9.1.4 房地產(chǎn)抵押貸款
房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。
目前，我國房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源全部是商業(yè)銀行，而西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源已經(jīng)實現(xiàn)了多元化。2001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)抵押貸款只占全部房地產(chǎn)抵押貸款余額的24％，有效地分散了房地產(chǎn)金融的長期系統(tǒng)風(fēng)險。
9.1.4.1 個人住房抵押貸款
個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構(gòu)成了抵押貸款一級市場。
個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型。我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80％，貸款期限最長不超過30年。商業(yè)性個人住房抵押貸款的操作流程，包括受理申請、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。
個人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系。但由于開發(fā)項目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量，尤其在項目預(yù)售階段，購房者申請的個人住房抵押貸款是項目預(yù)售收入的重要組成部分，也是開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金投入的重要來源。由于預(yù)售房屋還沒有建成，所以金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的風(fēng)險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。購房者的個人信用評價不準(zhǔn)或開發(fā)商由于各種原因不能按期竣工，都會給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險。
9.1.4.2 商用房地產(chǎn)抵押貸款
商用房地產(chǎn)抵押貸款，是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。
由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率（抵借比）通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。
對于商用房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商不能像住宅開發(fā)項目那樣通過預(yù)售籌措部分建設(shè)資金，但如果開發(fā)商能夠獲得商用房地產(chǎn)抵押貸款承諾，即有金融機(jī)構(gòu)承諾，當(dāng)開發(fā)項目竣工或達(dá)到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產(chǎn)抵押貸款，則開發(fā)商就比較容易憑此長期貸款承諾，獲得短期建設(shè)貸款。這樣，開發(fā)商就可以利用建設(shè)貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成后用借人的長期抵押貸款償還建設(shè)貸款，再用出租經(jīng)營收入來償還長期抵押貸款。
9.1.4.3 在建工程抵押貸款
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種較好的方式。采取這種方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目融資時，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進(jìn)行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風(fēng)險、促進(jìn)開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平都有積極意義。
在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，就是以開發(fā)商（抵押人）與施工單位簽訂的依法生效的房屋期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分（即工程形象進(jìn)度）分次發(fā)放貸款。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。
將承包合同的房屋期權(quán)設(shè)定為抵押權(quán)時，銀行要對承包合同的預(yù)算造價進(jìn)行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率，同時按約定的各個工程部位的形象進(jìn)度，確定其分階段的抵押價值。在工程進(jìn)度達(dá)到約定的某個工程部位時，經(jīng)銀行現(xiàn)場查勘核實后，發(fā)放該時段的貸款。
銀行在現(xiàn)場查勘時，除核實其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，以確保其具有價值。按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。當(dāng)在建工程抵押價值包含土地使用權(quán)的價值時，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國有土地使用權(quán)證》。
對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預(yù)售的文件給房地產(chǎn)管理部門，并辦理他項權(quán)利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房預(yù)售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目之預(yù)售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內(nèi)由銀行進(jìn)行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風(fēng)險。
房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。
目前，我國房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源全部是商業(yè)銀行，而西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源已經(jīng)實現(xiàn)了多元化。2001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)抵押貸款只占全部房地產(chǎn)抵押貸款余額的24％，有效地分散了房地產(chǎn)金融的長期系統(tǒng)風(fēng)險。
9.1.4.1 個人住房抵押貸款
個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構(gòu)成了抵押貸款一級市場。
個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型。我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80％，貸款期限最長不超過30年。商業(yè)性個人住房抵押貸款的操作流程，包括受理申請、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。
個人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系。但由于開發(fā)項目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量，尤其在項目預(yù)售階段，購房者申請的個人住房抵押貸款是項目預(yù)售收入的重要組成部分，也是開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金投入的重要來源。由于預(yù)售房屋還沒有建成，所以金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的風(fēng)險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。購房者的個人信用評價不準(zhǔn)或開發(fā)商由于各種原因不能按期竣工，都會給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險。
9.1.4.2 商用房地產(chǎn)抵押貸款
商用房地產(chǎn)抵押貸款，是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。
由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率（抵借比）通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。
對于商用房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商不能像住宅開發(fā)項目那樣通過預(yù)售籌措部分建設(shè)資金，但如果開發(fā)商能夠獲得商用房地產(chǎn)抵押貸款承諾，即有金融機(jī)構(gòu)承諾，當(dāng)開發(fā)項目竣工或達(dá)到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產(chǎn)抵押貸款，則開發(fā)商就比較容易憑此長期貸款承諾，獲得短期建設(shè)貸款。這樣，開發(fā)商就可以利用建設(shè)貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成后用借人的長期抵押貸款償還建設(shè)貸款，再用出租經(jīng)營收入來償還長期抵押貸款。
9.1.4.3 在建工程抵押貸款
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種較好的方式。采取這種方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目融資時，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進(jìn)行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風(fēng)險、促進(jìn)開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平都有積極意義。
在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，就是以開發(fā)商（抵押人）與施工單位簽訂的依法生效的房屋期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分（即工程形象進(jìn)度）分次發(fā)放貸款。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。
將承包合同的房屋期權(quán)設(shè)定為抵押權(quán)時，銀行要對承包合同的預(yù)算造價進(jìn)行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率，同時按約定的各個工程部位的形象進(jìn)度，確定其分階段的抵押價值。在工程進(jìn)度達(dá)到約定的某個工程部位時，經(jīng)銀行現(xiàn)場查勘核實后，發(fā)放該時段的貸款。
銀行在現(xiàn)場查勘時，除核實其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，以確保其具有價值。按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。當(dāng)在建工程抵押價值包含土地使用權(quán)的價值時，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國有土地使用權(quán)證》。
對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預(yù)售的文件給房地產(chǎn)管理部門，并辦理他項權(quán)利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房預(yù)售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目之預(yù)售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內(nèi)由銀行進(jìn)行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風(fēng)險。