10．4．3．1 基礎(chǔ)租金
基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。
10．4．3．2 百分比租金
當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。
收取百分比租金時(shí)，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異，但不論經(jīng)營什么內(nèi)容，都存在一個(gè)可接受的百分比范圍。例如，超級(jí)市場(chǎng)的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1％的營業(yè)額就可以產(chǎn)生一個(gè)非常大的百分比租金；相反，男女時(shí)裝店的營業(yè)額相對(duì)來說很小，但其毛利水平非常高，也許其10％的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。在實(shí)踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對(duì)超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。例如，某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元／月，如果營業(yè)額的5％作為百分比租金，則只有當(dāng)月營業(yè)額超過200萬元（10萬元／5％＝200萬元）時(shí)，才對(duì)超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果零售商的月營業(yè)額低于200萬元，則仍按10萬元／月的基本租金收租。
在前面的案例中，每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡點(diǎn)，如果零售商在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為10萬元加上超出自然平衡點(diǎn)的營業(yè)額乘以5％（在本案例中，50萬元的5％為2．5萬元），故該月應(yīng)繳納的租金總額為12．5萬元。然而，租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)人為平衡點(diǎn)作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點(diǎn)可以高于或低于自然平衡點(diǎn)，而如果人為平衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，在百分比不變時(shí)，會(huì)令業(yè)主的收入增加。
10．4．3．3 代收代繳費(fèi)用和凈租約
像寫字樓出租時(shí)一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付。而業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總可出租面積的比例來收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：
（1）租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；
（2）租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；
（3）所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。
當(dāng)然，在不同的城市可能還有許多其他的分類方法。但不論是哪種情況，租戶在租金外，還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時(shí)還會(huì)和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目（如公用面積維護(hù)費(fèi)用）協(xié)商出一個(gè)上限，以使租戶對(duì)自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)量概念。
10．4．3．4 租金的調(diào)整
由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長（對(duì)于主要租戶來說，通常是20一30年；次要租戶的租期也達(dá)到3～10年），因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要承租人可每年調(diào)整一次。
10．4．4 零售商業(yè)物業(yè)的租約
零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約，是根據(jù)該類物業(yè)的特點(diǎn)制定的，目的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見因素做出具體的約定。租約中，除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等做出具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問題做出具體規(guī)定。
（1）關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。某零售商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中是針對(duì)一個(gè)特定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一個(gè)特定市場(chǎng)設(shè)計(jì)的，如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想改變其經(jīng)營商品與服務(wù)的種類或?qū)ζ浣?jīng)營方式做出重大的調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認(rèn)可。制定該項(xiàng)條款主要目的，是為了防止某一個(gè)租戶隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購物中心或商場(chǎng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。
基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。
10．4．3．2 百分比租金
當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。
收取百分比租金時(shí)，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異，但不論經(jīng)營什么內(nèi)容，都存在一個(gè)可接受的百分比范圍。例如，超級(jí)市場(chǎng)的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1％的營業(yè)額就可以產(chǎn)生一個(gè)非常大的百分比租金；相反，男女時(shí)裝店的營業(yè)額相對(duì)來說很小，但其毛利水平非常高，也許其10％的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。在實(shí)踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對(duì)超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。例如，某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元／月，如果營業(yè)額的5％作為百分比租金，則只有當(dāng)月營業(yè)額超過200萬元（10萬元／5％＝200萬元）時(shí)，才對(duì)超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果零售商的月營業(yè)額低于200萬元，則仍按10萬元／月的基本租金收租。
在前面的案例中，每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡點(diǎn)，如果零售商在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為10萬元加上超出自然平衡點(diǎn)的營業(yè)額乘以5％（在本案例中，50萬元的5％為2．5萬元），故該月應(yīng)繳納的租金總額為12．5萬元。然而，租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)人為平衡點(diǎn)作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點(diǎn)可以高于或低于自然平衡點(diǎn)，而如果人為平衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，在百分比不變時(shí)，會(huì)令業(yè)主的收入增加。
10．4．3．3 代收代繳費(fèi)用和凈租約
像寫字樓出租時(shí)一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付。而業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總可出租面積的比例來收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：
（1）租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；
（2）租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；
（3）所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。
當(dāng)然，在不同的城市可能還有許多其他的分類方法。但不論是哪種情況，租戶在租金外，還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時(shí)還會(huì)和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目（如公用面積維護(hù)費(fèi)用）協(xié)商出一個(gè)上限，以使租戶對(duì)自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)量概念。
10．4．3．4 租金的調(diào)整
由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長（對(duì)于主要租戶來說，通常是20一30年；次要租戶的租期也達(dá)到3～10年），因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要承租人可每年調(diào)整一次。
10．4．4 零售商業(yè)物業(yè)的租約
零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約，是根據(jù)該類物業(yè)的特點(diǎn)制定的，目的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見因素做出具體的約定。租約中，除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等做出具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問題做出具體規(guī)定。
（1）關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。某零售商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中是針對(duì)一個(gè)特定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一個(gè)特定市場(chǎng)設(shè)計(jì)的，如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想改變其經(jīng)營商品與服務(wù)的種類或?qū)ζ浣?jīng)營方式做出重大的調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認(rèn)可。制定該項(xiàng)條款主要目的，是為了防止某一個(gè)租戶隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購物中心或商場(chǎng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。