上漲0.2%，12月份下降0.4%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，同樣呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢。全國70個大中城市4個季度房價變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%、環(huán)比下降1.3%。8月份是房價下降的一個重要時點，從該月開始全國70個大中城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，而且下降的城市數(shù)量不斷增加；12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有50個，二手住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有52個。
伴隨著價格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。從全國各地的情況來看，不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴重，同比降幅甚至超過50%。
與此同時，商品房空置面積大幅增加。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。
無論從同比、環(huán)比、成交量任何一個參數(shù)來看，2008年的房地產(chǎn)市場都結(jié)束了之前的單邊上漲態(tài)勢。衡量房地產(chǎn)市場的權(quán)威指標“國房景氣指數(shù)”，自2007年11月以來連續(xù)回落，到2008年10月下降到100以下，12月更是下降到96.46，表明目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期。這次調(diào)整始于2007年第四季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延。
在房價的調(diào)整過程中，消費者、房地產(chǎn)商均采取了不同的態(tài)度和行為來面對這種調(diào)整。從消費者方面來看，自2008年一季度新房貸政策正式實施，再加上從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預期，居民對購房采取謹慎態(tài)度，整個房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。央行2008年連續(xù)一、二、三季度的城鎮(zhèn)居民調(diào)查顯示，居民購房意愿持續(xù)低迷，未來3個月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下，并在第三季度達到1999年開始調(diào)查以來的最低水平13.3%，各大城市打算買房的居民占比全線下跌。1-12月，個人按揭貸款3573億元，下降29.7%，說明消費者的實際購房行為已經(jīng)大幅下挫。
從房地產(chǎn)商方面來看，市場銷售不暢，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，投資行為減少。2008年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降5.6%。
面對著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，各種論點風生水起。比較有代表性的有王石的“拐點論”、任志強的“銀行先死說”、潘石屹的“百日劇變說”、趙曉的“買房愛國論”以及“房價見底說”、“救市說”、“不救市說”等等，激烈的觀點交鋒反映了房地產(chǎn)市場復雜的變化格局、利益格局以及調(diào)整難度。
中國房地產(chǎn)市場的這次調(diào)整是中央政府各種調(diào)控政策以及房地產(chǎn)行業(yè)自身調(diào)整綜合作用的結(jié)果，也是國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢下的必然應對。2008年是國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢大幅變化的一年，特別是爆發(fā)于2007年夏天的美國次貸危機，進入2008年后不斷升級、擴散，并演變成金融危機，對我國經(jīng)濟帶來了嚴重沖擊，我國的宏觀經(jīng)濟政策隨之發(fā)生方向性變化，宏觀調(diào)控的首要任務從2008年初“兩防”調(diào)整為年中的“一保一控”，到12月明確為“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”。作為固定資產(chǎn)投資的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟周期高度正相關(guān)，政策的調(diào)整、變化決定著房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度和調(diào)整周期。
健康：2009年房地產(chǎn)市場的期望
“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”―――2009年1月6日，國務院新聞辦以此為主題召開了2009年第一場新聞發(fā)布會，充分反映了國家對于房地產(chǎn)市場的重視程度。發(fā)布會上，“啟動需求”成為關(guān)鍵詞。而就在此前半個月，2008年12月17日，溫家寶總理主持召開了國務院第40次常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。12月20日，國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出了六方面的政策措施，目標只有一個―――促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，服務“保增長”的大調(diào)控目標。
為實現(xiàn)這一目標，國家適時調(diào)整了有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸、貨幣、稅收等各項政策。
從2008年9月開始，央行在百日內(nèi)5次下調(diào)基準利率，4次下調(diào)存款準備金率，緊縮性貨幣政策開始放松。2008年10月22日，中國人民銀行宣布，自2008年10月27日起，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。主要內(nèi)容是：將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時下調(diào)個人住房公積金貸款利率。
財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，主要內(nèi)容是：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
12月20日，國務院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中規(guī)定：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
通過減免稅收與信貸優(yōu)惠，政策不僅降低了個人房貸的門檻，同時降低了交易環(huán)節(jié)的稅負。這些措施有力地支持了自住型需求，對于保障和改善民生，擴大內(nèi)需，具有不可低估的戰(zhàn)略意義。
