三、房地產(chǎn)的權益價格≠房地產(chǎn)的市場價格
司法委托的評估中，不僅要評估出房地產(chǎn)的市場價格，而且要評估房地產(chǎn)的權益價格。有時候權益價格≠市場價格，常見例子如下：①只付了部分樓款的房地產(chǎn)（沒有房地產(chǎn)證，只有購房合同及付款憑證）
房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－尚需支付的樓款。
②欠付多年物業(yè)管理費的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－所欠管理費③尚未繳清地價的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－欠繳地價款④共有房地產(chǎn)其中某一權利人相對于該房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格×權利份額上述房地產(chǎn)的市場價格是在估價時點上的市價，如果市場價格跌幅較大，或者所欠費用不斷增加，可能出現(xiàn)等式右側為零或負值的現(xiàn)象，這時，只能認為該房地產(chǎn)在估價時點上的權益價格為0.由此可見，權益價格并非等同市場價格，評估時應分別列出。
四、法律關系錯綜復雜
——拍賣評估與糾紛評估相混淆——司法工作范疇與評估范疇相混淆司法委托的評估中，有些是為了裁決糾紛，有些是為了拍賣和處置，估價師接受委托時，一定要搞清估價目的，以及相關案子的來龍去脈，然后才能確定本次評估的價格內(nèi)涵以及估價技術路線，否則就會出現(xiàn)差錯。
案例：開發(fā)商（甲）將其擁有的一宗地的土地使用權抵押給銀行（乙），后由施工單位（丙）墊資完成了樁基礎。甲丙因樁基礎成本的多少產(chǎn)生糾紛，甲方一直沒有支付，兩年后，由于（甲）未能償還貸款，需要強制拍賣該宗地及地上物，這時宗地規(guī)劃有改動，樁基不再適用，法院希望評估公司評估出拍賣底價，并分別算出歸屬于銀行與施工單位的金額。
對于此類評估，估價師應注意把握尺度，只做估價師職責范圍內(nèi)的事，不可以眉毛胡子一把抓，越職論事。上例中，我們可以分兩步走：第一，先評估出兩年前已投入的樁基礎的成本價格，為甲丙糾紛的解決提供參考依據(jù)。我們這時所確定的價格內(nèi)涵是“樁基礎的成本價格”。估價技術路線是參考兩年前的造價標準以及已投入的工程量。
第二，評估宗地及地上物的拍賣處置價格，價格內(nèi)涵為其在拍賣市場最有可能的承接價格。這時，當然不能采用宗地價格加上樁基成本價格的估價方法，因為該宗地又有了新的規(guī)劃，已投入的樁基礎不再適用。應以假設開發(fā)法為估價路線，該樁基礎不但形成不了價值，反而對宗地的價值形成負面影響，空地比其更好用，因此出現(xiàn)已完成樁基的宗地價小于空地價格的現(xiàn)象。
筆者認為：估價師只需對上述兩個價格進行評估，至于對估價結果的合法分配問題屬于司法工作范疇，應由法官來把握。
五、裝修價值的不同考慮
案例1 ：對于賠償承租人裝修價值的評估，首先需要了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況，以及估價時點前幾年房屋裝修的次數(shù)及標準，注意界定出承租人的裝修時間和裝修范圍，然后，依據(jù)重置成本結合成新率，即可得到結果。但是，實務中經(jīng)常會遇到當事人雙方為要補償?shù)难b修范圍爭執(zhí)不休，因為有些裝修并非是現(xiàn)承租人裝修的，而是前幾輪承租人留下來的，應該已歸業(yè)主所有，在此不必賠給現(xiàn)承租人。
但暫時剝離不出來，這時，我們只能對估價時點上的全部裝修進行評估，分別給出重置價、成新度、現(xiàn)值，并在報告中聲明：只估裝修市值，不議權益歸屬，提供證據(jù)保全，為以后裁決提供參考依據(jù)。
案例2 ：房地產(chǎn)拍賣目的的評估，其裝修價值不能按其實際市場價值全部考慮，只能適當考慮，因為買家未必認同這個裝修風格，考慮的比例要依不同房地產(chǎn)類型，具體裝修情況以及市場對于這種裝修風格的認可程度而定，不可一概而論。
案例3 ：法院將債務人的房地產(chǎn)以物抵債后，仍不夠償還債務，債務人（某裝修公司）在征求債權人同意的情況下，按債權人的設計要求對已抵債房地產(chǎn)進行了全新裝修，擬用裝修價值繼續(xù)償還債務，該項以裝修抵債的評估中，對于裝修價值可以按照市值完全考慮，不必折減。
總之，司法委托的評估，法律關系、產(chǎn)權關系錯綜復雜，各種資料又往往殘缺不齊，政策性強且變動較大，稍不注意就會陷入誤區(qū)，所以，評估時應該特別小心謹慎。
