一、房地產(chǎn)風險狀況分析
現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼
銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務的不斷發(fā)展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔保在風險管理過程中至關重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認識。
（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風險；
（2）權(quán)益、時差與抵押風險；
（3）不能抵而不漏，押而不死的風險；
（4）在建工程的抵押風險；
（5）住宅按揭的抵押風險；
（6）拍賣市場反饋的抵押風險；
（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風險；
（8）全期抵押評估的動態(tài)運作等。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風險防范
抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應的風險。
1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設工程承發(fā)包條件并取得商品房預售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。
2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。
3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。
現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼
銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務的不斷發(fā)展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔保在風險管理過程中至關重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認識。
（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風險；
（2）權(quán)益、時差與抵押風險；
（3）不能抵而不漏，押而不死的風險；
（4）在建工程的抵押風險；
（5）住宅按揭的抵押風險；
（6）拍賣市場反饋的抵押風險；
（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風險；
（8）全期抵押評估的動態(tài)運作等。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風險防范
抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應的風險。
1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設工程承發(fā)包條件并取得商品房預售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。
2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。
3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。