在“一?！狈结樅汀胺e極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的指導下，一系列擴大內(nèi)需、促進增長的政策陸續(xù)推出。對于房地產(chǎn)行業(yè)，政府采取一手托市場，一手托保障的戰(zhàn)略，期望以此穩(wěn)定這一關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，避免大起大落。2009年住房保障繼續(xù)大力推進，同時結(jié)合國家“4萬億元投資計劃”，把“加快建設保障性安居工程”作為重要投資領域。2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，今后3年中央財政將投資9000億元，增加200多萬套廉租房、400多萬套經(jīng)濟適用房，進行220萬戶的棚戶區(qū)改造。根據(jù)計劃，未來3年的保障性住房將占完工住宅面積約40%。政府增大保障性住房的投資力度對樓市形成了價格信號作用，大量中低價格的保障性住房預計將在今后二三年中陸續(xù)入市，這勢必“攤薄”住房的平均價格，房地產(chǎn)市場的格局將由此改觀。從中長期看，將有利于消化房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
政府為房地產(chǎn)市場的健康保駕護航，開發(fā)商也要審時度勢，清醒地認識到政府的政策著力點在于“抓保障、穩(wěn)市場、促消費”，而不是為高價房托市。高房價依然是目前阻礙市場健康發(fā)展的障礙。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價格非常敏感，部分樓盤由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空?！蛾P(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。在這種情況下，理性的開發(fā)商理當順應潮流，合理調(diào)整價格，釋放需求。惟其如此才有交易量的恢復和上升，才有房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之未來。
房地產(chǎn)市場既關(guān)系著宏觀經(jīng)濟發(fā)展，也關(guān)系著人民群眾的切身利益，受到社會的廣泛關(guān)注。在持續(xù)了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，2009年的房地產(chǎn)市場走勢顯得更為關(guān)鍵。房價走勢不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調(diào)整期應是基本預期。在國際金融危機的沖擊下，中國必須擴大內(nèi)需，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，在這種情況下中國需要旺盛發(fā)展的房地產(chǎn)市場；但從科學發(fā)展的高度看，中國更需要一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。這不僅是貫徹科學發(fā)展觀的要求，也應是業(yè)內(nèi)企業(yè)研判走勢的基點
經(jīng)歷了2006年、2007年持續(xù)高速的增長，2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢明顯：房價漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房價下跌明顯；消費者的購房預期發(fā)生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場交易陷入低迷，開發(fā)商資金回籠壓力加大，市場在調(diào)整中尋找方向。
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數(shù)：1月份上漲11.3%，2月份上漲10.9%，3月份上漲10.7%，4月份上漲10.1%，5月份上漲9.2%，6月份上漲8.2%，7月份上漲7.0%，8月份上漲5.3%，9月份上漲3.5%，10月份上漲1.6%，11月份上漲0.2%，12月份下降0.4%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，同樣呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢。全國70個大中城市4個季度房價變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%、環(huán)比下降1.3%。8月份是房價下降的一個重要時點，從該月開始全國70個大中城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，而且下降的城市數(shù)量不斷增加；12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有50個，二手住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有52個。
伴隨著價格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。從全國各地的情況來看，不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴重，同比降幅甚至超過50%。
與此同時，商品房空置面積大幅增加。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。
無論從同比、環(huán)比、成交量任何一個參數(shù)來看，2008年的房地產(chǎn)市場都結(jié)束了之前的單邊上漲態(tài)勢。衡量房地產(chǎn)市場的權(quán)威指標“國房景氣指數(shù)”，自2007年11月以來連續(xù)回落，到2008年10月下降到100以下，12月更是下降到96.46，表明目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期。這次調(diào)整始于2007年第四季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延。
在房價的調(diào)整過程中，消費者、房地產(chǎn)商均采取了不同的態(tài)度和行為來面對這種調(diào)整。從消費者方面來看，自2008年一季度新房貸政策正式實施，再加上從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預期，居民對購房采取謹慎態(tài)度，整個房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。央行2008年連續(xù)一、二、三季度的城鎮(zhèn)居民調(diào)查顯示，居民購房意愿持續(xù)低迷，未來3個月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下，并在第三季度達到1999年開始調(diào)查以來的最低水平13.3%，各大城市打算買房的居民占比全線下跌。1-12月，個人按揭貸款3573億元，下降29.7%，說明消費者的實際購房行為已經(jīng)大幅下挫。
從房地產(chǎn)商方面來看，市場銷售不暢，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，投資行為減少。2008年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降5.6%。
