一、什么是價(jià)值類型
我們過(guò)去對(duì)某處房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，常常只說(shuō)它的評(píng)估價(jià)值是多少數(shù)額，即只有數(shù)量的概念，卻沒(méi)有說(shuō)它是什么性質(zhì)的價(jià)值，即沒(méi)有價(jià)值屬性的概念。
我們舉一個(gè)前幾年報(bào)紙上登載過(guò)的一個(gè)案例。一群農(nóng)村小孩晚上到農(nóng)科院果園里偷葡萄吃，第二天農(nóng)科院發(fā)現(xiàn)后向公安局報(bào)案。假設(shè)這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局?jǐn)M委托你對(duì)這100斤葡萄的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，你如何估價(jià)？一種是參照市場(chǎng)價(jià)格采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，即按市場(chǎng)上葡萄的價(jià)格進(jìn)行修正得出。假設(shè)市場(chǎng)上葡萄一斤約三、四塊錢(qián)，由于農(nóng)科院的葡萄更甜、質(zhì)量更好，按每斤五元進(jìn)行估價(jià)，100斤也只有500元。如果說(shuō)這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價(jià)值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長(zhǎng)分?jǐn)偟?00元賠償款即可。但是農(nóng)科院提出這100斤葡萄是經(jīng)過(guò)科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來(lái)推廣可以帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這時(shí)如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值來(lái)估價(jià)，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來(lái)的收益的提成來(lái)估價(jià)，可能其價(jià)值就是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)。如果這一群小孩偷盜的價(jià)值是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)，公安局對(duì)這一群小孩至少要判勞動(dòng)教養(yǎng)。
上面這個(gè)案例告訴我們，同樣是一個(gè)估價(jià)對(duì)象（100斤葡萄），用不同的價(jià)值屬性，會(huì)得出不同的評(píng)估價(jià)值。這就引出了估價(jià)中一個(gè)很重要的概念——價(jià)值類型。什么是價(jià)值類型？?jī)r(jià)值類型如何定義？下面借用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類型的定義，對(duì)什么是房地產(chǎn)的價(jià)值類型做如下定義：
價(jià)值類型是指人們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價(jià)值類型反映出房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的不同價(jià)值屬性，同一房地產(chǎn)的不同價(jià)值類型所反映出的評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)價(jià)值類型做了如下的表述：“同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是的，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當(dāng)事人和公眾相信、認(rèn)可或接受?！卑逊康禺a(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
二、價(jià)值類型的分類
價(jià)值類型總的可以分為兩大類，即市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（或非市場(chǎng)價(jià)值）。
1、市場(chǎng)價(jià)值
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出：“市場(chǎng)價(jià)值過(guò)去稱為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值，國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同?！?BR> （1）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
國(guó)際估價(jià)行業(yè)比國(guó)內(nèi)估價(jià)行業(yè)更早了解到價(jià)值類型的重要?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
（2）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
我們可以看得出來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類型的定義基本上是沿用了《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的定義，只不過(guò)做了文字表述上的小修改。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購(gòu)買房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購(gòu)買；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購(gòu)買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng)）；③市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們?cè)S多估價(jià)機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，建議采用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義；撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，建議還是采用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)過(guò)去稱“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱“市場(chǎng)價(jià)值”，建議房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告今后也采用“市場(chǎng)價(jià)值”這一國(guó)際統(tǒng)一的稱呼
我們過(guò)去對(duì)某處房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，常常只說(shuō)它的評(píng)估價(jià)值是多少數(shù)額，即只有數(shù)量的概念，卻沒(méi)有說(shuō)它是什么性質(zhì)的價(jià)值，即沒(méi)有價(jià)值屬性的概念。
我們舉一個(gè)前幾年報(bào)紙上登載過(guò)的一個(gè)案例。一群農(nóng)村小孩晚上到農(nóng)科院果園里偷葡萄吃，第二天農(nóng)科院發(fā)現(xiàn)后向公安局報(bào)案。假設(shè)這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局?jǐn)M委托你對(duì)這100斤葡萄的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，你如何估價(jià)？一種是參照市場(chǎng)價(jià)格采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，即按市場(chǎng)上葡萄的價(jià)格進(jìn)行修正得出。假設(shè)市場(chǎng)上葡萄一斤約三、四塊錢(qián)，由于農(nóng)科院的葡萄更甜、質(zhì)量更好，按每斤五元進(jìn)行估價(jià)，100斤也只有500元。如果說(shuō)這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價(jià)值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長(zhǎng)分?jǐn)偟?00元賠償款即可。但是農(nóng)科院提出這100斤葡萄是經(jīng)過(guò)科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來(lái)推廣可以帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這時(shí)如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值來(lái)估價(jià)，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來(lái)的收益的提成來(lái)估價(jià)，可能其價(jià)值就是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)。如果這一群小孩偷盜的價(jià)值是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)，公安局對(duì)這一群小孩至少要判勞動(dòng)教養(yǎng)。
上面這個(gè)案例告訴我們，同樣是一個(gè)估價(jià)對(duì)象（100斤葡萄），用不同的價(jià)值屬性，會(huì)得出不同的評(píng)估價(jià)值。這就引出了估價(jià)中一個(gè)很重要的概念——價(jià)值類型。什么是價(jià)值類型？?jī)r(jià)值類型如何定義？下面借用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類型的定義，對(duì)什么是房地產(chǎn)的價(jià)值類型做如下定義：
價(jià)值類型是指人們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價(jià)值類型反映出房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的不同價(jià)值屬性，同一房地產(chǎn)的不同價(jià)值類型所反映出的評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)價(jià)值類型做了如下的表述：“同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是的，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當(dāng)事人和公眾相信、認(rèn)可或接受?！卑逊康禺a(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
二、價(jià)值類型的分類
價(jià)值類型總的可以分為兩大類，即市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（或非市場(chǎng)價(jià)值）。
1、市場(chǎng)價(jià)值
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出：“市場(chǎng)價(jià)值過(guò)去稱為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值，國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同?！?BR> （1）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
國(guó)際估價(jià)行業(yè)比國(guó)內(nèi)估價(jià)行業(yè)更早了解到價(jià)值類型的重要?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
（2）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
我們可以看得出來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類型的定義基本上是沿用了《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的定義，只不過(guò)做了文字表述上的小修改。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購(gòu)買房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購(gòu)買；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購(gòu)買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng)）；③市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們?cè)S多估價(jià)機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，建議采用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義；撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，建議還是采用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)過(guò)去稱“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱“市場(chǎng)價(jià)值”，建議房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告今后也采用“市場(chǎng)價(jià)值”這一國(guó)際統(tǒng)一的稱呼