制度政策因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。
一、房地產(chǎn)制度政策
房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。
目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。如果同時(shí)存在著所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格，則使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。此句話為重要結(jié)論。
在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn) 價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方 式、措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價(jià)格政策，另一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格;低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。
政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià);③制定限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。
二、稅收政策
開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收), 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。可將房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對(duì)過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅)、契稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費(fèi)稅, 會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升(此句話為重要結(jié)論)。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。
一、房地產(chǎn)制度政策
房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。
目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。如果同時(shí)存在著所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格，則使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。中國的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。此句話為重要結(jié)論。
在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn) 價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方 式、措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價(jià)格政策，另一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格;低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。
政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià);③制定限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。
二、稅收政策
開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收), 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。可將房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對(duì)過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅)、契稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費(fèi)稅, 會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升(此句話為重要結(jié)論)。