土地產(chǎn)權(quán)制度是土地管理制度的基礎(chǔ)和依據(jù)。我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度與土地管理制度和土地管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題存在著密切的關(guān)系，甚至是決定性的原因。從解決土地管理的根本問(wèn)題出發(fā)，就必須從產(chǎn)權(quán)問(wèn)題入手，拋開(kāi)意識(shí)形態(tài)的羈絆，研究在現(xiàn)階段，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化過(guò)程中，采取既能提高效率又能實(shí)現(xiàn)公平的土地產(chǎn)權(quán)制度，繼而解決土地管理過(guò)程中存在的種種問(wèn)題。
一、現(xiàn)行土地制度存在的深層次矛盾與問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市土地歸國(guó)家所有即全民所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。和人口分為城市人和農(nóng)村人一樣，土地也分為城市土地和農(nóng)村土地，因此，理論上將此稱為二元結(jié)構(gòu)。這種二元結(jié)構(gòu)在管理實(shí)踐中出現(xiàn)了很多令人費(fèi)解而又在現(xiàn)有制度框架中難以解決的問(wèn)題。
(一)現(xiàn)行農(nóng)村土地集體所有制的制度缺陷
農(nóng)村土地集體所有制起源于20世紀(jì)50年代的人民公社制度。人民公社成立后，我國(guó)徹底摒棄了延續(xù)幾千年的土地私有制度，實(shí)行勞動(dòng)群眾集體所有制。生產(chǎn)資料歸集體所有;集體經(jīng)濟(jì)組織的成員共同勞動(dòng);勞動(dòng)成果共同分配是集體經(jīng)濟(jì)的三大特征。勞動(dòng)決定成果的分配，而生產(chǎn)資料不再作為分配的要素，集體成員脫離集體經(jīng)濟(jì)組織，不再參與集體活動(dòng)，其權(quán)益相應(yīng)消失。從集體所有制的特征來(lái)看，有點(diǎn)像國(guó)際上流行的合作制組織。上世紀(jì)80年代人民公社解體之后，除極少數(shù)農(nóng)村如江蘇省的華西村、河南省的南街村等仍保留集體經(jīng)濟(jì)組織之外，其他絕大多數(shù)都分田到戶了。人民公社是政社合一的機(jī)構(gòu)，解體后公社一級(jí)機(jī)構(gòu)搖身一變成為鄉(xiāng)級(jí)人民政府，生產(chǎn)犬隊(duì)改為村民自治組織，生產(chǎn)隊(duì)改為民小組。生產(chǎn)資料或集體財(cái)產(chǎn)分配給集體成員，土地由農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)口很多地方已難以找到集體經(jīng)濟(jì)的影子，國(guó)或只留下集體經(jīng)濟(jì)組織的外殼。對(duì)已經(jīng)不存在的事物或只留下一個(gè)外殼的東西仍作為法律主體，尤其是歷次憲法修改過(guò)程中法律制訂者都視而不見(jiàn)，對(duì)此只能表示深深的遺憾。但由此引發(fā)的種種問(wèn)題和后果難以想象。
憲法規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，由于已不存在集體經(jīng)濟(jì)組織，因此從性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為集體成員共同所有，即由公有制轉(zhuǎn)化為“共有制”。后者和前者的重大區(qū)別在于集體成員只對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，而不需共同勞動(dòng)，共同分配。就如居住在一幢高層建筑上的城市居民對(duì)電梯等公共設(shè)施享有其有權(quán)一樣。共有權(quán)不需要人格化代表，只需要成員多數(shù)人的意志表示即可。這種“土地共有制”，在全世界已很少存在，據(jù)說(shuō)，美國(guó)印第安部落仍實(shí)行這種制度，但已由美國(guó)聯(lián)邦政府替印第安人托管。
農(nóng)村集體土地既歸鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所有，也歸村和村民小組所有，在土地被征用或被征購(gòu)過(guò)程中，對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的分割使這三級(jí)都成為受益者，而承包土地的農(nóng)民雖失去了所耕作的土地，但因不是所有者，因此，并不是法定的談判對(duì)象，因此沒(méi)有多少話語(yǔ)權(quán)，只能得到些許補(bǔ)償費(fèi)。除非一個(gè)村莊更多的人失去土地，且利益受到嚴(yán)重?fù)p害，才會(huì)上訪或聚眾鬧事，多數(shù)情況下，理性的選擇是被動(dòng)接受。省縣兩級(jí)政府從經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮，往往選擇“睜一只眼閉一只眼”而不予深究。所帶來(lái)的直接后果是作為集體土地的所有者或所有者代表更愿意土地被大量征用或征購(gòu)，這和國(guó)家所推行的最嚴(yán)格的土地政策大相徑庭。因此這項(xiàng)政策的實(shí)施效果從長(zhǎng)期來(lái)看是值得懷疑的。利益受到損害的農(nóng)民的上訪是獲取土地占用信息的主要渠道，但政府并不提倡，因此中央政府很難得到土地利用的真實(shí)信息，只能被動(dòng)接受土地被大量占用的事實(shí)和結(jié)果。
