房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（上）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法，財務評價報表的組成和財務報表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、評價方案構造和基礎參數(shù)選擇方法。
了解：項目可行性研究報告的基本構成，項目可行性研究報告正文的寫作要點。
要點說明
1.可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究是項目投資決策的依據(jù)，是籌集建設資金的依據(jù)，是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃；批準的項目建議書和同等效力的文件；國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料；有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。
2.可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估與決策四個工作階段。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容：項目概況、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場分析和建設規(guī)模的確定、規(guī)劃設計方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評價、項目開發(fā)組織機構和管理費用研究、開發(fā)建設計劃的編制、項目經(jīng)濟及社會效益分析、結(jié)論及建議。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案通常包括：區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)包括時間類參數(shù)、融資相關參數(shù)、收益相關指標和評價標準類指標。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等。
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）等。
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。
房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法，財務評價報表的組成和財務報表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、評價方案構造和基礎參數(shù)選擇方法。
了解：項目可行性研究報告的基本構成，項目可行性研究報告正文的寫作要點。
要點說明
1.可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究是項目投資決策的依據(jù)，是籌集建設資金的依據(jù)，是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃；批準的項目建議書和同等效力的文件；國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料；有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。
2.可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估與決策四個工作階段。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容：項目概況、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場分析和建設規(guī)模的確定、規(guī)劃設計方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評價、項目開發(fā)組織機構和管理費用研究、開發(fā)建設計劃的編制、項目經(jīng)濟及社會效益分析、結(jié)論及建議。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案通常包括：區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)包括時間類參數(shù)、融資相關參數(shù)、收益相關指標和評價標準類指標。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等。
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）等。
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。
房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。