實(shí)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)1999年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在1999年6月1日的價(jià)格為2000元／m2，對(duì)其作交易日期修正到1999年10月1日的價(jià)格為( )元／m2。
A．1376
B．2308
C．2558
D．1055
解：(1)可以判斷應(yīng)采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)法調(diào)整
(2)可以判斷出，該指數(shù)為定基指數(shù)(以外均以1998年為基準(zhǔn)期)
(3)選擇價(jià)格指數(shù)
可比實(shí)例交易日期的價(jià)格指數(shù)為：76.7；估價(jià)對(duì)象交易日期的價(jià)格指數(shù)為：98.1
(4)計(jì)算調(diào)整后的價(jià)格
2000×(98.1/76.7)＝2558.01
顯然答案為：C
實(shí)例5：在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋?）。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙甲丁丙
D、丙乙丁甲
解：本題的關(guān)鍵是統(tǒng)一付款方式
(1)甲房地產(chǎn)總價(jià)值＝24＋16/(1+10%)0.5＋8/(1＋10%)＝47.5408萬(wàn)元
(2)乙房地產(chǎn)總價(jià)值＝24＋36/(1+10%)0.5＝59.8213萬(wàn)元
(3)丁房地產(chǎn)總價(jià)值＝20＋32.36/(1＋10%)＝52.0396萬(wàn)元
(4)甲房地產(chǎn)單價(jià)＝475408/100＝4754.08元/M2
(5)乙房地產(chǎn)單價(jià)＝598213/120＝4985.11元/M2
(6)丙房地產(chǎn)單價(jià)＝4700元/M2
(7)丁房地產(chǎn)單價(jià)＝520396/110＝4730.87元/M2
顯然：高低排序?yàn)橐摇⒓?、丁、丙，C對(duì)
實(shí)例6：在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。
A、0.5-2.0
B、1.5-2.0
C、0.5-1.5
D、1.0-1.5
根據(jù)本章內(nèi)容，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象規(guī)模比應(yīng)控制在：0.5-2.0之間。因此答案為A。
實(shí)例7：某套住宅建筑面積為100 m2，套內(nèi)建筑面積為92 m2，使用面積為80 m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
解：(1)房地產(chǎn)的總價(jià)為：80×3000＝240000元
(2)單位建筑面積單價(jià)為：240000/100＝2400元/m2
顯然答案為：A
實(shí)例8：評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/ m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/ m2
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
解：調(diào)整價(jià)格為：
3000(1＋1.5%)×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×(1+0)＝2982元/m2
顯然：B對(duì)
實(shí)例9：在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/ m2
A、-100
B、-50
C、50
D、100
解：(1)由于只有三個(gè)可比實(shí)例，所以中位數(shù)是三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)中間的一個(gè)為：6700元/ m2
(2)加權(quán)算術(shù)平均比準(zhǔn)價(jià)為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650元/ m2
(3)加權(quán)算術(shù)平均比準(zhǔn)價(jià)中位數(shù)比準(zhǔn)價(jià)＝6650－6700＝－50元/ m2
顯然答案為B
實(shí)例10：某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元＝8．26元人民幣元：該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5％，則其1999年10月25日的價(jià)格為 ( )人民幣元／m2；1999年10月25日的匯率假定為1美元＝8．29元人民幣。
A．7935
B．8260
C．8290
D．7964
解：1000×(1－0.5%)8＝960.7美元/m2
960.7×8.29＝7964元人民幣／m2
顯然答案為D，注意的是，本題所給出的是以美元為基數(shù)的月均遞減，所以不能先換算成人民幣。
實(shí)例11：市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。
A．1.05
B．0.95
C．0.98
D．1.03
解：修正系數(shù)公式為：[100/( )]×[( )/100]
＝[100/102] ×[97/100]
＝0.95
答案：為B
實(shí)例12：有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元／m2，付款方式是首付10％，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0．5％，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為多少元／m2。