綜上所述，土地集體所有的制度已沒(méi)有存在的價(jià)值，繼續(xù)存在下去，有百害而無(wú)一利。我們認(rèn)為已到對(duì)其進(jìn)行根本性改革的時(shí)候。
(二)二元土地制度形成的深層次矛盾
根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。這就形成了二元土地所有制度。在二元土地所有制度的基礎(chǔ)上又形成了二元土地管理制度。這種二元土地制度造成了許多難以解決的問(wèn)題和矛盾。
1.低補(bǔ)償高出讓，地方政府成為損害農(nóng)民利益的始作俑者
根據(jù)《土地管理法》，國(guó)有土地須繳納土地出讓金取得土地使用權(quán)后，才能使用土地。而使用集體土地，須辦理土地征用手續(xù)，并進(jìn)行補(bǔ)償，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后，才能使用土地。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)則不需辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。由于有此差別，很多地方政府便打起了農(nóng)地的主意，假借辦開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，把大量農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，通過(guò)“低補(bǔ)償”、“高出讓”，積累建設(shè)資金，建起了“超豪華”城市，還美其名曰“經(jīng)營(yíng)城市”。“弱勢(shì)”的農(nóng)民在“強(qiáng)大”的政府面前只能默默承受。不能承受的農(nóng)民或采取上訪或聚眾鬧事造成社會(huì)不穩(wěn)定。
2.城鄉(xiāng)二元土地市場(chǎng)正在形成
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)繁瑣，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地手續(xù)就簡(jiǎn)單得多，在各地政府大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，很多土地轉(zhuǎn)用甚至不需要辦理任何手續(xù)。在東部沿海地區(qū)，農(nóng)民在自己的耕地上建起了住宅和工廠，城鎮(zhèn)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，在加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)土地的占用也令人觸目驚心。在城市郊區(qū)，很多建設(shè)項(xiàng)目采取和鄉(xiāng)村合資的方式即通過(guò)土地入股獲得建設(shè)用地，而不再通過(guò)土地轉(zhuǎn)用的形式。隨著城市的擴(kuò)大，在城市內(nèi)部也將出現(xiàn)二元土地市場(chǎng)。城市土地使用權(quán)有法定的年限，而農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地卻未規(guī)定使用年限，所以城里有很多人到農(nóng)村去建設(shè)別墅或休閑場(chǎng)所。
3.城市土地國(guó)有化將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
城市土地由國(guó)家所有，一般指現(xiàn)有的被民政部批準(zhǔn)確定的600多座城市和一部分縣城，很多建制鎮(zhèn)使用的多是集體土地。這些建制鎮(zhèn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，如浙江省溫州市下屬的龍崗鎮(zhèn)、鰲江鎮(zhèn)，江蘇省的同里鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)等，其規(guī)模已相當(dāng)于中小城市，城鎮(zhèn)建設(shè)用地屬于集體性質(zhì)，要不要辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)?使用城市土地的單位和個(gè)人，要不要繳納土地出讓金?遍布全國(guó)各個(gè)城市的城中村問(wèn)題之所以難以解決，就是因?yàn)闋可娴酵恋亍白冃浴眴?wèn)題。土地不變性，政府難以進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，而要變性，誰(shuí)來(lái)支付土地補(bǔ)償費(fèi)?土地變性后，誰(shuí)來(lái)支付土地出讓金?城市中集體土地變性，成為一個(gè)誰(shuí)也解不開(kāi)的結(jié)。而打這個(gè)結(jié)的人就是我們自己，因?yàn)橥恋乇緹o(wú)性，是我們給強(qiáng)加上去的。
4.土地粗放利用的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重
土地二元制度的不合理性決定了其不可持續(xù)性，也注定了其必然改變的結(jié)果。很多人尤其是投資者和企業(yè)家不僅把土地當(dāng)作生產(chǎn)資料，也把其當(dāng)成投資的工具，在興辦實(shí)業(yè)時(shí)，盡可能多地占用土地。農(nóng)民宅基地的占用也是越大越好，有的一戶占用幾份宅基地。這是他們最理性的選擇。
二、土地私有化思潮辨析
