第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類
1.使用價(jià)值和交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系
使用價(jià)值是指該商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值是指該商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但是反過來(lái)卻不一定成立，即沒合交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)價(jià)的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。
2.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
二者的區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)價(jià)值是的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。投資者評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為成交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估價(jià)值的含義及其關(guān)系
成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié)果；理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格；公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格；評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。
其關(guān)系：要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。
4.正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格的含義
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格與非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息暢通、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
5.正常成交價(jià)格的形成
正常成交價(jià)格的形成條件有如下7個(gè)：（1）公開市場(chǎng)；（2）交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買者和賣者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟(jì)行為；（7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格的含義
比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評(píng)估價(jià)格。
7.原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別
原始價(jià)值也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。賬面價(jià)值是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)值。
三者的區(qū)別：原始價(jià)值是始終不變的：賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。
1.使用價(jià)值和交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系
使用價(jià)值是指該商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值是指該商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。
沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但是反過來(lái)卻不一定成立，即沒合交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)價(jià)的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。
2.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)。而房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
二者的區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)價(jià)值是的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。
二者的聯(lián)系：投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。投資者評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為成交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估價(jià)值的含義及其關(guān)系
成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交的抽象結(jié)果；理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格；公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格；評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。
其關(guān)系：要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。
4.正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格的含義
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格與非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息暢通、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
5.正常成交價(jià)格的形成
正常成交價(jià)格的形成條件有如下7個(gè)：（1）公開市場(chǎng)；（2）交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）買者和賣者都具有完全信息；（6）理性的經(jīng)濟(jì)行為；（7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。
6.何謂比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格的含義
比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格是分別使用比較法、成本法、收益法求取的評(píng)估價(jià)格。
7.原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別
原始價(jià)值也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。賬面價(jià)值是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)值。
三者的區(qū)別：原始價(jià)值是始終不變的：賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。