只要能找到“交易案例”，什么價(jià)值都可以創(chuàng)造
委托人對(duì)抵押貸款的評(píng)估值要求是多樣性的，有的委托人為了減少首付的壓力要求高額評(píng)估，有的委托人為了減少評(píng)估費(fèi)用，在貸款額度足夠時(shí)要求低額評(píng)估。這時(shí)許多人（包括委托方、中介方、放貸方甚至一些估價(jià)人員）就認(rèn)為只要能找到“交易案例”的“支持”，一切估價(jià)結(jié)果皆有可能創(chuàng)造。這種誤區(qū)，主要是對(duì)以下方面認(rèn)識(shí)不足所造成的。
1、“客觀”、“公正”是估價(jià)原則之一。我們知道所有的“交易案例”（“交易實(shí)例”）不一定就可以在市場(chǎng)法估價(jià)中被選擇為“可比實(shí)例”。能否被選擇的前提是，“交易實(shí)例”必須是客觀公正的，是正常的成交價(jià)，是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上類似房地產(chǎn)的正常水平的價(jià)值。因此估價(jià)時(shí)不能隨意地取其中的某些高的（或低的）成交價(jià)實(shí)例作為“可比實(shí)例”，這樣做勢(shì)必使估價(jià)結(jié)果偏離了公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值。以下的兩個(gè)例子足以說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。
病案（1）：XX估價(jià)人員對(duì)XX兄弟財(cái)產(chǎn)分割（房屋歸兄長(zhǎng)，按評(píng)估價(jià)的50%由兄長(zhǎng)支付給其弟弟）的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員按委托人（兄長(zhǎng)）要求低評(píng)的授意所選取的可比實(shí)例成交價(jià)都是低價(jià)的。其弟弟認(rèn)定“估價(jià)結(jié)果偏低很多，估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤”，而提出法律訴訟。其弟弟從福州市估價(jià)協(xié)會(huì)信息庫(kù)中查找了與估價(jià)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)很相近的20多個(gè)類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，這些交易實(shí)例成交價(jià)的平均值比XX估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告中所選擇的可比實(shí)例成交價(jià)平均值高出近40%.可以說(shuō)上述估價(jià)報(bào)告的估價(jià)前提依據(jù)錯(cuò)誤，是致命的。
病案（2）：XX評(píng)估公司在評(píng)估XX商業(yè)“內(nèi)街”店面（沿商場(chǎng)內(nèi)部小路）時(shí)，選用了同地“外街”店面（沿商業(yè)主街）的交易實(shí)例，而不選取類似的“內(nèi)街”店面的交易實(shí)例，致使估價(jià)結(jié)果高出甚多。該地“外街”、“內(nèi)街”店面因繁華度、位置等因素的不同，其單價(jià)相差近達(dá)100%.這種估價(jià)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是十分可怕的。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
那么如何使選取的可比實(shí)例成交價(jià)符合客觀、公正原則呢？這起碼要把握兩個(gè)方面。其一，估價(jià)人員首先必須對(duì)估價(jià)結(jié)果有一個(gè)度的范圍把握，也就是估價(jià)時(shí)必須遵循模擬市場(chǎng)定價(jià)，而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是模擬估價(jià)人員自己或委托人等個(gè)別人。其二，為了使模擬市場(chǎng)定價(jià)合理、客觀，就必須要求估價(jià)人員非常熟悉、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。只有具備了這兩個(gè)方面的能力，估價(jià)人員才能客觀合理地發(fā)現(xiàn)價(jià)值。
2、可比實(shí)例的選擇是有很高的質(zhì)量要求的，不是任何交易案例都可被采用，這方面最關(guān)鍵的是可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須符合“類似房地產(chǎn)”的條件。類似房地產(chǎn)基本條件為：處于同一供求圈、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)、交易類型與估價(jià)目的吻合等等。
3、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須具備可比性。
市場(chǎng)法估價(jià)講究的是可比性?？杀刃栽綇?qiáng)，估價(jià)結(jié)果越準(zhǔn)確；不具備可比性就可能造成盲目地亂修正（調(diào)整）。以下舉兩個(gè)例子予以說(shuō)明。
病案（3）：估價(jià)對(duì)象為磚混9/9F，無(wú)電梯，XX評(píng)估公司選擇了帶電梯鋼混結(jié)構(gòu)的9/18F可比實(shí)例。這里存在兩個(gè)方面的不可比性：①磚混結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)不可比；②無(wú)電梯處第9層與有電梯處第9層不可比。這種不具備可比性的交易實(shí)例，無(wú)論你如何花費(fèi)心思進(jìn)行修正（調(diào)整），都是不合理也無(wú)法自圓其說(shuō)的。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
病案（4）：估價(jià)對(duì)象為復(fù)式單元240㎡、鋼混、6至7/7F無(wú)電梯，XX評(píng)估公司選擇了非復(fù)式單元130㎡、鋼混7/7F、無(wú)電梯的可比實(shí)例。這里存在兩個(gè)方面的不可比性：①估價(jià)對(duì)象所處樓層位于次頂層6層及頂層7層而可比實(shí)例在7層（頂層），所處樓層難以比較，樓層調(diào)整因素難以確定；②復(fù)式240㎡與非復(fù)式130㎡，從面積、戶型因素上也難以合理地進(jìn)行修正（調(diào)整）。
4、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須建立比較基準(zhǔn)。這里主要是指房地產(chǎn)實(shí)物范圍、土地類型（出讓、劃撥）、房屋權(quán)利性質(zhì)（商品房、安置房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等）、室內(nèi)二次裝修價(jià)值、現(xiàn)房與期房等等方面必須首先建立比較基準(zhǔn)，否則就不具備可比性。
