第五章 房地產(chǎn)會計 （01年、02年考過5分）
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類 區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運 生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立行業(yè)，具有以下主要的特點。
1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性?！ ?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認。一般說來有以下方式：
（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（3）出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的賬務(wù)處理
涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序（僅作一般了解） 分為四個階段——
1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費用支出的合計數(shù)額。
開發(fā)成本按用途分類四類進行二級明細核算類別 內(nèi)容土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費用支出包括土地（即建設(shè)場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用支出
房屋建設(shè)項目成本費用支出 見課本
代建工程項目成本費用支出 見課本
在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費用支出進行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進行明細核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補償費 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 4建筑安裝工程費 5配套設(shè)施費 6開發(fā)間接費
以上6項目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進行歸類核算。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集
可總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類別 歸集原則 說明 1房屋開發(fā)建造成本 2 土地開發(fā)成本 3 代建工程開發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設(shè)置
（1）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置
“開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬。
一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應(yīng)在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個三級科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（經(jīng)營房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（周圍房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（代建房）”進行明細分類核算。
在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”、“配套設(shè)施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置
土地開發(fā)成本依然設(shè)置“開發(fā)成本”科目進行核算。
土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目進行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關(guān)房屋建筑成本。
D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。
（3）配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行。
（4）代建工程開發(fā)成本的科目設(shè)置 “開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設(shè)置專項對六個成本項目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序
2.土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。
發(fā)生土地征用及補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等直接費用時：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款
開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結(jié)轉(zhuǎn)：
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)（用于土地銷售之土地開發(fā)成本）
開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本）（注意這是教材的寫法，我認為應(yīng)該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗收時
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務(wù)處理
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類 區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運 生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立行業(yè)，具有以下主要的特點。
1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性?！ ?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認。一般說來有以下方式：
（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（3）出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的賬務(wù)處理
涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序（僅作一般了解） 分為四個階段——
1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費用支出的合計數(shù)額。
開發(fā)成本按用途分類四類進行二級明細核算類別 內(nèi)容土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費用支出包括土地（即建設(shè)場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用支出
房屋建設(shè)項目成本費用支出 見課本
代建工程項目成本費用支出 見課本
在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費用支出進行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進行明細核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補償費 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 4建筑安裝工程費 5配套設(shè)施費 6開發(fā)間接費
以上6項目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進行歸類核算。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集
可總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類別 歸集原則 說明 1房屋開發(fā)建造成本 2 土地開發(fā)成本 3 代建工程開發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設(shè)置
（1）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置
“開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬。
一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應(yīng)在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個三級科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（經(jīng)營房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（周圍房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（代建房）”進行明細分類核算。
在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”、“配套設(shè)施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置
土地開發(fā)成本依然設(shè)置“開發(fā)成本”科目進行核算。
土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目進行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關(guān)房屋建筑成本。
D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。
（3）配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行。
（4）代建工程開發(fā)成本的科目設(shè)置 “開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設(shè)置專項對六個成本項目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序
2.土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。
發(fā)生土地征用及補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等直接費用時：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款
開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結(jié)轉(zhuǎn)：
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)（用于土地銷售之土地開發(fā)成本）
開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本）（注意這是教材的寫法，我認為應(yīng)該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗收時
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務(wù)處理