（四）假設(shè)開發(fā)法
1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息
4、假設(shè)開發(fā)法
（1）沒(méi)有確定的開發(fā)利用方式開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開發(fā)利用方式。
（2）沒(méi)有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)
（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)
（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤
（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。
（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。
（7）遺漏了買方購(gòu)買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。
（六）沒(méi)有結(jié)合估價(jià)目的的要求
1、抵押估價(jià)的常見錯(cuò)誤
（1）沒(méi)有說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。
（2）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒(méi)有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。
2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見錯(cuò)誤
（1）沒(méi)有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。
（2）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估。
（3）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒(méi)有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。
（4）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。
（5）按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。
（6）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。
3、其他估價(jià)目的的常見錯(cuò)誤
（1）合資入股的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途。
（2）拍賣底價(jià)的評(píng)估，沒(méi)有確定出拍賣保留價(jià)。
（3）合并的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。
（4）糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說(shuō)明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對(duì)出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)。
（5）征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國(guó)家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。
（6）出讓土地的評(píng)估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃、出讓的用途。
（七）其他類型的錯(cuò)誤
1、對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)如教材案例4-6，用收益法對(duì)有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對(duì)無(wú)收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復(fù)計(jì)價(jià)的問(wèn)題。因?yàn)闊o(wú)收益的第六層價(jià)值已體現(xiàn)在有收益部分的價(jià)值中，也就是說(shuō)，沒(méi)有無(wú)收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會(huì)降低。
2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)，具體見案例4-2及其分析。
3、遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫(kù)的價(jià)格。
4、在建工程的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。
5、報(bào)告的有效期起算日期錯(cuò)誤。
報(bào)告的有效期是估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤。
1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息
4、假設(shè)開發(fā)法
（1）沒(méi)有確定的開發(fā)利用方式開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開發(fā)利用方式。
（2）沒(méi)有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)
（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)
（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤
（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。
（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。
（7）遺漏了買方購(gòu)買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。
（六）沒(méi)有結(jié)合估價(jià)目的的要求
1、抵押估價(jià)的常見錯(cuò)誤
（1）沒(méi)有說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。
（2）抵押估價(jià)結(jié)果中，沒(méi)有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。
2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見錯(cuò)誤
（1）沒(méi)有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。
（2）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估。
（3）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒(méi)有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。
（4）保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。
（5）按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。
（6）把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。
3、其他估價(jià)目的的常見錯(cuò)誤
（1）合資入股的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途。
（2）拍賣底價(jià)的評(píng)估，沒(méi)有確定出拍賣保留價(jià)。
（3）合并的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。
（4）糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說(shuō)明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對(duì)出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)。
（5）征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國(guó)家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。
（6）出讓土地的評(píng)估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃、出讓的用途。
（七）其他類型的錯(cuò)誤
1、對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)如教材案例4-6，用收益法對(duì)有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對(duì)無(wú)收益的第六層辦公（自用部分）進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復(fù)計(jì)價(jià)的問(wèn)題。因?yàn)闊o(wú)收益的第六層價(jià)值已體現(xiàn)在有收益部分的價(jià)值中，也就是說(shuō)，沒(méi)有無(wú)收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會(huì)降低。
2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)，具體見案例4-2及其分析。
3、遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫(kù)的價(jià)格。
4、在建工程的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。
5、報(bào)告的有效期起算日期錯(cuò)誤。
報(bào)告的有效期是估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤。