房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。第26日，該別墅被意外焚毀。下列關(guān)于甲、丁之間買賣合同的何種表述是正確的？
A．合同因欺詐而可撤銷
B．合同因自始履行不能而無效
C．合同因無權(quán)處分而效力待定
D．如果合同被撤銷，則甲應(yīng)向丁承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任
【參考答案】 ACD
【考點(diǎn)提示】 合同的撤銷和無效
【試題解析】 選項(xiàng)A涉及到合同撤銷中對欺詐的認(rèn)定以及相應(yīng)的法律效果的考查?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！薄度嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！北绢}中，甲先是與乙簽訂了房屋買賣合同，后又與丙就該房屋簽訂了買賣合同并且還與丙辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，此時(shí)，甲已經(jīng)沒有了房屋的所有權(quán)。但是他仍然與不知情的丁簽訂買賣合同。所以，甲是故意向丁隱瞞已經(jīng)不可能再出售房屋所有權(quán)的真實(shí)情況，誘使丁作出了錯(cuò)誤的意思表示，與甲簽訂了買賣合同。甲的行為構(gòu)成了欺詐，根據(jù)《合同法》的第54條的上述規(guī)定，丁可以甲欺詐為由請求法院撤銷他們之間的買賣合同。所以，選項(xiàng)A是正確的。
選項(xiàng)B涉及對合同自始履行不能的考查。履行不能是債的不履行的四種形態(tài)之一，它是指債務(wù)人由于某種原因不能履行其債務(wù)。根據(jù)履行不能發(fā)生的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，可以將履行不能分為自始履行不能和嗣后履行不能。自始履行不能是指在債務(wù)成立之時(shí)即不能履行，嗣后履行不能是指在債務(wù)成立之后方不能履行。本題中，甲在與丙簽訂了買賣合同，并且辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，又與不知情的丁簽訂了買賣合同。因?yàn)楸姆慨a(chǎn)已經(jīng)登記，房屋的所有權(quán)在甲與丙之間發(fā)生了有效的移轉(zhuǎn)，甲已經(jīng)沒有房屋的所有權(quán)。所以，甲再與丁訂立買賣房屋的合同，可以說從合同成立之時(shí)就已經(jīng)自始不能履行了。選項(xiàng)B說甲丁之間的合同自始履行不能是正確的，但是，是否自始履行不能的合同就是無效的合同呢?我國《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的理由包括：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的；(4)損害社會(huì)公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。可見，合同自始履行不能在我國不是合同無效的理由。那么合同自始履行不能如何定位呢?根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，’應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！笨芍?，在我國，是將合同自始履行不能作為違約責(zé)任的一種形態(tài)加以救濟(jì)的，當(dāng)事人之間的合同如果出現(xiàn)自始履行不能時(shí)，當(dāng)事人只能通過《合同法》對違約責(zé)任的規(guī)定獲得救濟(jì)，而不能通過確認(rèn)合同無效，追究對方締約過失責(zé)任的方式獲得救濟(jì)。據(jù)此，選項(xiàng)B是錯(cuò)誤的。
選項(xiàng)C涉及對無權(quán)處分的成立要件和效果的考查。無權(quán)處分行為屬于擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，因此，原則上法律是否認(rèn)無權(quán)處分人訂立的合同的法律效力的。但是，考慮到行為人可能在合同成立之后取得處分權(quán)或得到權(quán)利人的追認(rèn)，所以不強(qiáng)制規(guī)定其無效，而將其界定為效力待定。我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”可見，無權(quán)處分人與相對人訂立的處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，在成立之時(shí)屬于效力待定的合同。如果經(jīng)權(quán)利人事后追認(rèn)或行為人于締約后取得處分權(quán)時(shí)，合同自始有效。如果行為人在合同成立之后未取得處分權(quán)，權(quán)利人又不追認(rèn)的，合同無效。本題中，甲在與丙簽訂了買賣合同，并且與丙辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，此時(shí)丙取得了房屋的所有權(quán)，而甲已經(jīng)沒有房屋的所有權(quán)。后甲與丁訂立合同，應(yīng)當(dāng)屬于擅自處分丙的房屋的無權(quán)處分行為，在合同成立之時(shí)，效力待定。所以，選項(xiàng)C是正確的。
選項(xiàng)D涉及締約過失責(zé)任的考查。締約過失責(zé)任，是指在合同訂立過程中，當(dāng)事人一方違反誠實(shí)信用原則的要求，因自己的故意或過失給締約相對方造成信賴?yán)娴膿p失時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”本題中，甲故意隱瞞了自己與乙丙訂立買賣合同，并且已經(jīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給丙的這些與丁訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，違反了誠實(shí)信用的原則，造成了丁信賴?yán)娴膿p失，所以丁可以要求甲承擔(dān)締約過失責(zé)任。選項(xiàng)D是正確的。