世界上有三種土地所有制度：國(guó)有制、私有制和集體所有制。集體所有制有很多弊端，故改革之聲不絕于耳。有人主張國(guó)有化，另有一些人雖然沒(méi)有公開(kāi)自己的觀點(diǎn)，但主張私有化的大有人在，甚至存在一種私有化思潮。很多人認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜，可以存而不論，但此問(wèn)題又是土地管理制度的前提，是繞不開(kāi)躲不過(guò)的問(wèn)題。不理清楚這一問(wèn)題，土地管理制度便找不到方向和基礎(chǔ)。
(一)資本主義國(guó)家土地私有化的教訓(xùn)
目前世界多數(shù)國(guó)家實(shí)行的都是土地私有制，中國(guó)幾千年的封建社會(huì)實(shí)行的也是私有制(是沒(méi)有得到法律保障的土地制度)。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，私有產(chǎn)權(quán)的邊界清晰，權(quán)益得到國(guó)家法律的有效保護(hù)，可有效防止外部性所帶來(lái)的效率損失，故私有制的效率高于公有制。
資本主義國(guó)家無(wú)一例外實(shí)行的是土地私有制度。多數(shù)資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，但不能得出這樣的結(jié)論：即因?yàn)槠鋵?shí)行土地私有制，才導(dǎo)致今天如此發(fā)達(dá)。應(yīng)該看到實(shí)行土地私有制的國(guó)家有很多還非常貧窮。因此，也不能認(rèn)為只要實(shí)行了土地私有制，經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)達(dá)起來(lái)。相反，實(shí)行土地私有制的國(guó)家，在工業(yè)化、城市化過(guò)程中有許多教訓(xùn)。
上世紀(jì)60至80年代，日本的工業(yè)化、城市化過(guò)程加快，對(duì)土地產(chǎn)生了巨大需求。但持有土地的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)讓手中的土地，政府和工商業(yè)者不得不出高價(jià)購(gòu)買，由此提高了政府和企業(yè)的投資成本。國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)付出了高昂的代價(jià)，如在道路建設(shè)中，用地費(fèi)占總投資的比重曾達(dá)到90%。農(nóng)民通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地獲得了巨大收益，并用于購(gòu)買房產(chǎn)和企業(yè)的股票，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的上揚(yáng)，形成了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)不斷上揚(yáng)的同時(shí)，企業(yè)的成本也在節(jié)節(jié)上升，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力下降。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，許多銀行和企業(yè)破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)不景氣長(zhǎng)達(dá)十幾年時(shí)間。
一、現(xiàn)行土地制度存在的深層次矛盾與問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市土地歸國(guó)家所有即全民所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。和人口分為城市人和農(nóng)村人一樣，土地也分為城市土地和農(nóng)村土地，因此，理論上將此稱為二元結(jié)構(gòu)。這種二元結(jié)構(gòu)在管理實(shí)踐中出現(xiàn)了很多令人費(fèi)解而又在現(xiàn)有制度框架中難以解決的問(wèn)題。
(一)現(xiàn)行農(nóng)村土地集體所有制的制度缺陷
農(nóng)村土地集體所有制起源于20世紀(jì)50年代的人民公社制度。人民公社成立后，我國(guó)徹底摒棄了延續(xù)幾千年的土地私有制度，實(shí)行勞動(dòng)群眾集體所有制。生產(chǎn)資料歸集體所有;集體經(jīng)濟(jì)組織的成員共同勞動(dòng);勞動(dòng)成果共同分配是集體經(jīng)濟(jì)的三大特征。勞動(dòng)決定成果的分配，而生產(chǎn)資料不再作為分配的要素，集體成員脫離集體經(jīng)濟(jì)組織，不再參與集體活動(dòng)，其權(quán)益相應(yīng)消失。從集體所有制的特征來(lái)看，有點(diǎn)像國(guó)際上流行的合作制組織。上世紀(jì)80年代人民公社解體之后，除極少數(shù)農(nóng)村如江蘇省的華西村、河南省的南街村等仍保留集體經(jīng)濟(jì)組織之外，其他絕大多數(shù)都分田到戶了。人民公社是政社合一的機(jī)構(gòu)，解體后公社一級(jí)機(jī)構(gòu)搖身一變成為鄉(xiāng)級(jí)人民政府，生產(chǎn)犬隊(duì)改為村民自治組織，生產(chǎn)隊(duì)改為民小組。生產(chǎn)資料或集體財(cái)產(chǎn)分配給集體成員，土地由農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)口很多地方已難以找到集體經(jīng)濟(jì)的影子，國(guó)或只留下集體經(jīng)濟(jì)組織的外殼。對(duì)已經(jīng)不存在的事物或只留下一個(gè)外殼的東西仍作為法律主體，尤其是歷次憲法修改過(guò)程中法律制訂者都視而不見(jiàn)，對(duì)此只能表示深深的遺憾。但由此引發(fā)的種種問(wèn)題和后果難以想象。
