第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
成本法最基本的公式為：
房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊
上述公式，依據(jù)具體估價對象又可以分為：(1)新開發(fā)土地；(2)新建房地產(chǎn)(包括：房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(也包括：房地、建筑物兩種情況)。
注意：新開發(fā)的土地和新建房地產(chǎn)，采用成本法時，一般不存在折舊，但要考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境以及房地產(chǎn)的市場情況，并予以適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整；無論是求取新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)價格，還是舊房地產(chǎn)重新購建價格，其步驟都是：(1)搞清楚房地產(chǎn)的價格構(gòu)成；(2)測算各構(gòu)成的金額；(3)累加。
二、新開發(fā)土地的種類
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后，并進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。
三、新開發(fā)土地成本法的基本公式
新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
四、新開發(fā)土地分宗估價的成本法基本公式
新開發(fā)區(qū)某宗地土地的單價＝(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總投資利息＋總銷售費用＋總銷售稅費＋總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地的總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)
實例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價的2%、5.5%和10%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為60%。求該荒地開發(fā)完成后，可轉(zhuǎn)讓熟地的平均價格。
解：(1)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價＝取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費＋總投資利息＋總銷售費用＋總銷售稅＋總開發(fā)利潤
?。饺〉迷摶牡氐目偞鷥r＋土地開發(fā)總成本＋總管理費＋總投資利息＋可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×(銷售費用率＋總銷售稅率＋開發(fā)利潤率)
注意：銷售費用率、總銷售稅率、開發(fā)利潤率均以可轉(zhuǎn)讓熟地價為基數(shù)，即本例的：2%、5.5%和10%。
(2)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價＝(取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費＋總投資利息)÷[1-(銷售費用率＋總銷售稅率＋開發(fā)利潤率)]
(3)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的單價/(該荒地的總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積比率)
(4)具體計算為：[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[1-(2%+5.5%+10%) ×2000000×60%]＝436元/m2
一次投入的本息 開發(fā)成本和管理費本息
注意：此類題目還可以從成本的基本構(gòu)成出發(fā)，就可以計算出來，無需記公式。
五、新建房地產(chǎn)成本法的基本公式
在新建房地的情況下，成本法基本公式為：
新建房地價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下(不含土地價格)，成本法基本公式為：
新建建筑物價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
六、舊房地產(chǎn)成本法基本的公式
在舊房地的情況下，成本法基本公式為：
舊房地價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－新建建筑物折舊
在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格—建筑物折舊
第四節(jié) 重新購建價格
一、重新購建價格的含義
重新購建價格是假設(shè)在估價時點時重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。
應(yīng)特別記住下列3點：
(1)重新購建價格是估價時點時的。
(2)重新購建價格是客觀的－即行業(yè)平均價格水平、平均利潤。
(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格(具體為重新取得價格或重新開發(fā)成本)是在估價時點狀況下的價格。
例如：某土地估價對象為10年前取得的商業(yè)用地，使用權(quán)年限為40年，求估價時點的重新購建價格，不是40年土地使用權(quán)的價格，而是30年的土地使用權(quán)價格。如果該土地的交通狀況有 所改變的話，其價格不是10年前，交通條件下的價格，而是交通條件改善后的價格。
一、成本法最基本的公式
成本法最基本的公式為：
房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊
上述公式，依據(jù)具體估價對象又可以分為：(1)新開發(fā)土地；(2)新建房地產(chǎn)(包括：房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(也包括：房地、建筑物兩種情況)。
注意：新開發(fā)的土地和新建房地產(chǎn)，采用成本法時，一般不存在折舊，但要考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境以及房地產(chǎn)的市場情況，并予以適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整；無論是求取新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)價格，還是舊房地產(chǎn)重新購建價格，其步驟都是：(1)搞清楚房地產(chǎn)的價格構(gòu)成；(2)測算各構(gòu)成的金額；(3)累加。
二、新開發(fā)土地的種類
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后，并進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。
三、新開發(fā)土地成本法的基本公式
新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
四、新開發(fā)土地分宗估價的成本法基本公式
新開發(fā)區(qū)某宗地土地的單價＝(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總投資利息＋總銷售費用＋總銷售稅費＋總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地的總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)
實例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價的2%、5.5%和10%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為60%。求該荒地開發(fā)完成后，可轉(zhuǎn)讓熟地的平均價格。
解：(1)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價＝取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費＋總投資利息＋總銷售費用＋總銷售稅＋總開發(fā)利潤
?。饺〉迷摶牡氐目偞鷥r＋土地開發(fā)總成本＋總管理費＋總投資利息＋可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×(銷售費用率＋總銷售稅率＋開發(fā)利潤率)
注意：銷售費用率、總銷售稅率、開發(fā)利潤率均以可轉(zhuǎn)讓熟地價為基數(shù)，即本例的：2%、5.5%和10%。
(2)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價＝(取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費＋總投資利息)÷[1-(銷售費用率＋總銷售稅率＋開發(fā)利潤率)]
(3)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的單價/(該荒地的總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積比率)
(4)具體計算為：[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[1-(2%+5.5%+10%) ×2000000×60%]＝436元/m2
一次投入的本息 開發(fā)成本和管理費本息
注意：此類題目還可以從成本的基本構(gòu)成出發(fā)，就可以計算出來，無需記公式。
五、新建房地產(chǎn)成本法的基本公式
在新建房地的情況下，成本法基本公式為：
新建房地價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下(不含土地價格)，成本法基本公式為：
新建建筑物價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
六、舊房地產(chǎn)成本法基本的公式
在舊房地的情況下，成本法基本公式為：
舊房地價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－新建建筑物折舊
在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格—建筑物折舊
第四節(jié) 重新購建價格
一、重新購建價格的含義
重新購建價格是假設(shè)在估價時點時重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。
應(yīng)特別記住下列3點：
(1)重新購建價格是估價時點時的。
(2)重新購建價格是客觀的－即行業(yè)平均價格水平、平均利潤。
(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格(具體為重新取得價格或重新開發(fā)成本)是在估價時點狀況下的價格。
例如：某土地估價對象為10年前取得的商業(yè)用地，使用權(quán)年限為40年，求估價時點的重新購建價格，不是40年土地使用權(quán)的價格，而是30年的土地使用權(quán)價格。如果該土地的交通狀況有 所改變的話，其價格不是10年前，交通條件下的價格，而是交通條件改善后的價格。