房地產市場及其運行規(guī)律（一）
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產市場的手段與方法等知識的掌握程度。
考試基本要求
掌握：房地產市場結構、細分方式，反映和描述房地產市場狀況的指標。
熟悉：房地產市場的含義，房地產市場的特性與功能，房地產市場的周期循環(huán)特征，房地產市場與資本市場的關系，房地產市場中的泡沫與過熱問題。
了解：房地產市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。
要點說明
1.房地產市場概述
房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動以及一切交易的途徑和形式。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。
2.房地產市場的運行環(huán)境
包括：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
3.房地產市場的影響因素
（1）影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素；
（2）影響房地產市場轉變的社會經濟因素。
4.房地產市場的參與者
包括：土地所有者或當前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機構、金融機構、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。
5.房地產市場結構
包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。
6.房地產市場細分方式
從識別和掌握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。
7.反映和描述房地產市場狀況的指標
（1）供給指標
1）存量是指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統計。
2）新竣工量是指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業(yè)類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3）滅失量是指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
4）空置量是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
5）空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6）可供租售量是指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量＝上期可供租售數量一上期吸納量＋本期新竣工量；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。
7）房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填為層建筑面積之和。
8）房屋新開工面積是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。
9）平均建設周期是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積。
10）竣工房屋價值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。
（2）需求指標
1）房屋空間使用數量是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
2）商品零售價格指數是反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。
3）城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。
（3）市場交易指標
1）銷售量是指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發(fā)統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
2）出租量是指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統計。我國房地產開發(fā)統計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。
3）吸納量是指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統計。
4）吸納率是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。
5）吸納周期是指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。
6）預售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入。
7）房地產價格指數是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通?；谄骄鶅r格?！ ?）房地產價格是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基于各類物業(yè)平均價格的統計。
9）房地產租金是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產租金統計，是基于各類物業(yè)平均租金的統計。
8.房地產市場的特性
包括四個方面：市場供給特點、市場需求特點、市場交易特點和市場價格特點。
9.房地產市場的功能
（1）配置存量房地產資源和利益；
（2）顯示房地產市場需求變化；
（3）指導供給以適應需求的變化；
（4）指導政府制訂科學的土地供給計劃；
（5）引導需求適應供給條件的變化。
10.房地產市場與資產市場
房地產屬于一種耐用品，兼有消費晶和投資品的雙重特征。因此，房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。房地產空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。
11.房地產市場周期循環(huán)
是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生。
12.房地產泡沫
是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。
房地產泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因，金融機構過度放貸是房地產泡沫的助燃劑。
過度開發(fā)的誘因：開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
13.政府干預房地產市場的原則、手段和措施原則：
目標的確定性、政策的連續(xù)性與協調性、政策的針對性和導向性、政策的公平性和效率。
手段：土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、租金控制。
措施：健全市場準入制度、推動行業(yè)誠信體系建設、規(guī)范交易程序、加強產權管理。
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產市場的手段與方法等知識的掌握程度。
考試基本要求
掌握：房地產市場結構、細分方式，反映和描述房地產市場狀況的指標。
熟悉：房地產市場的含義，房地產市場的特性與功能，房地產市場的周期循環(huán)特征，房地產市場與資本市場的關系，房地產市場中的泡沫與過熱問題。
了解：房地產市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。
要點說明
1.房地產市場概述
房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動以及一切交易的途徑和形式。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。
2.房地產市場的運行環(huán)境
包括：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
3.房地產市場的影響因素
（1）影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素；
（2）影響房地產市場轉變的社會經濟因素。
4.房地產市場的參與者
包括：土地所有者或當前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機構、金融機構、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。
5.房地產市場結構
包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。
6.房地產市場細分方式
從識別和掌握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。
7.反映和描述房地產市場狀況的指標
（1）供給指標
1）存量是指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統計。
2）新竣工量是指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業(yè)類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3）滅失量是指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
4）空置量是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
5）空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6）可供租售量是指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量＝上期可供租售數量一上期吸納量＋本期新竣工量；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。
7）房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填為層建筑面積之和。
8）房屋新開工面積是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。
9）平均建設周期是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積。
10）竣工房屋價值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。
（2）需求指標
1）房屋空間使用數量是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
2）商品零售價格指數是反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。
3）城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。
（3）市場交易指標
1）銷售量是指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發(fā)統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
2）出租量是指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統計。我國房地產開發(fā)統計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。
3）吸納量是指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統計。
4）吸納率是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。
5）吸納周期是指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。
6）預售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入。
7）房地產價格指數是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通?；谄骄鶅r格?！ ?）房地產價格是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基于各類物業(yè)平均價格的統計。
9）房地產租金是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。中國現有房地產租金統計，是基于各類物業(yè)平均租金的統計。
8.房地產市場的特性
包括四個方面：市場供給特點、市場需求特點、市場交易特點和市場價格特點。
9.房地產市場的功能
（1）配置存量房地產資源和利益；
（2）顯示房地產市場需求變化；
（3）指導供給以適應需求的變化；
（4）指導政府制訂科學的土地供給計劃；
（5）引導需求適應供給條件的變化。
10.房地產市場與資產市場
房地產屬于一種耐用品，兼有消費晶和投資品的雙重特征。因此，房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。房地產空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。
11.房地產市場周期循環(huán)
是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生。
12.房地產泡沫
是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。
房地產泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因，金融機構過度放貸是房地產泡沫的助燃劑。
過度開發(fā)的誘因：開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
13.政府干預房地產市場的原則、手段和措施原則：
目標的確定性、政策的連續(xù)性與協調性、政策的針對性和導向性、政策的公平性和效率。
手段：土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、租金控制。
措施：健全市場準入制度、推動行業(yè)誠信體系建設、規(guī)范交易程序、加強產權管理。