8.6.2 項目可行性研究報告正文的寫作要點
按照前述報告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點介紹如下。
（1）項目總說明
在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。
（2）項目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標準、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。
（3）投資環(huán)境研究
主要包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。
（4）市場研究
按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。
（5）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目
這一部分主要應(yīng)就項目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項目用地的現(xiàn)狀<熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。競爭性發(fā)展項目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項目進行市場定位。
（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報告撰寫者能根據(jù)所掌握的市場情況，就項目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標準和功能面積分配等提出建議。
（7）建設(shè)方式及進度安排
項目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計或估算，以便為投資估算作好準備。
（8）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費和開發(fā)期稅費。投資分年度使用計劃實際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個部分。應(yīng)該特別指出的是，當資金來源中包括預(yù)售（租）收入時，還要和后面的銷售（出租）收入計劃配合考慮。
（9）項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
這一部分通常包括銷售收入測算、成本及稅金和利潤分配三個部分。要測算銷售收入，首先要根據(jù)項目設(shè)計情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量；再依市場研究結(jié)果確定項目各部分功能面積的租金或售價水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進度安排和開發(fā)商的市場銷售策略，確定項目分期的銷售或出租面積及收款計劃；最后匯總出分年度的銷售收入。成本和稅金部分，一是要對項目的開發(fā)建設(shè)成本、流動資金、銷售費用和投入運營后的經(jīng)營成本進行估算；二是對項目需要交納的稅費種類及其征收方式和時間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤分配，主要反映項目的獲利能力和可分配利潤的數(shù)量，屬于項目盈利性分析的內(nèi)容。
（10）項目經(jīng)濟效益評價
這是項目評估報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表與貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。資金來源與運用表，集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析，主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收人中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。
（11）風(fēng)險與不確定性分析
一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時還要進行概率分析。分析的目的，是就項目面臨的主要風(fēng)險因素（如建造成本、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對項目財務(wù)評價指標（如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進行定量研究；-對當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能變化的影響進行定性分析。
其中，盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險因素（如總開發(fā)成本、售價、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標的影響情況。
敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素同時變化）。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員及時采取對策并進行有效的控制。
概率分析目前在我國應(yīng)用尚不十分普遍，因為概率分析所需要依據(jù)的大量市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。但精確的概率分析在西方發(fā)達國家的應(yīng)用日漸流行，因為概率分析能通過模擬市場可能發(fā)生的情況，就項目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。
（12）可行性研究的結(jié)論
可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率（是否達到了同類項目的社會平均收益率標準）、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。
按照前述報告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點介紹如下。
（1）項目總說明
在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。
（2）項目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標準、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。
（3）投資環(huán)境研究
主要包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。
（4）市場研究
按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。
（5）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目
這一部分主要應(yīng)就項目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項目用地的現(xiàn)狀<熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。競爭性發(fā)展項目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項目進行市場定位。
（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報告撰寫者能根據(jù)所掌握的市場情況，就項目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標準和功能面積分配等提出建議。
（7）建設(shè)方式及進度安排
項目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計或估算，以便為投資估算作好準備。
（8）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費和開發(fā)期稅費。投資分年度使用計劃實際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個部分。應(yīng)該特別指出的是，當資金來源中包括預(yù)售（租）收入時，還要和后面的銷售（出租）收入計劃配合考慮。
（9）項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
這一部分通常包括銷售收入測算、成本及稅金和利潤分配三個部分。要測算銷售收入，首先要根據(jù)項目設(shè)計情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量；再依市場研究結(jié)果確定項目各部分功能面積的租金或售價水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進度安排和開發(fā)商的市場銷售策略，確定項目分期的銷售或出租面積及收款計劃；最后匯總出分年度的銷售收入。成本和稅金部分，一是要對項目的開發(fā)建設(shè)成本、流動資金、銷售費用和投入運營后的經(jīng)營成本進行估算；二是對項目需要交納的稅費種類及其征收方式和時間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤分配，主要反映項目的獲利能力和可分配利潤的數(shù)量，屬于項目盈利性分析的內(nèi)容。
（10）項目經(jīng)濟效益評價
這是項目評估報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運用表與貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。資金來源與運用表，集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析，主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收人中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。
（11）風(fēng)險與不確定性分析
一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時還要進行概率分析。分析的目的，是就項目面臨的主要風(fēng)險因素（如建造成本、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對項目財務(wù)評價指標（如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進行定量研究；-對當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能變化的影響進行定性分析。
其中，盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險因素（如總開發(fā)成本、售價、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標的影響情況。
敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素同時變化）。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員及時采取對策并進行有效的控制。
概率分析目前在我國應(yīng)用尚不十分普遍，因為概率分析所需要依據(jù)的大量市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。但精確的概率分析在西方發(fā)達國家的應(yīng)用日漸流行，因為概率分析能通過模擬市場可能發(fā)生的情況，就項目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。
（12）可行性研究的結(jié)論
可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率（是否達到了同類項目的社會平均收益率標準）、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。