委托人對(duì)抵押貸款的評(píng)估值要求是多樣性的，有的委托人為了減少首付的壓力要求高額評(píng)估，有的委托人為了減少評(píng)估費(fèi)用，在貸款額度足夠時(shí)要求低額評(píng)估。這時(shí)許多人（包括委托方、中介方、放貸方甚至一些估價(jià)人員）就認(rèn)為只要能找到“交易案例”的“支持”，一切估價(jià)結(jié)果皆有可能創(chuàng)造。這種誤區(qū)，主要是對(duì)以下方面認(rèn)識(shí)不足所造成的。
1、“客觀”、“公正”是估價(jià)原則之一。我們知道所有的“交易案例”（“交易實(shí)例”）不一定就可以在市場(chǎng)法估價(jià)中被選擇為“可比實(shí)例”。能否被選擇的前提是，“交易實(shí)例”必須是客觀公正的，是正常的成交價(jià)，是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上類似房地產(chǎn)的正常水平的價(jià)值。因此估價(jià)時(shí)不能隨意地取其中的某些高的（或低的）成交價(jià)實(shí)例作為“可比實(shí)例”，這樣做勢(shì)必使估價(jià)結(jié)果偏離了公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值。以下的兩個(gè)例子足以說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。
病案（1）：XX估價(jià)人員對(duì)XX兄弟財(cái)產(chǎn)分割（房屋歸兄長(zhǎng)，按評(píng)估價(jià)的50%由兄長(zhǎng)支付給其弟弟）的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員按委托人（兄長(zhǎng)）要求低評(píng)的授意所選取的可比實(shí)例成交價(jià)都是低價(jià)的。其弟弟認(rèn)定“估價(jià)結(jié)果偏低很多，估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤”，而提出法律訴訟。其弟弟從福州市估價(jià)協(xié)會(huì)信息庫(kù)中查找了與估價(jià)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)很相近的20多個(gè)類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，這些交易實(shí)例成交價(jià)的平均值比XX估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告中所選擇的可比實(shí)例成交價(jià)平均值高出近40%.可以說(shuō)上述估價(jià)報(bào)告的估價(jià)前提依據(jù)錯(cuò)誤，是致命的。
病案（2）：XX評(píng)估公司在評(píng)估XX商業(yè)“內(nèi)街”店面（沿商場(chǎng)內(nèi)部小路）時(shí)，選用了同地“外街”店面（沿商業(yè)主街）的交易實(shí)例，而不選取類似的“內(nèi)街”店面的交易實(shí)例，致使估價(jià)結(jié)果高出甚多。該地“外街”、“內(nèi)街”店面因繁華度、位置等因素的不同，其單價(jià)相差近達(dá)100%.這種估價(jià)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是十分可怕的。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
那么如何使選取的可比實(shí)例成交價(jià)符合客觀、公正原則呢？這起碼要把握兩個(gè)方面。其一，估價(jià)人員首先必須對(duì)估價(jià)結(jié)果有一個(gè)度的范圍把握，也就是估價(jià)時(shí)必須遵循模擬市場(chǎng)定價(jià)，而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是模擬估價(jià)人員自己或委托人等個(gè)別人。其二，為了使模擬市場(chǎng)定價(jià)合理、客觀，就必須要求估價(jià)人員非常熟悉、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。只有具備了這兩個(gè)方面的能力，估價(jià)人員才能客觀合理地發(fā)現(xiàn)價(jià)值。
2、可比實(shí)例的選擇是有很高的質(zhì)量要求的，不是任何交易案例都可被采用，這方面最關(guān)鍵的是可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須符合“類似房地產(chǎn)”的條件。類似房地產(chǎn)基本條件為：處于同一供求圈、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)、交易類型與估價(jià)目的吻合等等。
3、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須具備可比性。
市場(chǎng)法估價(jià)講究的是可比性?？杀刃栽綇?qiáng)，估價(jià)結(jié)果越準(zhǔn)確；不具備可比性就可能造成盲目地亂修正（調(diào)整）。以下舉兩個(gè)例子予以說(shuō)明。
病案（3）：估價(jià)對(duì)象為磚混9/9F，無(wú)電梯，XX評(píng)估公司選擇了帶電梯鋼混結(jié)構(gòu)的9/18F可比實(shí)例。這里存在兩個(gè)方面的不可比性：①磚混結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)不可比；②無(wú)電梯處第9層與有電梯處第9層不可比。這種不具備可比性的交易實(shí)例，無(wú)論你如何花費(fèi)心思進(jìn)行修正（調(diào)整），都是不合理也無(wú)法自圓其說(shuō)的。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
病案（4）：估價(jià)對(duì)象為復(fù)式單元240㎡、鋼混、6至7/7F無(wú)電梯，XX評(píng)估公司選擇了非復(fù)式單元130㎡、鋼混7/7F、無(wú)電梯的可比實(shí)例。這里存在兩個(gè)方面的不可比性：①估價(jià)對(duì)象所處樓層位于次頂層6層及頂層7層而可比實(shí)例在7層（頂層），所處樓層難以比較，樓層調(diào)整因素難以確定；②復(fù)式240㎡與非復(fù)式130㎡，從面積、戶型因素上也難以合理地進(jìn)行修正（調(diào)整）。
4、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須建立比較基準(zhǔn)。這里主要是指房地產(chǎn)實(shí)物范圍、土地類型（出讓、劃撥）、房屋權(quán)利性質(zhì)（商品房、安置房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等）、室內(nèi)二次裝修價(jià)值、現(xiàn)房與期房等等方面必須首先建立比較基準(zhǔn)，否則就不具備可比性。