面對著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，各種論點風生水起。比較有代表性的有王石的“拐點論”、任志強的“銀行先死說”、潘石屹的“百日劇變說”、趙曉的“買房愛國論”以及“房價見底說”、“救市說”、“不救市說”等等，激烈的觀點交鋒反映了房地產(chǎn)市場復雜的變化格局、利益格局以及調(diào)整難度。
中國房地產(chǎn)市場的這次調(diào)整是中央政府各種調(diào)控政策以及房地產(chǎn)行業(yè)自身調(diào)整綜合作用的結(jié)果，也是國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢下的必然應對。2008年是國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢大幅變化的一年，特別是爆發(fā)于2007年夏天的美國次貸危機，進入2008年后不斷升級、擴散，并演變成金融危機，對我國經(jīng)濟帶來了嚴重沖擊，我國的宏觀經(jīng)濟政策隨之發(fā)生方向性變化，宏觀調(diào)控的首要任務從2008年初“兩防”調(diào)整為年中的“一保一控”，到12月明確為“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”。作為固定資產(chǎn)投資的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟周期高度正相關(guān)，政策的調(diào)整、變化決定著房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度和調(diào)整周期。
健康：2009年房地產(chǎn)市場的期望
“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”―――2009年1月6日，國務院新聞辦以此為主題召開了2009年第一場新聞發(fā)布會，充分反映了國家對于房地產(chǎn)市場的重視程度。發(fā)布會上，“啟動需求”成為關(guān)鍵詞。而就在此前半個月，2008年12月17日，溫家寶總理主持召開了國務院第40次常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。12月20日，國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出了六方面的政策措施，目標只有一個―――促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，服務“保增長”的大調(diào)控目標。
為實現(xiàn)這一目標，國家適時調(diào)整了有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸、貨幣、稅收等各項政策。
從2008年9月開始，央行在百日內(nèi)5次下調(diào)基準利率，4次下調(diào)存款準備金率，緊縮性貨幣政策開始放松。2008年10月22日，中國人民銀行宣布，自2008年10月27日起，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。主要內(nèi)容是：將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時下調(diào)個人住房公積金貸款利率。
財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，主要內(nèi)容是：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
12月20日，國務院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中規(guī)定：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
通過減免稅收與信貸優(yōu)惠，政策不僅降低了個人房貸的門檻，同時降低了交易環(huán)節(jié)的稅負。這些措施有力地支持了自住型需求，對于保障和改善民生，擴大內(nèi)需，具有不可低估的戰(zhàn)略意義。
在“一?！狈结樅汀胺e極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的指導下，一系列擴大內(nèi)需、促進增長的政策陸續(xù)推出。對于房地產(chǎn)行業(yè)，政府采取一手托市場，一手托保障的戰(zhàn)略，期望以此穩(wěn)定這一關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，避免大起大落。2009年住房保障繼續(xù)大力推進，同時結(jié)合國家“4萬億元投資計劃”，把“加快建設保障性安居工程”作為重要投資領域。2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，今后3年中央財政將投資9000億元，增加200多萬套廉租房、400多萬套經(jīng)濟適用房，進行220萬戶的棚戶區(qū)改造。根據(jù)計劃，未來3年的保障性住房將占完工住宅面積約40%。政府增大保障性住房的投資力度對樓市形成了價格信號作用，大量中低價格的保障性住房預計將在今后二三年中陸續(xù)入市，這勢必“攤薄”住房的平均價格，房地產(chǎn)市場的格局將由此改觀。從中長期看，將有利于消化房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
政府為房地產(chǎn)市場的健康保駕護航，開發(fā)商也要審時度勢，清醒地認識到政府的政策著力點在于“抓保障、穩(wěn)市場、促消費”，而不是為高價房托市。高房價依然是目前阻礙市場健康發(fā)展的障礙。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價格非常敏感，部分樓盤由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空?！蛾P(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。在這種情況下，理性的開發(fā)商理當順應潮流，合理調(diào)整價格，釋放需求。惟其如此才有交易量的恢復和上升，才有房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之未來。
房地產(chǎn)市場既關(guān)系著宏觀經(jīng)濟發(fā)展，也關(guān)系著人民群眾的切身利益，受到社會的廣泛關(guān)注。在持續(xù)了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，2009年的房地產(chǎn)市場走勢顯得更為關(guān)鍵。房價走勢不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調(diào)整期應是基本預期。在國際金融危機的沖擊下，中國必須擴大內(nèi)需，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，在這種情況下中國需要旺盛發(fā)展的房地產(chǎn)市場；但從科學發(fā)展的高度看，中國更需要一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。這不僅是貫徹科學發(fā)展觀的要求，也應是業(yè)內(nèi)企業(yè)研判走勢的基點