憲法規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，由于已不存在集體經(jīng)濟(jì)組織，因此從性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為集體成員共同所有，即由公有制轉(zhuǎn)化為“共有制”。后者和前者的重大區(qū)別在于集體成員只對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，而不需共同勞動(dòng)，共同分配。就如居住在一幢高層建筑上的城市居民對(duì)電梯等公共設(shè)施享有其有權(quán)一樣。共有權(quán)不需要人格化代表，只需要成員多數(shù)人的意志表示即可。這種“土地共有制”，在全世界已很少存在，據(jù)說(shuō)，美國(guó)印第安部落仍實(shí)行這種制度，但已由美國(guó)聯(lián)邦政府替印第安人托管。
農(nóng)村集體土地既歸鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所有，也歸村和村民小組所有，在土地被征用或被征購(gòu)過(guò)程中，對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的分割使這三級(jí)都成為受益者，而承包土地的農(nóng)民雖失去了所耕作的土地，但因不是所有者，因此，并不是法定的談判對(duì)象，因此沒(méi)有多少話語(yǔ)權(quán)，只能得到些許補(bǔ)償費(fèi)。除非一個(gè)村莊更多的人失去土地，且利益受到嚴(yán)重?fù)p害，才會(huì)上訪或聚眾鬧事，多數(shù)情況下，理性的選擇是被動(dòng)接受。省縣兩級(jí)政府從經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮，往往選擇“睜一只眼閉一只眼”而不予深究。所帶來(lái)的直接后果是作為集體土地的所有者或所有者代表更愿意土地被大量征用或征購(gòu)，這和國(guó)家所推行的最嚴(yán)格的土地政策大相徑庭。因此這項(xiàng)政策的實(shí)施效果從長(zhǎng)期來(lái)看是值得懷疑的。利益受到損害的農(nóng)民的上訪是獲取土地占用信息的主要渠道，但政府并不提倡，因此中央政府很難得到土地利用的真實(shí)信息，只能被動(dòng)接受土地被大量占用的事實(shí)和結(jié)果。
綜上所述，土地集體所有的制度已沒(méi)有存在的價(jià)值，繼續(xù)存在下去，有百害而無(wú)一利。我們認(rèn)為已到對(duì)其進(jìn)行根本性改革的時(shí)候。
(二)二元土地制度形成的深層次矛盾
根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。這就形成了二元土地所有制度。在二元土地所有制度的基礎(chǔ)上又形成了二元土地管理制度。這種二元土地制度造成了許多難以解決的問(wèn)題和矛盾。
1.低補(bǔ)償高出讓，地方政府成為損害農(nóng)民利益的始作俑者
根據(jù)《土地管理法》，國(guó)有土地須繳納土地出讓金取得土地使用權(quán)后，才能使用土地。而使用集體土地，須辦理土地征用手續(xù)，并進(jìn)行補(bǔ)償，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后，才能使用土地。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)則不需辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。由于有此差別，很多地方政府便打起了農(nóng)地的主意，假借辦開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，把大量農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，通過(guò)“低補(bǔ)償”、“高出讓”，積累建設(shè)資金，建起了“超豪華”城市，還美其名曰“經(jīng)營(yíng)城市”。“弱勢(shì)”的農(nóng)民在“強(qiáng)大”的政府面前只能默默承受。不能承受的農(nóng)民或采取上訪或聚眾鬧事造成社會(huì)不穩(wěn)定。
2.城鄉(xiāng)二元土地市場(chǎng)正在形成
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)繁瑣，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地手續(xù)就簡(jiǎn)單得多，在各地政府大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，很多土地轉(zhuǎn)用甚至不需要辦理任何手續(xù)。在東部沿海地區(qū)，農(nóng)民在自己的耕地上建起了住宅和工廠，城鎮(zhèn)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，在加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)土地的占用也令人觸目驚心。在城市郊區(qū)，很多建設(shè)項(xiàng)目采取和鄉(xiāng)村合資的方式即通過(guò)土地入股獲得建設(shè)用地，而不再通過(guò)土地轉(zhuǎn)用的形式。隨著城市的擴(kuò)大，在城市內(nèi)部也將出現(xiàn)二元土地市場(chǎng)。城市土地使用權(quán)有法定的年限，而農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地卻未規(guī)定使用年限，所以城里有很多人到農(nóng)村去建設(shè)別墅或休閑場(chǎng)所。