司法委托的評估中，不僅要評估出房地產(chǎn)的市場價格，而且要評估房地產(chǎn)的權益價格。有時候權益價格≠市場價格，常見例子如下：①只付了部分樓款的房地產(chǎn)（沒有房地產(chǎn)證，只有購房合同及付款憑證）
房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－尚需支付的樓款。
②欠付多年物業(yè)管理費的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－所欠管理費③尚未繳清地價的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－欠繳地價款④共有房地產(chǎn)其中某一權利人相對于該房地產(chǎn)的權益價格＝房地產(chǎn)的市場價格×權利份額上述房地產(chǎn)的市場價格是在估價時點上的市價，如果市場價格跌幅較大，或者所欠費用不斷增加，可能出現(xiàn)等式右側為零或負值的現(xiàn)象，這時，只能認為該房地產(chǎn)在估價時點上的權益價格為0.由此可見，權益價格并非等同市場價格，評估時應分別列出。
四、法律關系錯綜復雜
——拍賣評估與糾紛評估相混淆——司法工作范疇與評估范疇相混淆司法委托的評估中，有些是為了裁決糾紛，有些是為了拍賣和處置，估價師接受委托時，一定要搞清估價目的，以及相關案子的來龍去脈，然后才能確定本次評估的價格內(nèi)涵以及估價技術路線，否則就會出現(xiàn)差錯。
案例：開發(fā)商（甲）將其擁有的一宗地的土地使用權抵押給銀行（乙），后由施工單位（丙）墊資完成了樁基礎。甲丙因樁基礎成本的多少產(chǎn)生糾紛，甲方一直沒有支付，兩年后，由于（甲）未能償還貸款，需要強制拍賣該宗地及地上物，這時宗地規(guī)劃有改動，樁基不再適用，法院希望評估公司評估出拍賣底價，并分別算出歸屬于銀行與施工單位的金額。
對于此類評估，估價師應注意把握尺度，只做估價師職責范圍內(nèi)的事，不可以眉毛胡子一把抓，越職論事。上例中，我們可以分兩步走：第一，先評估出兩年前已投入的樁基礎的成本價格，為甲丙糾紛的解決提供參考依據(jù)。我們這時所確定的價格內(nèi)涵是“樁基礎的成本價格”。估價技術路線是參考兩年前的造價標準以及已投入的工程量。
第二，評估宗地及地上物的拍賣處置價格，價格內(nèi)涵為其在拍賣市場最有可能的承接價格。這時，當然不能采用宗地價格加上樁基成本價格的估價方法，因為該宗地又有了新的規(guī)劃，已投入的樁基礎不再適用。應以假設開發(fā)法為估價路線，該樁基礎不但形成不了價值，反而對宗地的價值形成負面影響，空地比其更好用，因此出現(xiàn)已完成樁基的宗地價小于空地價格的現(xiàn)象。
筆者認為：估價師只需對上述兩個價格進行評估，至于對估價結果的合法分配問題屬于司法工作范疇，應由法官來把握。
五、裝修價值的不同考慮
案例1 ：對于賠償承租人裝修價值的評估，首先需要了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況，以及估價時點前幾年房屋裝修的次數(shù)及標準，注意界定出承租人的裝修時間和裝修范圍，然后，依據(jù)重置成本結合成新率，即可得到結果。但是，實務中經(jīng)常會遇到當事人雙方為要補償?shù)难b修范圍爭執(zhí)不休，因為有些裝修并非是現(xiàn)承租人裝修的，而是前幾輪承租人留下來的，應該已歸業(yè)主所有，在此不必賠給現(xiàn)承租人。
但暫時剝離不出來，這時，我們只能對估價時點上的全部裝修進行評估，分別給出重置價、成新度、現(xiàn)值，并在報告中聲明：只估裝修市值，不議權益歸屬，提供證據(jù)保全，為以后裁決提供參考依據(jù)。
案例2 ：房地產(chǎn)拍賣目的的評估，其裝修價值不能按其實際市場價值全部考慮，只能適當考慮，因為買家未必認同這個裝修風格，考慮的比例要依不同房地產(chǎn)類型，具體裝修情況以及市場對于這種裝修風格的認可程度而定，不可一概而論。
案例3 ：法院將債務人的房地產(chǎn)以物抵債后，仍不夠償還債務，債務人（某裝修公司）在征求債權人同意的情況下，按債權人的設計要求對已抵債房地產(chǎn)進行了全新裝修，擬用裝修價值繼續(xù)償還債務，該項以裝修抵債的評估中，對于裝修價值可以按照市值完全考慮，不必折減。
總之，司法委托的評估，法律關系、產(chǎn)權關系錯綜復雜，各種資料又往往殘缺不齊，政策性強且變動較大，稍不注意就會陷入誤區(qū)，所以，評估時應該特別小心謹慎。