風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析（上）
一、大綱要求
考試目的：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念、一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點(diǎn)說明：
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、容積率等。
影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
2.盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，該點(diǎn)被稱為盈虧平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。
房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析的內(nèi)容，包括最低租售價(jià)格、最低租售數(shù)量、土地取得價(jià)格、工程費(fèi)用、購買價(jià)格、運(yùn)營費(fèi)用比率和多因素臨界點(diǎn)組合分析。
3.敏感性分析
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
單因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其他參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的變化情況。多因素敏感分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的，其分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
“三項(xiàng)預(yù)測值”法的基本思路是：對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。
4.風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辯識、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)三個(gè)階段。
概率分析的一般步驟為：列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)；分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步驟：
（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；
（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；
（3）分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；
（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；
（5）計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；
（6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率；
（7）對以上分析結(jié)果作綜合評價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。
蒙特卡洛模擬法：能夠隨機(jī)模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問題，被公認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)而有效的方法。
蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟有：
（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；
（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布；
（3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。
一、大綱要求
考試目的：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念、一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。
要點(diǎn)說明：
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析
影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、容積率等。
影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
2.盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，該點(diǎn)被稱為盈虧平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。
房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析的內(nèi)容，包括最低租售價(jià)格、最低租售數(shù)量、土地取得價(jià)格、工程費(fèi)用、購買價(jià)格、運(yùn)營費(fèi)用比率和多因素臨界點(diǎn)組合分析。
3.敏感性分析
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
單因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其他參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的變化情況。多因素敏感分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的，其分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
“三項(xiàng)預(yù)測值”法的基本思路是：對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。
4.風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辯識、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)三個(gè)階段。
概率分析的一般步驟為：列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)；分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步驟：
（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；
（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；
（3）分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；
（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；
（5）計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；
（6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率；
（7）對以上分析結(jié)果作綜合評價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。
蒙特卡洛模擬法：能夠隨機(jī)模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問題，被公認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)而有效的方法。
蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟有：
（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；
（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布；
（3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。