解： 3000×10%＋3000×(1-10%)/(1+0.5)12＝2843.09元/m2
故：一次成交價(jià)格為2843.09元/m2
A．1376
B．2308
C．2558
D．1055
解：(1)可以判斷應(yīng)采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)法調(diào)整
(2)可以判斷出，該指數(shù)為定基指數(shù)(以外均以1998年為基準(zhǔn)期)
(3)選擇價(jià)格指數(shù)
可比實(shí)例交易日期的價(jià)格指數(shù)為：76.7；估價(jià)對(duì)象交易日期的價(jià)格指數(shù)為：98.1
(4)計(jì)算調(diào)整后的價(jià)格
2000×(98.1/76.7)＝2558.01
顯然答案為：C
實(shí)例5：在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋?）。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙甲丁丙
D、丙乙丁甲
解：本題的關(guān)鍵是統(tǒng)一付款方式
(1)甲房地產(chǎn)總價(jià)值＝24＋16/(1+10%)0.5＋8/(1＋10%)＝47.5408萬(wàn)元
(2)乙房地產(chǎn)總價(jià)值＝24＋36/(1+10%)0.5＝59.8213萬(wàn)元
(3)丁房地產(chǎn)總價(jià)值＝20＋32.36/(1＋10%)＝52.0396萬(wàn)元
(4)甲房地產(chǎn)單價(jià)＝475408/100＝4754.08元/M2
(5)乙房地產(chǎn)單價(jià)＝598213/120＝4985.11元/M2
(6)丙房地產(chǎn)單價(jià)＝4700元/M2
(7)丁房地產(chǎn)單價(jià)＝520396/110＝4730.87元/M2
顯然：高低排序?yàn)橐摇⒓?、丁、丙，C對(duì)
實(shí)例6：在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。
A、0.5-2.0
B、1.5-2.0
C、0.5-1.5
D、1.0-1.5
根據(jù)本章內(nèi)容，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象規(guī)模比應(yīng)控制在：0.5-2.0之間。因此答案為A。
實(shí)例7：某套住宅建筑面積為100 m2，套內(nèi)建筑面積為92 m2，使用面積為80 m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
解：(1)房地產(chǎn)的總價(jià)為：80×3000＝240000元
(2)單位建筑面積單價(jià)為：240000/100＝2400元/m2
顯然答案為：A
實(shí)例8：評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/ m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/ m2
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
解：調(diào)整價(jià)格為：
3000(1＋1.5%)×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×(1+0)＝2982元/m2
顯然：B對(duì)
實(shí)例9：在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/ m2
A、-100
B、-50
C、50
D、100
解：(1)由于只有三個(gè)可比實(shí)例，所以中位數(shù)是三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)中間的一個(gè)為：6700元/ m2
(2)加權(quán)算術(shù)平均比準(zhǔn)價(jià)為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650元/ m2
(3)加權(quán)算術(shù)平均比準(zhǔn)價(jià)中位數(shù)比準(zhǔn)價(jià)＝6650－6700＝－50元/ m2
顯然答案為B
實(shí)例10：某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元＝8．26元人民幣元：該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5％，則其1999年10月25日的價(jià)格為 ( )人民幣元／m2；1999年10月25日的匯率假定為1美元＝8．29元人民幣。
A．7935
B．8260
C．8290
D．7964
解：1000×(1－0.5%)8＝960.7美元/m2
960.7×8.29＝7964元人民幣／m2
顯然答案為D，注意的是，本題所給出的是以美元為基數(shù)的月均遞減，所以不能先換算成人民幣。
實(shí)例11：市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。
A．1.05
B．0.95
C．0.98
D．1.03
解：修正系數(shù)公式為：[100/( )]×[( )/100]
＝[100/102] ×[97/100]
＝0.95
答案：為B
實(shí)例12：有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元／m2，付款方式是首付10％，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0．5％，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為多少元／m2。
解： 3000×10%＋3000×(1-10%)/(1+0.5)12＝2843.09元/m2
故：一次成交價(jià)格為2843.09元/m2