房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是，房地產(chǎn)估價(jià)又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣的一面，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險(xiǎn)，控制、分散風(fēng)險(xiǎn)。在一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，人們所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來(lái)不同方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不僅僅帶來(lái)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文分別從估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方角度分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系有助于幫助社會(huì)各個(gè)方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
一、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生源
估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生源，主要包括三個(gè)方面：
(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員。估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會(huì)造成評(píng)估值與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體以及未來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時(shí)炸彈。
(2)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的利益各方，如土地出讓中的國(guó)家、土地使用者;房地產(chǎn)交易活動(dòng)中交易各方;房地產(chǎn)抵押活動(dòng)中的抵押人和抵押權(quán)人等等。
(3)估價(jià)技術(shù)。在實(shí)踐中采用的估價(jià)方法都是世界通行的成熟估價(jià)方法，但是在具體估價(jià)過(guò)程中。估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價(jià)技術(shù)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源。
二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系
房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。
(一)政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開(kāi)始的東南亞“金融危機(jī)”，無(wú)不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的影響。
本文分別從估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方角度分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系有助于幫助社會(huì)各個(gè)方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
一、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生源
估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生源，主要包括三個(gè)方面：
(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員。估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會(huì)造成評(píng)估值與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體以及未來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時(shí)炸彈。
(2)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的利益各方，如土地出讓中的國(guó)家、土地使用者;房地產(chǎn)交易活動(dòng)中交易各方;房地產(chǎn)抵押活動(dòng)中的抵押人和抵押權(quán)人等等。
(3)估價(jià)技術(shù)。在實(shí)踐中采用的估價(jià)方法都是世界通行的成熟估價(jià)方法，但是在具體估價(jià)過(guò)程中。估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價(jià)技術(shù)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源。
二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系
房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。
(一)政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開(kāi)始的東南亞“金融危機(jī)”，無(wú)不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的影響。