建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
一、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方面
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：
(1)統(tǒng)一付款方式。價(jià)格以一次性款金額為基準(zhǔn)，要將可比實(shí)例分期付款的成交價(jià)格折算為一付款金額。具體方法是按貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)方法計(jì)算。
交易情況修正
第五節(jié) 交易情況修正
一、交易情況修正的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，只有這樣才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就可以使可比實(shí)例，不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。
注意：由于房地產(chǎn)獨(dú)一無二、不可移動(dòng)等特性，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不同是正常的，完全相同卻是不正常。
二、造成成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素
交易中的特殊因素較復(fù)雜，但歸納起來主要有下列幾個(gè)方面：
(1)有利害關(guān)系人之間的交易。
(2)急于出售或急于購買的交易。
(3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易
(4)交易雙方或某一萬有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易，比如拍賣、招標(biāo)、哄抬或者拋售。
(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。
(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。
(8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，比如以房地產(chǎn)抵債。
四、交易稅修正方法
交易稅修正公式為
正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格
正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際支出的價(jià)格
應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率
則：
正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際支出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
實(shí)例1：某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。計(jì)算買賣雙方實(shí)際支付及得到的價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格。
解：
賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)
＝ 2500－2500×7%
＝2325元/平方米
買方實(shí)際支出的價(jià)格＝正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)
＝ 2500+2500×5%
＝2625元/平方米
正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
＝ 2325/(1-7%)
＝2500元/平方米
正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際得到的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
＝ 2625/(1+5%)
＝2500元/平方米
注意：賣買雙方方實(shí)際成交價(jià)格比正常成交價(jià)格的差額部分，以稅費(fèi)形式交給國家。即買賣雙方都要交稅。
第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
一、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方面
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：
(1)統(tǒng)一付款方式。價(jià)格以一次性款金額為基準(zhǔn)，要將可比實(shí)例分期付款的成交價(jià)格折算為一付款金額。具體方法是按貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)方法計(jì)算。
交易情況修正
第五節(jié) 交易情況修正
一、交易情況修正的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，只有這樣才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就可以使可比實(shí)例，不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。
注意：由于房地產(chǎn)獨(dú)一無二、不可移動(dòng)等特性，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不同是正常的，完全相同卻是不正常。
二、造成成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素
交易中的特殊因素較復(fù)雜，但歸納起來主要有下列幾個(gè)方面：
(1)有利害關(guān)系人之間的交易。
(2)急于出售或急于購買的交易。
(3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易
(4)交易雙方或某一萬有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易，比如拍賣、招標(biāo)、哄抬或者拋售。
(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。
(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。
(8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，比如以房地產(chǎn)抵債。
四、交易稅修正方法
交易稅修正公式為
正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格
正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際支出的價(jià)格
應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率
則：
正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際支出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
實(shí)例1：某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。計(jì)算買賣雙方實(shí)際支付及得到的價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格。
解：
賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)
＝ 2500－2500×7%
＝2325元/平方米
買方實(shí)際支出的價(jià)格＝正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)
＝ 2500+2500×5%
＝2625元/平方米
正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
＝ 2325/(1-7%)
＝2500元/平方米
正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際得到的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
＝ 2625/(1+5%)
＝2500元/平方米
注意：賣買雙方方實(shí)際成交價(jià)格比正常成交價(jià)格的差額部分，以稅費(fèi)形式交給國家。即買賣雙方都要交稅。