預(yù)售房屋買受人的此種期權(quán)如取得于法定優(yōu)先權(quán)成立之前，即開發(fā)商于建設(shè)工程合同成立生效前已經(jīng)將房屋預(yù)售，則可以認(rèn)為此時(shí)房屋的所有權(quán)已不屬于發(fā)包人，故承包人不能于該房屋上成立法定優(yōu)先權(quán)。
如買受人的房屋期權(quán)取得于法定優(yōu)先權(quán)成立之后，則因買受人的權(quán)利系繼受取得，權(quán)利上原本附有的負(fù)擔(dān)不因權(quán)利的移轉(zhuǎn)而消滅，故法定優(yōu)先權(quán)仍存在于買受人取得的房屋期權(quán)上。但如任承包人對買受人于建成后將取得的房屋實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，則買受人利益顯將遭受不測，而發(fā)包人卻得以將因其不支付工程款而生的建設(shè)工程遭拍賣、折價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于買受人，非但在利益衡量上有重大不當(dāng)，且將令無人敢于購買期房，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房屋開發(fā)，加快解決城市居民住房問題的有益功能亦將蕩然無存。更重要的是，保護(hù)消費(fèi)者為近世民法最主要的立法政策之一，住房消費(fèi)事關(guān)基本人權(quán)，如不對消費(fèi)者加以保護(hù)，對法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行加以適當(dāng)限制，則將引發(fā)眾多社會(huì)問題。另一方面，承包人的利益也非可棄之不顧。因此，權(quán)衡各方利害，筆者提出如下建議：承包人的法定優(yōu)先權(quán)于此種情況下，僅得針對期房買受人所付之價(jià)款存在和實(shí)行。具體言之，期房買受人與開發(fā)商在訂立房屋預(yù)售合同時(shí)，即應(yīng)約定，買受人支付的期房價(jià)款應(yīng)向承包人或由承包人指定的主體提存，如買受人已按約定提存房款的，非但其對于開發(fā)商的房款債務(wù)消滅，其購買的期房上的承包人法定優(yōu)先權(quán)亦同時(shí)消滅，將來承包人只能針對提存的房款而非房屋本身實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)。如買受人未提存房款的，法定優(yōu)先權(quán)自然仍舊存在于房屋之上。又，此項(xiàng)建議系專為保護(hù)消費(fèi)者而設(shè)，如買房人并非消費(fèi)者，而是出于商業(yè)目的，自不能適用。這種設(shè)計(jì)系借鑒日本民法之抵押權(quán)滌除制度，并對擔(dān)保物權(quán)的物上代位性作適當(dāng)擴(kuò)張而成，于理論上應(yīng)有可行，惟實(shí)踐中恐有問題21，只能期待他日再行完善。
（3）供優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物的價(jià)值范圍既然如上文所述，法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)睦碛稍谟谄鋼?dān)保的債權(quán)乃因保存或增加標(biāo)的物的價(jià)值而生，則其能取得優(yōu)先受償?shù)姆秶詰?yīng)以標(biāo)的物的價(jià)值因建設(shè)工程而增加的部分為限，如價(jià)值增加部分已不存在，則法定優(yōu)先權(quán)亦將無從實(shí)現(xiàn)。如承包人所實(shí)施的工程為新建，則標(biāo)的物的價(jià)值全部因該工程而獲得，供法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物的價(jià)值范圍應(yīng)為標(biāo)的物的全部價(jià)值。
有疑問者，如承包人所享有的債權(quán)系應(yīng)勘察、設(shè)計(jì)而生，則此種勘察、設(shè)計(jì)使標(biāo)的物增加的價(jià)值為多少，殊難確定，另外，如僅有勘察、設(shè)計(jì)而未付施工或未按其施工設(shè)計(jì)施工，則又當(dāng)如何？解釋上不妨以因施工所增加的價(jià)值為參照，具體言之，即如勘察、設(shè)計(jì)系為新建而為者，則法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶坝诮ǔ珊髽?biāo)的物的全部價(jià)值，如系為修繕而為者，則其范圍限于因?qū)嶋H修繕而使標(biāo)的物增加的價(jià)值，如勘察、設(shè)計(jì)后未有施工或未按原設(shè)計(jì)施工，則實(shí)際上法定優(yōu)先權(quán)無法存在。
《合同法》第286條雖無明確規(guī)定，但解釋上不能不對“該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款”作出限制，否則將有害于成立在先的抵押權(quán)人的利益。日本民法第327條第2款對此有明確規(guī)定22；臺(tái)灣地區(qū)“民法”從前無此限制，但學(xué)說上向有主張為此種限制者23，此次修改“民法”徑于第513條第3項(xiàng)設(shè)此限制24。
