代理實務:不動產權取得與登記

如前所述，我國采取強制登記制，只有進行了登記，取得權屬證書才算是取得不動產物權，因此也就只有登記才標志所有權移轉和其他物權的取得。
    土地取得的方式主要有繼承、買賣、贈與、置換或交換等。在非實行強制登記制度的國家，僅僅有這些行為即可以移轉所有權。而且在實行意思主義的國家，合同一成立所有權即發(fā)生移轉效力。但是在實行登記簿表征所有權的國家，合同等行為僅僅是所有權移轉的原因行為或基礎行為，要使不動產發(fā)生物權取得或變動效力還必須進行登記，將原所有權人的權利注銷、變更，將新權利人登記為所有權人并頒發(fā)權屬證書。
    取得不動產權之所以要登記，是因為不動產權不是靠占有來表征的，而是靠登記證書，即登記機關頒發(fā)的產權證書來證明的，證書上登記的所有權人即為不動產權人。因此，取得不動產權，必須將原來的不動產權證注銷或變更，即先消滅原不動產權人的權利，然后將自己登記為不動產權人。這一過程一般同時在同一登記程序中完成。實際上，這一過程即是不動產權人的變更，因此不動產權移轉登記，又俗稱過戶登記。
    由于移轉不動產權涉及到合同等原因行為，又涉及移轉不動產權的登記行為，所以，需要明確登記是影響合同的效力，還是僅僅影響物權移轉或變動效力。