10．4．2．2 財(cái)務(wù)能力
除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個連鎖店經(jīng)營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經(jīng)營叔更迭的過程中，雖然可能對母公司所經(jīng)營的業(yè)務(wù)影響較小，但對某一個具體連鎖店的經(jīng)營業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風(fēng)險。
低于預(yù)期的資本回報水平—是商亞經(jīng)營失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對承租人開展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營零售業(yè)的經(jīng)營成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對于轉(zhuǎn)移經(jīng)營地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個方面。
10．4．2．3 組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。以一個大型百貨公司為主要租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實(shí)吸引購物者，以倉儲商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場將吸引那些想買便宜貨的消費(fèi)者。主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經(jīng)營的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。
與租戶組合相關(guān)的另外一個問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營的商品和服務(wù)的種類時，同時滿足有目的性的購物和沖動性購物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費(fèi)者來到該購物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開其目標(biāo)商店的過程中隨手買了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動性購物。良好的租戶組合應(yīng)該很好的滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。
當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的主要租戶時，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補(bǔ)充。將每一個獨(dú)立的零售商都作為整個購物中心內(nèi)的一部分來對待，是使租戶組合化的有效方法。
合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動性購物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購物中心整體利潤的化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補(bǔ)充，冰淇淋等冷飲店一般設(shè)置在商場的人口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購物商場中心較近的地方；較大的、較低銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)一個新的購物中心落成時，合理地為每個租戶確定位置，對于提高該租戶乃至整個物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處。
10．4．2．4 需要的服務(wù)
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時要解決的重要問題。
盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會引起其他租戶的關(guān)注，解決這一問題的辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶做出公開的說明。例如購物中心內(nèi)的餐飲娛樂部分如果在商店關(guān)門后繼續(xù)營業(yè)，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅(jiān)固的鋼質(zhì)卷廉門并上鎖，商場內(nèi)的承租人也會擔(dān)心酒后的食客會對其商店構(gòu)成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請專門的保安人員（由餐飲娛樂的經(jīng)營者提供費(fèi)用），負(fù)責(zé)商場營業(yè)時間之外而餐飲娛樂部分營業(yè)時的保安工作，同時限制進(jìn)入購物中心人口的開啟數(shù)量（例如僅留一個出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購物中心內(nèi)的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業(yè)，也可能會在商場關(guān)門前給他們帶來額外的生意。
10．4．3 零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據(jù)租戶要求分割成若干個相對獨(dú)立的開放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，．以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本（包括稅和保險費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個購物中心的營業(yè)額較高且很穩(wěn)定。
除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個連鎖店經(jīng)營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經(jīng)營叔更迭的過程中，雖然可能對母公司所經(jīng)營的業(yè)務(wù)影響較小，但對某一個具體連鎖店的經(jīng)營業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風(fēng)險。
低于預(yù)期的資本回報水平—是商亞經(jīng)營失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對承租人開展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營零售業(yè)的經(jīng)營成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對于轉(zhuǎn)移經(jīng)營地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個方面。
10．4．2．3 組合與位置分配
一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營不同商品和服務(wù)的出租空間組合，構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。以一個大型百貨公司為主要租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實(shí)吸引購物者，以倉儲商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場將吸引那些想買便宜貨的消費(fèi)者。主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經(jīng)營的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。
與租戶組合相關(guān)的另外一個問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營的商品和服務(wù)的種類時，同時滿足有目的性的購物和沖動性購物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費(fèi)者來到該購物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開其目標(biāo)商店的過程中隨手買了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動性購物。良好的租戶組合應(yīng)該很好的滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。
當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的主要租戶時，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補(bǔ)充。將每一個獨(dú)立的零售商都作為整個購物中心內(nèi)的一部分來對待，是使租戶組合化的有效方法。
合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動性購物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購物中心整體利潤的化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補(bǔ)充，冰淇淋等冷飲店一般設(shè)置在商場的人口或與快餐店為鄰；較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購物商場中心較近的地方；較大的、較低銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)一個新的購物中心落成時，合理地為每個租戶確定位置，對于提高該租戶乃至整個物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處。
10．4．2．4 需要的服務(wù)
零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時要解決的重要問題。
盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會引起其他租戶的關(guān)注，解決這一問題的辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶做出公開的說明。例如購物中心內(nèi)的餐飲娛樂部分如果在商店關(guān)門后繼續(xù)營業(yè)，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅(jiān)固的鋼質(zhì)卷廉門并上鎖，商場內(nèi)的承租人也會擔(dān)心酒后的食客會對其商店構(gòu)成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請專門的保安人員（由餐飲娛樂的經(jīng)營者提供費(fèi)用），負(fù)責(zé)商場營業(yè)時間之外而餐飲娛樂部分營業(yè)時的保安工作，同時限制進(jìn)入購物中心人口的開啟數(shù)量（例如僅留一個出入口）。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購物中心內(nèi)的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業(yè)，也可能會在商場關(guān)門前給他們帶來額外的生意。
10．4．3 零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據(jù)租戶要求分割成若干個相對獨(dú)立的開放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，．以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本（包括稅和保險費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個購物中心的營業(yè)額較高且很穩(wěn)定。