五、 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈?、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。其他所有參與部門都是開發(fā)商選擇的，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題也理應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。此外，消費(fèi)者是從開發(fā)商手里購房，就如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任一樣，購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任，也應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)對(duì)購房者的責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要經(jīng)過工程建設(shè)環(huán)節(jié)，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關(guān)法律規(guī)定，符合工程勘察、設(shè)計(jì)、施工等方面的技術(shù)規(guī)范，符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中的基本要求。
2、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式
商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工程勘察、設(shè)計(jì)單位，施工單位，監(jiān)理單位，材料供應(yīng)部門等，房屋竣工后，必須驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣規(guī)定的目的主要是為了確保購買商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益不受損害。
應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：一是只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對(duì)給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。
對(duì)于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。
例題：對(duì)因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)包含( )
a購房人的直接損失 b．購房人的精神損失等間接性損失 c．開發(fā)商的直接損失 d．開發(fā)商的精神損失等間接性損失
答案：a
解析：根據(jù)題意，對(duì)因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，顯然不包含開發(fā)商的直接損失、開發(fā)商的精神損失等間接性損失，同時(shí)也不包含購房人的精神損失等間接性損失，因此，應(yīng)選 a。
六、竣工驗(yàn)收制度
1 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)驗(yàn)收方能交付使用
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格的，不得交付使用。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。
（3）房地產(chǎn)．開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日之內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
2、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收
(1)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
(2)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
(3)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
(4)拆遷安置方案的落實(shí)情況；
(5)物業(yè)管理的落實(shí)情況。
例題：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起（ ）日之內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
a10 b．20 c．30 d．90
答案：c
7、項(xiàng)目手冊(cè)制度
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度，是指政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。其目的主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
（3）政府行業(yè)管理部門的監(jiān)控主要包括對(duì)是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入，拆遷安置是否按要求進(jìn)行，工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化等內(nèi)容。
通過項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施，可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā)，按要求分期投入開發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置；對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預(yù)售條件等進(jìn)行審核，有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
例題：對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，包括( )。
a加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測 b．及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況 c．督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā) d．有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生
答案：abcd
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈?、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。其他所有參與部門都是開發(fā)商選擇的，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題也理應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。此外，消費(fèi)者是從開發(fā)商手里購房，就如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任一樣，購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任，也應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)對(duì)購房者的責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要經(jīng)過工程建設(shè)環(huán)節(jié)，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關(guān)法律規(guī)定，符合工程勘察、設(shè)計(jì)、施工等方面的技術(shù)規(guī)范，符合工程質(zhì)量、工程安全方面的有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中的基本要求。
2、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式
商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工程勘察、設(shè)計(jì)單位，施工單位，監(jiān)理單位，材料供應(yīng)部門等，房屋竣工后，必須驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣規(guī)定的目的主要是為了確保購買商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益不受損害。
應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：一是只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對(duì)給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。
對(duì)于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。
例題：對(duì)因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)包含( )
a購房人的直接損失 b．購房人的精神損失等間接性損失 c．開發(fā)商的直接損失 d．開發(fā)商的精神損失等間接性損失
答案：a
解析：根據(jù)題意，對(duì)因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，顯然不包含開發(fā)商的直接損失、開發(fā)商的精神損失等間接性損失，同時(shí)也不包含購房人的精神損失等間接性損失，因此，應(yīng)選 a。
六、竣工驗(yàn)收制度
1 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)驗(yàn)收方能交付使用
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格的，不得交付使用。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。
（3）房地產(chǎn)．開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日之內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
2、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收
(1)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
(2)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
(3)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
(4)拆遷安置方案的落實(shí)情況；
(5)物業(yè)管理的落實(shí)情況。
例題：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起（ ）日之內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
a10 b．20 c．30 d．90
答案：c
7、項(xiàng)目手冊(cè)制度
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度，是指政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。其目的主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
（3）政府行業(yè)管理部門的監(jiān)控主要包括對(duì)是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入，拆遷安置是否按要求進(jìn)行，工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化等內(nèi)容。
通過項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施，可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā)，按要求分期投入開發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置；對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預(yù)售條件等進(jìn)行審核，有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
例題：對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，包括( )。
a加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測 b．及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況 c．督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā) d．有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生
答案：abcd