房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（下）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法，財務(wù)評價報表的組成和財務(wù)報表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、評價方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解：項目可行性研究報告的基本構(gòu)成，項目可行性研究報告正文的寫作要點。
要點說明（略）
二、內(nèi)容講解
8．4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8．4．2 資金使用計劃
房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。
8．4．3 收入估算與資金籌措
8．4．3．1 收入估算
估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收人，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租、自營等計劃）。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。
（1）租售方案
租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租
的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。
（2）租售價格
租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。
租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。
（3）租售收入
房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項目竣工后暫時找不到租客的時間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8—3和表8—4所提供的格式進行。
（4）收款方式
收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。
8．4．3．2 資金籌措
資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法，財務(wù)評價報表的組成和財務(wù)報表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、評價方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解：項目可行性研究報告的基本構(gòu)成，項目可行性研究報告正文的寫作要點。
要點說明（略）
二、內(nèi)容講解
8．4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8．4．2 資金使用計劃
房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。
8．4．3 收入估算與資金籌措
8．4．3．1 收入估算
估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收人，首先要制定切實可行的租售計劃（含銷售、出租、自營等計劃）。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。
（1）租售方案
租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租
的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。
（2）租售價格
租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。
租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。
（3）租售收入
房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項目竣工后暫時找不到租客的時間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8—3和表8—4所提供的格式進行。
（4）收款方式
收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。
8．4．3．2 資金籌措
資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。