假設(shè)開(kāi)發(fā)法
房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，后扣除地價(jià)，剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開(kāi)發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
在開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來(lái)地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房?jī)r(jià)扣除開(kāi)發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，&考&試大$增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外聲稱他們?cè)谀硞€(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒(méi)有賺到錢，也就是說(shuō)，利潤(rùn)率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹(shù)立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤(rùn)率絕對(duì)不會(huì)輕易示人。他們終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題?！?BR> 除了上述的房?jī)r(jià)評(píng)估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購(gòu)買年法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余估價(jià)法以及在成片開(kāi)發(fā)的時(shí)候采用路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒(méi)有超出以上四個(gè)基本類型。
房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，后扣除地價(jià)，剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開(kāi)發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。
在開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來(lái)地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房?jī)r(jià)扣除開(kāi)發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，&考&試大$增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外聲稱他們?cè)谀硞€(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒(méi)有賺到錢，也就是說(shuō)，利潤(rùn)率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹(shù)立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤(rùn)率絕對(duì)不會(huì)輕易示人。他們終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題?！?BR> 除了上述的房?jī)r(jià)評(píng)估方法之外，還有一些其他的估價(jià)辦法，例如購(gòu)買年法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余估價(jià)法以及在成片開(kāi)發(fā)的時(shí)候采用路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒(méi)有超出以上四個(gè)基本類型。