A．合同因欺詐而可撤銷
B．合同因自始履行不能而無效
C．合同因無權(quán)處分而效力待定
D．如果合同被撤銷，則甲應(yīng)向丁承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任
【參考答案】 ACD
【考點(diǎn)提示】 合同的撤銷和無效
【試題解析】 選項(xiàng)A涉及到合同撤銷中對欺詐的認(rèn)定以及相應(yīng)的法律效果的考查?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！薄度嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！北绢}中，甲先是與乙簽訂了房屋買賣合同，后又與丙就該房屋簽訂了買賣合同并且還與丙辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，此時(shí)，甲已經(jīng)沒有了房屋的所有權(quán)。但是他仍然與不知情的丁簽訂買賣合同。所以，甲是故意向丁隱瞞已經(jīng)不可能再出售房屋所有權(quán)的真實(shí)情況，誘使丁作出了錯(cuò)誤的意思表示，與甲簽訂了買賣合同。甲的行為構(gòu)成了欺詐，根據(jù)《合同法》的第54條的上述規(guī)定，丁可以甲欺詐為由請求法院撤銷他們之間的買賣合同。所以，選項(xiàng)A是正確的。
選項(xiàng)B涉及對合同自始履行不能的考查。履行不能是債的不履行的四種形態(tài)之一，它是指債務(wù)人由于某種原因不能履行其債務(wù)。根據(jù)履行不能發(fā)生的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，可以將履行不能分為自始履行不能和嗣后履行不能。自始履行不能是指在債務(wù)成立之時(shí)即不能履行，嗣后履行不能是指在債務(wù)成立之后方不能履行。本題中，甲在與丙簽訂了買賣合同，并且辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，又與不知情的丁簽訂了買賣合同。因?yàn)楸姆慨a(chǎn)已經(jīng)登記，房屋的所有權(quán)在甲與丙之間發(fā)生了有效的移轉(zhuǎn)，甲已經(jīng)沒有房屋的所有權(quán)。所以，甲再與丁訂立買賣房屋的合同，可以說從合同成立之時(shí)就已經(jīng)自始不能履行了。選項(xiàng)B說甲丁之間的合同自始履行不能是正確的，但是，是否自始履行不能的合同就是無效的合同呢?我國《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的理由包括：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的；(4)損害社會(huì)公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。可見，合同自始履行不能在我國不是合同無效的理由。那么合同自始履行不能如何定位呢?根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，’應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！笨芍?，在我國，是將合同自始履行不能作為違約責(zé)任的一種形態(tài)加以救濟(jì)的，當(dāng)事人之間的合同如果出現(xiàn)自始履行不能時(shí)，當(dāng)事人只能通過《合同法》對違約責(zé)任的規(guī)定獲得救濟(jì)，而不能通過確認(rèn)合同無效，追究對方締約過失責(zé)任的方式獲得救濟(jì)。據(jù)此，選項(xiàng)B是錯(cuò)誤的。
選項(xiàng)C涉及對無權(quán)處分的成立要件和效果的考查。無權(quán)處分行為屬于擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，因此，原則上法律是否認(rèn)無權(quán)處分人訂立的合同的法律效力的。但是，考慮到行為人可能在合同成立之后取得處分權(quán)或得到權(quán)利人的追認(rèn)，所以不強(qiáng)制規(guī)定其無效，而將其界定為效力待定。我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”可見，無權(quán)處分人與相對人訂立的處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，在成立之時(shí)屬于效力待定的合同。如果經(jīng)權(quán)利人事后追認(rèn)或行為人于締約后取得處分權(quán)時(shí)，合同自始有效。如果行為人在合同成立之后未取得處分權(quán)，權(quán)利人又不追認(rèn)的，合同無效。本題中，甲在與丙簽訂了買賣合同，并且與丙辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，此時(shí)丙取得了房屋的所有權(quán)，而甲已經(jīng)沒有房屋的所有權(quán)。后甲與丁訂立合同，應(yīng)當(dāng)屬于擅自處分丙的房屋的無權(quán)處分行為，在合同成立之時(shí)，效力待定。所以，選項(xiàng)C是正確的。
選項(xiàng)D涉及締約過失責(zé)任的考查。締約過失責(zé)任，是指在合同訂立過程中，當(dāng)事人一方違反誠實(shí)信用原則的要求，因自己的故意或過失給締約相對方造成信賴?yán)娴膿p失時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”本題中，甲故意隱瞞了自己與乙丙訂立買賣合同，并且已經(jīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給丙的這些與丁訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，違反了誠實(shí)信用的原則，造成了丁信賴?yán)娴膿p失，所以丁可以要求甲承擔(dān)締約過失責(zé)任。選項(xiàng)D是正確的。