一、問答題
（一）估價(jià)原則的運(yùn)用
1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。
例1：96年試題例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。
答案：
1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中使用原則。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。
（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。
例1：98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬元，正常利潤(rùn)為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）
A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價(jià)時(shí)點(diǎn)說明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4：2001年模擬題A選擇題第2題估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。
（3）替代原則
例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
98年考試題：選擇題第（一）題。
（一）估價(jià)原則的運(yùn)用
1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。
例1：96年試題例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。
答案：
1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中使用原則。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。
（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。
例1：98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬元，之后又花了200萬元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬元，正常利潤(rùn)為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）
A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價(jià)時(shí)點(diǎn)說明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4：2001年模擬題A選擇題第2題估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。
（3）替代原則
例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
98年考試題：選擇題第（一）題。