3.城市土地國(guó)有化將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
城市土地由國(guó)家所有，一般指現(xiàn)有的被民政部批準(zhǔn)確定的600多座城市和一部分縣城，很多建制鎮(zhèn)使用的多是集體土地。這些建制鎮(zhèn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，如浙江省溫州市下屬的龍崗鎮(zhèn)、鰲江鎮(zhèn)，江蘇省的同里鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)等，其規(guī)模已相當(dāng)于中小城市，城鎮(zhèn)建設(shè)用地屬于集體性質(zhì)，要不要辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)?使用城市土地的單位和個(gè)人，要不要繳納土地出讓金?遍布全國(guó)各個(gè)城市的城中村問(wèn)題之所以難以解決，就是因?yàn)闋可娴酵恋亍白冃浴眴?wèn)題。土地不變性，政府難以進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，而要變性，誰(shuí)來(lái)支付土地補(bǔ)償費(fèi)?土地變性后，誰(shuí)來(lái)支付土地出讓金?城市中集體土地變性，成為一個(gè)誰(shuí)也解不開(kāi)的結(jié)。而打這個(gè)結(jié)的人就是我們自己，因?yàn)橥恋乇緹o(wú)性，是我們給強(qiáng)加上去的。
4.土地粗放利用的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重
土地二元制度的不合理性決定了其不可持續(xù)性，也注定了其必然改變的結(jié)果。很多人尤其是投資者和企業(yè)家不僅把土地當(dāng)作生產(chǎn)資料，也把其當(dāng)成投資的工具，在興辦實(shí)業(yè)時(shí)，盡可能多地占用土地。農(nóng)民宅基地的占用也是越大越好，有的一戶占用幾份宅基地。這是他們最理性的選擇。
二、土地私有化思潮辨析
世界上有三種土地所有制度：國(guó)有制、私有制和集體所有制。集體所有制有很多弊端，故改革之聲不絕于耳。有人主張國(guó)有化，另有一些人雖然沒(méi)有公開(kāi)自己的觀點(diǎn)，但主張私有化的大有人在，甚至存在一種私有化思潮。很多人認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜，可以存而不論，但此問(wèn)題又是土地管理制度的前提，是繞不開(kāi)躲不過(guò)的問(wèn)題。不理清楚這一問(wèn)題，土地管理制度便找不到方向和基礎(chǔ)。
(一)資本主義國(guó)家土地私有化的教訓(xùn)
目前世界多數(shù)國(guó)家實(shí)行的都是土地私有制，中國(guó)幾千年的封建社會(huì)實(shí)行的也是私有制(是沒(méi)有得到法律保障的土地制度)。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，私有產(chǎn)權(quán)的邊界清晰，權(quán)益得到國(guó)家法律的有效保護(hù)，可有效防止外部性所帶來(lái)的效率損失，故私有制的效率高于公有制。
資本主義國(guó)家無(wú)一例外實(shí)行的是土地私有制度。多數(shù)資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，但不能得出這樣的結(jié)論：即因?yàn)槠鋵?shí)行土地私有制，才導(dǎo)致今天如此發(fā)達(dá)。應(yīng)該看到實(shí)行土地私有制的國(guó)家有很多還非常貧窮。因此，也不能認(rèn)為只要實(shí)行了土地私有制，經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)達(dá)起來(lái)。相反，實(shí)行土地私有制的國(guó)家，在工業(yè)化、城市化過(guò)程中有許多教訓(xùn)。
上世紀(jì)60至80年代，日本的工業(yè)化、城市化過(guò)程加快，對(duì)土地產(chǎn)生了巨大需求。但持有土地的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)讓手中的土地，政府和工商業(yè)者不得不出高價(jià)購(gòu)買，由此提高了政府和企業(yè)的投資成本。國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)付出了高昂的代價(jià)，如在道路建設(shè)中，用地費(fèi)占總投資的比重曾達(dá)到90%。農(nóng)民通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地獲得了巨大收益，并用于購(gòu)買房產(chǎn)和企業(yè)的股票，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的上揚(yáng)，形成了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)不斷上揚(yáng)的同時(shí)，企業(yè)的成本也在節(jié)節(jié)上升，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力下降。上世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，許多銀行和企業(yè)破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)不景氣長(zhǎng)達(dá)十幾年時(shí)間。