合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這種協(xié)議產(chǎn)生于當(dāng)事人的合意，即當(dāng)事人意思表示一致即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生合同法律關(guān)系。只要當(dāng)事人依法達(dá)成協(xié)議即生法律效力(即法律約束力)。因此，依法成立的合同即生效，不需要登記。在現(xiàn)實(shí)中我們必須嚴(yán)格區(qū)分影響合同效力的登記和決定物權(quán)取得變動(dòng)效力的登記。
應(yīng)當(dāng)指出，目前我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的效力規(guī)定并不明朗，許多法律均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠?，?duì)不登記是否影響合同或其他原因行為并沒(méi)有明確。而法院審判實(shí)踐，確立了不辦理過(guò)戶登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同一律無(wú)效的原則。這樣就導(dǎo)致當(dāng)事人利益保護(hù)的失衡。
比如，在當(dāng)事人將同一(土地)房產(chǎn)賣給甲，甲支付價(jià)款并實(shí)際居住(使用)，但未登記(原因可能在出賣人，也可能在甲)。之后，原出賣人因地(房)價(jià)上漲，又將該地(房)賣與乙并迅速辦理登記。當(dāng)乙起訴甲，要求搬出退還土地(房屋)時(shí)，法院會(huì)支持乙的主張。因?yàn)樗呀?jīng)因登記取得所有權(quán)證書。但是，對(duì)于甲，法院則認(rèn)定買賣合同無(wú)效，按無(wú)效合同判令出賣人退還已支付的價(jià)款給甲;如果法院認(rèn)定出賣人有過(guò)錯(cuò)的話，還可能給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
但是，如果采用登記只影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)取得而不影響合同效力的觀點(diǎn)，那么，甲可以以有效合同向出賣人主張違約賠償，此時(shí)的賠償，即可包括預(yù)期收益或可預(yù)見(jiàn)的損失。這樣就可以更好地保護(hù)未能取得所有權(quán)一方當(dāng)事人的利益，并對(duì)一地(房)二賣行為給予法律上和經(jīng)濟(jì)上的制裁。
有鑒于將登記確定為物權(quán)變動(dòng)效力有利于平衡當(dāng)事人利益，因此，我國(guó)正在制定的物權(quán)法即采取這樣的規(guī)則，將登記僅規(guī)定影響物權(quán)變動(dòng)效力。但是，是否是所有的涉及不動(dòng)產(chǎn)的登記均是僅影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力，則是需要進(jìn)一步探討和明確的事情。比如房屋預(yù)售合同登記、房地產(chǎn)租賃合同的登記是合同生效要件，還是其他什么，就需要區(qū)分清楚。由于我國(guó)的《合同法》第44條第2款明確了法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，依照其規(guī)定，而合同法又用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣，因此，區(qū)分兩種登記在現(xiàn)實(shí)中具有非常重要的意義。
關(guān)于此，我們指出三點(diǎn)：第一，并不是所有的登記均影響合同的效力，如備案性的登記。只有明確規(guī)定登記影響合同效力時(shí)，才涉及合同的效力。第二，只有當(dāng)合同行為涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動(dòng)且只有取得登記機(jī)關(guān)的證書，才視為取得權(quán)利時(shí)，登記宜確立為影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。第三，在合同行為并沒(méi)有涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動(dòng)，而法律又規(guī)定必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠蛘呙鞔_規(guī)定不登記合同不生效力，此時(shí)登記一般應(yīng)為合同的生效要件。
應(yīng)當(dāng)指出，目前我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的效力規(guī)定并不明朗，許多法律均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠?，?duì)不登記是否影響合同或其他原因行為并沒(méi)有明確。而法院審判實(shí)踐，確立了不辦理過(guò)戶登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同一律無(wú)效的原則。這樣就導(dǎo)致當(dāng)事人利益保護(hù)的失衡。
比如，在當(dāng)事人將同一(土地)房產(chǎn)賣給甲，甲支付價(jià)款并實(shí)際居住(使用)，但未登記(原因可能在出賣人，也可能在甲)。之后，原出賣人因地(房)價(jià)上漲，又將該地(房)賣與乙并迅速辦理登記。當(dāng)乙起訴甲，要求搬出退還土地(房屋)時(shí)，法院會(huì)支持乙的主張。因?yàn)樗呀?jīng)因登記取得所有權(quán)證書。但是，對(duì)于甲，法院則認(rèn)定買賣合同無(wú)效，按無(wú)效合同判令出賣人退還已支付的價(jià)款給甲;如果法院認(rèn)定出賣人有過(guò)錯(cuò)的話，還可能給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
但是，如果采用登記只影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)取得而不影響合同效力的觀點(diǎn)，那么，甲可以以有效合同向出賣人主張違約賠償，此時(shí)的賠償，即可包括預(yù)期收益或可預(yù)見(jiàn)的損失。這樣就可以更好地保護(hù)未能取得所有權(quán)一方當(dāng)事人的利益，并對(duì)一地(房)二賣行為給予法律上和經(jīng)濟(jì)上的制裁。
有鑒于將登記確定為物權(quán)變動(dòng)效力有利于平衡當(dāng)事人利益，因此，我國(guó)正在制定的物權(quán)法即采取這樣的規(guī)則，將登記僅規(guī)定影響物權(quán)變動(dòng)效力。但是，是否是所有的涉及不動(dòng)產(chǎn)的登記均是僅影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力，則是需要進(jìn)一步探討和明確的事情。比如房屋預(yù)售合同登記、房地產(chǎn)租賃合同的登記是合同生效要件，還是其他什么，就需要區(qū)分清楚。由于我國(guó)的《合同法》第44條第2款明確了法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，依照其規(guī)定，而合同法又用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣，因此，區(qū)分兩種登記在現(xiàn)實(shí)中具有非常重要的意義。
關(guān)于此，我們指出三點(diǎn)：第一，并不是所有的登記均影響合同的效力，如備案性的登記。只有明確規(guī)定登記影響合同效力時(shí)，才涉及合同的效力。第二，只有當(dāng)合同行為涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動(dòng)且只有取得登記機(jī)關(guān)的證書，才視為取得權(quán)利時(shí)，登記宜確立為影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。第三，在合同行為并沒(méi)有涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動(dòng)，而法律又規(guī)定必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠蛘呙鞔_規(guī)定不登記合同不生效力，此時(shí)登記一般應(yīng)為合同的生效要件。