房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲急欲銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。第26日，該別墅被意外焚毀。下列關(guān)于乙的權(quán)利義務(wù)的何種表述是正確的？
A．若房屋未焚毀，丙有權(quán)要求乙搬離房屋
B．若房屋未焚毀，法院應(yīng)確認(rèn)該房屋為乙所有
C．乙對(duì)房屋的占有為善意、自主占有
D．乙應(yīng)向丙賠償因房屋焚毀而造成的損失
【參考答案】 AC
【考點(diǎn)提示】 買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、占有種類(lèi)
【試題解析】 選項(xiàng)AB涉及對(duì)房屋所有權(quán)取得的考查。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)實(shí)行登記生效主義，即當(dāng)事人雙方僅有不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的意思表示還不能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。只有經(jīng)過(guò)法定的公示方法(不動(dòng)產(chǎn)通常為登記)，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)才能夠發(fā)生法律效力，受讓人才能夠取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，同時(shí)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”本題中，雖然甲與乙、丙、丁都簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并且乙已經(jīng)付款人住。但是，只有丙進(jìn)行了房地產(chǎn)的登記，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示原則，只有丙取得了房屋的所有權(quán)。依據(jù)所有權(quán)具有的占有、使用、收益、處分并且排除他人干涉的權(quán)能，丙有權(quán)要求乙搬離房屋，所以選項(xiàng)A正確，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。
選項(xiàng)C涉及對(duì)占有的考查。占有是對(duì)物在事實(shí)上形成的占領(lǐng)、控制。根據(jù)占有的不同狀態(tài)，可以對(duì)占有進(jìn)行不同的分類(lèi)。依據(jù)占有人的意思為標(biāo)準(zhǔn)，可以將占有分為自主占有和他主占有。自主占有是指以物屬于自己所有的意思進(jìn)行占有。沒(méi)有所有的意思，僅于某種特定關(guān)系支配物的意思的占有，稱(chēng)為無(wú)主占有。無(wú)權(quán)占有依據(jù)無(wú)權(quán)占有人占有的主觀心理狀態(tài)的不同又可以分為善意占有和惡意占有。善意占有是指占有人不知其無(wú)占有的權(quán)利而進(jìn)行占有；惡意占有是指占有人知道自己無(wú)占有的權(quán)利而進(jìn)行占有。題目中，甲與乙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，只是沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。所以，可以推知乙對(duì)房屋的占有應(yīng)當(dāng)是確信自己享有所有權(quán)的一種善意、自主占有。選項(xiàng)c是正確的。
選項(xiàng)D是錯(cuò)誤的，房屋焚毀后，丙對(duì)乙沒(méi)有任何請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)然不能要求乙承擔(dān)自己的損失。具體來(lái)說(shuō)，第一，當(dāng)房屋意外滅失以后，丙作為所有人對(duì)房屋的所有權(quán)因?yàn)槲锏臏缡Ф麥纾荒芑谒袡?quán)的物權(quán)效力請(qǐng)求乙賠償。第二，乙對(duì)房屋的占有是一種善意、自主占有，沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，丙不能要求乙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第三，乙丙沒(méi)有合同法律關(guān)系，丙不能基于違約請(qǐng)求乙承擔(dān)損失。本題中，當(dāng)房屋毀損滅失以后，丙可以基于買(mǎi)賣(mài)合同以甲沒(méi)有履行移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有的義務(wù)向甲請(qǐng)求賠償。
A．若房屋未焚毀，丙有權(quán)要求乙搬離房屋
B．若房屋未焚毀，法院應(yīng)確認(rèn)該房屋為乙所有
C．乙對(duì)房屋的占有為善意、自主占有
D．乙應(yīng)向丙賠償因房屋焚毀而造成的損失
【參考答案】 AC
【考點(diǎn)提示】 買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、占有種類(lèi)
【試題解析】 選項(xiàng)AB涉及對(duì)房屋所有權(quán)取得的考查。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)實(shí)行登記生效主義，即當(dāng)事人雙方僅有不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的意思表示還不能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。只有經(jīng)過(guò)法定的公示方法(不動(dòng)產(chǎn)通常為登記)，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)才能夠發(fā)生法律效力，受讓人才能夠取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，同時(shí)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”本題中，雖然甲與乙、丙、丁都簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并且乙已經(jīng)付款人住。但是，只有丙進(jìn)行了房地產(chǎn)的登記，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示原則，只有丙取得了房屋的所有權(quán)。依據(jù)所有權(quán)具有的占有、使用、收益、處分并且排除他人干涉的權(quán)能，丙有權(quán)要求乙搬離房屋，所以選項(xiàng)A正確，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。
選項(xiàng)C涉及對(duì)占有的考查。占有是對(duì)物在事實(shí)上形成的占領(lǐng)、控制。根據(jù)占有的不同狀態(tài)，可以對(duì)占有進(jìn)行不同的分類(lèi)。依據(jù)占有人的意思為標(biāo)準(zhǔn)，可以將占有分為自主占有和他主占有。自主占有是指以物屬于自己所有的意思進(jìn)行占有。沒(méi)有所有的意思，僅于某種特定關(guān)系支配物的意思的占有，稱(chēng)為無(wú)主占有。無(wú)權(quán)占有依據(jù)無(wú)權(quán)占有人占有的主觀心理狀態(tài)的不同又可以分為善意占有和惡意占有。善意占有是指占有人不知其無(wú)占有的權(quán)利而進(jìn)行占有；惡意占有是指占有人知道自己無(wú)占有的權(quán)利而進(jìn)行占有。題目中，甲與乙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，只是沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。所以，可以推知乙對(duì)房屋的占有應(yīng)當(dāng)是確信自己享有所有權(quán)的一種善意、自主占有。選項(xiàng)c是正確的。
選項(xiàng)D是錯(cuò)誤的，房屋焚毀后，丙對(duì)乙沒(méi)有任何請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)然不能要求乙承擔(dān)自己的損失。具體來(lái)說(shuō)，第一，當(dāng)房屋意外滅失以后，丙作為所有人對(duì)房屋的所有權(quán)因?yàn)槲锏臏缡Ф麥纾荒芑谒袡?quán)的物權(quán)效力請(qǐng)求乙賠償。第二，乙對(duì)房屋的占有是一種善意、自主占有，沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，丙不能要求乙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第三，乙丙沒(méi)有合同法律關(guān)系，丙不能基于違約請(qǐng)求乙承擔(dān)損失。本題中，當(dāng)房屋毀損滅失以后，丙可以基于買(mǎi)賣(mài)合同以甲沒(méi)有履行移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有的義務(wù)向甲請(qǐng)求賠償。