一、房地產(chǎn)風(fēng)險狀況分析
現(xiàn)代社會金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對的風(fēng)險卻是她的克星，風(fēng)險造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼
銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實(shí)際風(fēng)險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認(rèn)識。
（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險；
（2）權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險；
（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險；
（4）在建工程的抵押風(fēng)險；
（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險；
（6）拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險；
（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險；
（8）全期抵押評估的動態(tài)運(yùn)作等。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險防范
抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。
1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。
2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補(bǔ)辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。
3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風(fēng)險。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。
現(xiàn)代社會金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對的風(fēng)險卻是她的克星，風(fēng)險造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼
銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實(shí)際風(fēng)險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認(rèn)識。
（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險；
（2）權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險；
（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險；
（4）在建工程的抵押風(fēng)險；
（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險；
（6）拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險；
（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險；
（8）全期抵押評估的動態(tài)運(yùn)作等。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險防范
抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。
1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。
2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補(bǔ)辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。
3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風(fēng)險。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。