某縣農(nóng)資公司于1997年將其所有的倉庫房產(chǎn)作抵押，向農(nóng)行某支行借款，雙方簽訂了《房屋抵押(借款)合同》，該抵押在該縣房產(chǎn)管理所辦理了登記。2002年，農(nóng)資公司將倉庫及其空地的使用權租給劉某使用，雙方簽訂了《倉庫租賃協(xié)議書》。另該縣國土資源局通過復函的方式確認倉庫所占用的土地為劃拔用地，農(nóng)資公司擁有該地塊的國有土地使用權。2006年，農(nóng)資公司將倉庫房地產(chǎn)變賣償還農(nóng)行某支行貸款，韋某在競買中競得，并辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)?，F(xiàn)韋某要求終止《倉庫租賃協(xié)議書》。
疑惑：
1.《倉庫租賃協(xié)議書》是否有效?
2.“買賣不破租賃”，韋某能否主張租賃協(xié)議無效?
解析：
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱“《暫行條例》”)第31條規(guī)定：“土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規(guī)定辦理登記?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“領有國有土地使用證，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”可見國有土地使用權可以出租，但是須履行必要的法律程序。本案中，1990年該縣人民政府已給該倉庫核發(fā)了《國有土地使用證》，農(nóng)資公司擁有劃撥國有土地使用權的權利。而農(nóng)資公司與劉某鑒訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，雙方未就土地使用權的出租依照國家法律法規(guī)辦理登記及批準手續(xù)，因此，農(nóng)資公司與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》中約定出租土地使用權的內(nèi)容無效。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！奔此追Q的“買賣不破租賃”，則韋某是否無權要求終止租賃關系呢?其實不然。農(nóng)資公同與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，該倉庫已作為債權擔保抵押給農(nóng)行其支行，農(nóng)資公司與銀行簽訂了《房屋抵押(借款)合同》。按照抵押擔保的規(guī)定，在抵押期間，抵押物不轉(zhuǎn)移占有，抵押人仍占有抵押物，并可繼續(xù)使用，進行生產(chǎn)、經(jīng)營。因此，抵押人可以將抵押財產(chǎn)出租。抵押權設定在先，租賃合同訂立在后，抵押權應當優(yōu)于承租人的租賃權。以抵押物設定租賃合同時，承租人不得以租賃合同對抗抵押權人行使抵押權。故抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，在實現(xiàn)抵押權時，租賃合同不再有效。本案中，韋某既通過競買成為倉庫的所有權人，則《倉庫租賃協(xié)議書》對其不具有約束力。故韋某要求終止農(nóng)資公司與劉某簽訂的房屋租賃合同關系符合法律規(guī)定。
疑惑：
1.《倉庫租賃協(xié)議書》是否有效?
2.“買賣不破租賃”，韋某能否主張租賃協(xié)議無效?
解析：
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱“《暫行條例》”)第31條規(guī)定：“土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規(guī)定辦理登記?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“領有國有土地使用證，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”可見國有土地使用權可以出租，但是須履行必要的法律程序。本案中，1990年該縣人民政府已給該倉庫核發(fā)了《國有土地使用證》，農(nóng)資公司擁有劃撥國有土地使用權的權利。而農(nóng)資公司與劉某鑒訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，雙方未就土地使用權的出租依照國家法律法規(guī)辦理登記及批準手續(xù)，因此，農(nóng)資公司與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》中約定出租土地使用權的內(nèi)容無效。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！奔此追Q的“買賣不破租賃”，則韋某是否無權要求終止租賃關系呢?其實不然。農(nóng)資公同與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，該倉庫已作為債權擔保抵押給農(nóng)行其支行，農(nóng)資公司與銀行簽訂了《房屋抵押(借款)合同》。按照抵押擔保的規(guī)定，在抵押期間，抵押物不轉(zhuǎn)移占有，抵押人仍占有抵押物，并可繼續(xù)使用，進行生產(chǎn)、經(jīng)營。因此，抵押人可以將抵押財產(chǎn)出租。抵押權設定在先，租賃合同訂立在后，抵押權應當優(yōu)于承租人的租賃權。以抵押物設定租賃合同時，承租人不得以租賃合同對抗抵押權人行使抵押權。故抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，在實現(xiàn)抵押權時，租賃合同不再有效。本案中，韋某既通過競買成為倉庫的所有權人，則《倉庫租賃協(xié)議書》對其不具有約束力。故韋某要求終止農(nóng)資公司與劉某簽訂的房屋租賃合同關系符合法律規(guī)定。