第2節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理
一、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則
(1)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
例題：2、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合( )的要求。
a土地利用總體規(guī)劃 b．年度建設(shè)用地計(jì)劃 c．城市規(guī)劃 d．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃
答案：abcd
解析：根據(jù)“確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求”，因此，應(yīng)選adcd。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得
1、土地使用權(quán)的取得方式
第一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。第二、可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用的卻屬必須的，可以由縣以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
(2) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地可采取行政劃撥方式。
1998年7月3日以國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。
2、建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)的內(nèi)容
《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；
(2)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件；
(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
(5)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
例題：2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，可采取行政劃撥方式包括( )。
a國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地 b．國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 c．商業(yè)用房建設(shè)用地 d．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地 e經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地
答案：abde
解析：商業(yè)用房建設(shè)用地不能采取行政劃撥方式，因此，應(yīng)選abde。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度
1996年8月23日國(guó)務(wù)院以國(guó)發(fā)[1996]25號(hào)發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》，該通知規(guī)定從1996年開(kāi)始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度，投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。
1、項(xiàng)目資本金的概念
投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。
2、項(xiàng)目資本金的出資方式
（1）項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)，必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)，不得高估或低估。
（2）以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20％，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
3 、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金
《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
4、對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
（1）滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起至次年同年同月同日止。
（2）動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建房建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平，即視為啟動(dòng)。一經(jīng)啟動(dòng)，無(wú)特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開(kāi)工。
《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi):
(1)因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的
(2)因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上
(3)因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。
例題：《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于( ) ％。
a10 b．20 c．30 d．40
答案：b
一、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則
(1)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
例題：2、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合( )的要求。
a土地利用總體規(guī)劃 b．年度建設(shè)用地計(jì)劃 c．城市規(guī)劃 d．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃
答案：abcd
解析：根據(jù)“確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求”，因此，應(yīng)選adcd。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得
1、土地使用權(quán)的取得方式
第一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。第二、可以采用行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用的卻屬必須的，可以由縣以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。
(2) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地可采取行政劃撥方式。
1998年7月3日以國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。
2、建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)的內(nèi)容
《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；
(2)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件；
(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
(5)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
例題：2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，可采取行政劃撥方式包括( )。
a國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地 b．國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 c．商業(yè)用房建設(shè)用地 d．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地 e經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地
答案：abde
解析：商業(yè)用房建設(shè)用地不能采取行政劃撥方式，因此，應(yīng)選abde。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度
1996年8月23日國(guó)務(wù)院以國(guó)發(fā)[1996]25號(hào)發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》，該通知規(guī)定從1996年開(kāi)始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度，投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。
1、項(xiàng)目資本金的概念
投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。
2、項(xiàng)目資本金的出資方式
（1）項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)，必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)，不得高估或低估。
（2）以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20％，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
3 、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金
《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
4、對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
（1）滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起至次年同年同月同日止。
（2）動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建房建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平，即視為啟動(dòng)。一經(jīng)啟動(dòng)，無(wú)特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開(kāi)工。
《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi):
(1)因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的
(2)因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上
(3)因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。
例題：《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于( ) ％。
a10 b．20 c．30 d．40
答案：b