（4）優(yōu)先受償效力的對抗要件法定優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先受償效力很強(qiáng)，在受償次序上優(yōu)于成立在先的抵押權(quán)等其他擔(dān)保物權(quán)，已如上述。而其發(fā)生又系基于法定，無需登記即可生效，缺乏公示性，使得標(biāo)的物上的其他權(quán)利人難以了解法定優(yōu)先權(quán)的狀況。因此，如不在其對抗要件上有所限制，將嚴(yán)重?fù)p害其他權(quán)利人的利益。這方面，日本民法與臺(tái)灣地區(qū)“民法”的規(guī)定均頗值借鑒。
根據(jù)日本民法第338條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)，因于工事開始前登記其費(fèi)用預(yù)算額，而保存其效力。但是，工事費(fèi)用超過預(yù)算額時(shí)，先取特權(quán)不就其超額存在?！比毡緦W(xué)者即將此項(xiàng)規(guī)定解釋為不動(dòng)產(chǎn)工事先取特權(quán)的對抗要件，實(shí)務(wù)上對于未滿足此要件者，即認(rèn)為無拍賣不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利25.因此，不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)人必須登記才能對抗第三人，且登記的時(shí)間為工事開始前，登記的內(nèi)容為工事費(fèi)用之預(yù)算額。如登記之預(yù)算額少于實(shí)際發(fā)生的工事費(fèi)用，對此差額部分不能適用先取特權(quán)；如登記之預(yù)算額超過實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，自然應(yīng)以實(shí)際費(fèi)用為標(biāo)準(zhǔn)受償。
臺(tái)灣地區(qū)“民法”之法定抵押權(quán)本不以登記為對抗要件，后“由于法定抵押權(quán)之發(fā)生不以登記為生效要件，實(shí)務(wù)上易致與定作人有授信往來之債權(quán)人，因不明該不動(dòng)產(chǎn)有法定抵押權(quán)之存在而受不測之損害”26，特于此次作出修改27.修改之后，登記已非僅為對抗要件而已，而是法定抵押權(quán)成立之要件28，即根據(jù)修改后的第513條，承攬人取得的已不是法定抵押權(quán)，而是請求為抵押權(quán)登記的權(quán)利，如未能作成登記，則法定抵押權(quán)仍不得發(fā)生。
如買受人的房屋期權(quán)取得于法定優(yōu)先權(quán)成立之后，則因買受人的權(quán)利系繼受取得，權(quán)利上原本附有的負(fù)擔(dān)不因權(quán)利的移轉(zhuǎn)而消滅，故法定優(yōu)先權(quán)仍存在于買受人取得的房屋期權(quán)上。但如任承包人對買受人于建成后將取得的房屋實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)，則買受人利益顯將遭受不測，而發(fā)包人卻得以將因其不支付工程款而生的建設(shè)工程遭拍賣、折價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于買受人，非但在利益衡量上有重大不當(dāng)，且將令無人敢于購買期房，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房屋開發(fā)，加快解決城市居民住房問題的有益功能亦將蕩然無存。更重要的是，保護(hù)消費(fèi)者為近世民法最主要的立法政策之一，住房消費(fèi)事關(guān)基本人權(quán)，如不對消費(fèi)者加以保護(hù)，對法定優(yōu)先權(quán)的實(shí)行加以適當(dāng)限制，則將引發(fā)眾多社會(huì)問題。另一方面，承包人的利益也非可棄之不顧。因此，權(quán)衡各方利害，筆者提出如下建議：承包人的法定優(yōu)先權(quán)于此種情況下，僅得針對期房買受人所付之價(jià)款存在和實(shí)行。具體言之，期房買受人與開發(fā)商在訂立房屋預(yù)售合同時(shí)，即應(yīng)約定，買受人支付的期房價(jià)款應(yīng)向承包人或由承包人指定的主體提存，如買受人已按約定提存房款的，非但其對于開發(fā)商的房款債務(wù)消滅，其購買的期房上的承包人法定優(yōu)先權(quán)亦同時(shí)消滅，將來承包人只能針對提存的房款而非房屋本身實(shí)行法定優(yōu)先權(quán)。如買受人未提存房款的，法定優(yōu)先權(quán)自然仍舊存在于房屋之上。又，此項(xiàng)建議系專為保護(hù)消費(fèi)者而設(shè)，如買房人并非消費(fèi)者，而是出于商業(yè)目的，自不能適用。這種設(shè)計(jì)系借鑒日本民法之抵押權(quán)滌除制度，并對擔(dān)保物權(quán)的物上代位性作適當(dāng)擴(kuò)張而成，于理論上應(yīng)有可行，惟實(shí)踐中恐有問題21，只能期待他日再行完善。
（3）供優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物的價(jià)值范圍既然如上文所述，法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)睦碛稍谟谄鋼?dān)保的債權(quán)乃因保存或增加標(biāo)的物的價(jià)值而生，則其能取得優(yōu)先受償?shù)姆秶詰?yīng)以標(biāo)的物的價(jià)值因建設(shè)工程而增加的部分為限，如價(jià)值增加部分已不存在，則法定優(yōu)先權(quán)亦將無從實(shí)現(xiàn)。如承包人所實(shí)施的工程為新建，則標(biāo)的物的價(jià)值全部因該工程而獲得，供法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)的物的價(jià)值范圍應(yīng)為標(biāo)的物的全部價(jià)值。
有疑問者，如承包人所享有的債權(quán)系應(yīng)勘察、設(shè)計(jì)而生，則此種勘察、設(shè)計(jì)使標(biāo)的物增加的價(jià)值為多少，殊難確定，另外，如僅有勘察、設(shè)計(jì)而未付施工或未按其施工設(shè)計(jì)施工，則又當(dāng)如何？解釋上不妨以因施工所增加的價(jià)值為參照，具體言之，即如勘察、設(shè)計(jì)系為新建而為者，則法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶坝诮ǔ珊髽?biāo)的物的全部價(jià)值，如系為修繕而為者，則其范圍限于因?qū)嶋H修繕而使標(biāo)的物增加的價(jià)值，如勘察、設(shè)計(jì)后未有施工或未按原設(shè)計(jì)施工，則實(shí)際上法定優(yōu)先權(quán)無法存在。
《合同法》第286條雖無明確規(guī)定，但解釋上不能不對“該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款”作出限制，否則將有害于成立在先的抵押權(quán)人的利益。日本民法第327條第2款對此有明確規(guī)定22；臺(tái)灣地區(qū)“民法”從前無此限制，但學(xué)說上向有主張為此種限制者23，此次修改“民法”徑于第513條第3項(xiàng)設(shè)此限制24。
（4）優(yōu)先受償效力的對抗要件法定優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先受償效力很強(qiáng)，在受償次序上優(yōu)于成立在先的抵押權(quán)等其他擔(dān)保物權(quán)，已如上述。而其發(fā)生又系基于法定，無需登記即可生效，缺乏公示性，使得標(biāo)的物上的其他權(quán)利人難以了解法定優(yōu)先權(quán)的狀況。因此，如不在其對抗要件上有所限制，將嚴(yán)重?fù)p害其他權(quán)利人的利益。這方面，日本民法與臺(tái)灣地區(qū)“民法”的規(guī)定均頗值借鑒。
根據(jù)日本民法第338條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)，因于工事開始前登記其費(fèi)用預(yù)算額，而保存其效力。但是，工事費(fèi)用超過預(yù)算額時(shí)，先取特權(quán)不就其超額存在?！比毡緦W(xué)者即將此項(xiàng)規(guī)定解釋為不動(dòng)產(chǎn)工事先取特權(quán)的對抗要件，實(shí)務(wù)上對于未滿足此要件者，即認(rèn)為無拍賣不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利25.因此，不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)人必須登記才能對抗第三人，且登記的時(shí)間為工事開始前，登記的內(nèi)容為工事費(fèi)用之預(yù)算額。如登記之預(yù)算額少于實(shí)際發(fā)生的工事費(fèi)用，對此差額部分不能適用先取特權(quán)；如登記之預(yù)算額超過實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，自然應(yīng)以實(shí)際費(fèi)用為標(biāo)準(zhǔn)受償。
臺(tái)灣地區(qū)“民法”之法定抵押權(quán)本不以登記為對抗要件，后“由于法定抵押權(quán)之發(fā)生不以登記為生效要件，實(shí)務(wù)上易致與定作人有授信往來之債權(quán)人，因不明該不動(dòng)產(chǎn)有法定抵押權(quán)之存在而受不測之損害”26，特于此次作出修改27.修改之后，登記已非僅為對抗要件而已，而是法定抵押權(quán)成立之要件28，即根據(jù)修改后的第513條，承攬人取得的已不是法定抵押權(quán)，而是請求為抵押權(quán)登記的權(quán)利，如未能作成登記，則法定抵押權(quán)仍不得發(fā)生。