[案例3—15]
××停車庫大樓房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××市××股份有限公司
（二）估價(jià)方：××市××房地產(chǎn)交易估價(jià)有限公司
（三）估價(jià)對(duì)象：
1.坐落：估價(jià)對(duì)象××停車庫大樓，位于××市××區(qū)振華路（證券一條街）
與華強(qiáng)北路交匯處東南側(cè)，與正在建設(shè)中的“現(xiàn)代之窗”已連為一體。估價(jià)對(duì)象地處××區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)中心地段，周邊云集家電、百貨、服裝、電子鐘表、家私等各類專業(yè)市場(chǎng)，銀行、寫字樓、證券交易廳、酒樓等亦近在咫尺。估價(jià)對(duì)象所處位置十分優(yōu)越，交通極其便利。
2.產(chǎn)權(quán)狀況：根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字3000008609號(hào)房地產(chǎn)證，確定××市××股份有限公司為此次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人。
3.規(guī)劃限制條件：估價(jià)對(duì)象用途：停車場(chǎng)；使用年限：30年。
（四）估價(jià)目的：為抵押貸款提供依據(jù)
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年4月23日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)1.國務(wù)院、建設(shè)部以及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策2.房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同書3.委托方提供的有關(guān)資料4.××區(qū)現(xiàn)行房地產(chǎn)租售價(jià)格調(diào)查5.估價(jià)人員實(shí)地勘查調(diào)查獲得的實(shí)況和資料
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：收益法，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。
（十）估價(jià)結(jié)果：對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀、位置、用途、環(huán)境、裝修、使用年限等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，我們采用收益法計(jì)算，確定××市××股份有限公司擁有的部分物業(yè)，建筑面積15189.04m2，在2003年4月23日的估價(jià)價(jià)值為人民幣83159994元，大寫：人民幣捌仟叁佰壹拾伍萬玖仟玖佰玖拾肆元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2003年4月27日。
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）。
××停車庫大樓房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）房地產(chǎn)狀況因素分析××停車庫大樓，為框架結(jié)構(gòu)八層，于2001年11月竣工；大樓總建筑面積15189.04m2，各分層建筑面積如下：地下層為2663.8m2，一至七層均為1.789.32m2.大樓現(xiàn)狀及裝修如下：外墻條形瓷磚，內(nèi)墻、天花乳膠漆；水泥地面；部分樓層設(shè)鋁合金窗。樓內(nèi)每層均設(shè)噴淋消防系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)；樓內(nèi)設(shè)電梯兩臺(tái)，栓式消防。
根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的房地產(chǎn)證，確定××市××股份有限公司為此次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人。估價(jià)對(duì)象用途：停車場(chǎng)；使用年限：30年。
估價(jià)對(duì)象××停車庫大樓，位于××市××區(qū)振華路（證券一條街）與華強(qiáng)北路交匯處東南側(cè)，與正在建設(shè)中的“現(xiàn)代之窗”已連為一體。估價(jià)對(duì)象地處××區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)中心地段，周邊云集家電、百貨、服裝、電子鐘表、家私等各類專業(yè)市場(chǎng)，銀行、寫字樓、證券交易廳、酒樓等亦近在咫尺。估價(jià)對(duì)象所處位置十分優(yōu)越，交通極其便利。
（二）市場(chǎng)背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價(jià)方法選用考慮到目前市場(chǎng)上同類交易實(shí)例不多，而估價(jià)對(duì)象又具有收益性質(zhì)，故本次估價(jià)采用收益法進(jìn)行估價(jià)。
（五）估價(jià)測(cè)算過程
1.報(bào)酬率測(cè)算根據(jù)××市房地產(chǎn)年鑒及其他有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，參考現(xiàn)行銀行存、貸利率，商業(yè)行業(yè)利潤率及物價(jià)指數(shù)等，經(jīng)綜合測(cè)算，確定報(bào)酬率為10％。
2.凈收益測(cè)算根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的使用原則及替代原則，參照××市現(xiàn)行停車場(chǎng)租金收益水平，考慮××停車庫大樓及周邊現(xiàn)行同類停車場(chǎng)情況，結(jié)合業(yè)主提供的有關(guān)資料，確定××停車庫平均出租率為85％，每個(gè)車位租金收益以5元／小時(shí)計(jì)，則：（1）年有效毛收入：385×85％×5×24×30×12＝14137200（元）
（2）年總運(yùn)營費(fèi)用：
①維修及折舊費(fèi)（收入之2.5％）：14137200×2.5％＝353430（元）
②運(yùn)營成本（收入之4％）：14137200×4％＝565488（元）
注：運(yùn)營成本含管理費(fèi)及管理人員工資等③營業(yè)稅（收入之5％）：14137200×5％＝706860（元）
④城建及教育附加稅（收入之0.2％）：14137200×0.2％＝28274（元）
⑤印花稅（收入之0.05％）：14137200×0.05％＝7068（元）
⑥房產(chǎn)稅（收入之12％）：14137200×12％＝l696464（元）
①至⑥項(xiàng)小計(jì)：3357584元⑦所得稅（稅率為15％）：1701765元以上①至⑦項(xiàng)目合計(jì)：5059349元（3）年凈收益：年凈收益＝年收入一年支出＝14137200－50S9349＝9077851（元）
3.物業(yè)價(jià)格、價(jià)值測(cè)算根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)凈收益／投資回報(bào)率這一公式，考慮物業(yè)預(yù)計(jì)使用年限（按30年計(jì)）及已使用年限（按4年計(jì)），確定物業(yè)價(jià)格、價(jià)值如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)值＝9077851×[1一l／（1＋10％）26]／（10％×15189.04）＝5475（元／m2）
地下室及一至五層估價(jià)價(jià)值＝（2663.8＋1789.32×5）×5475＝63566940（元）
六、七層估價(jià)價(jià)值＝l89.32×2×5475＝19593054（元）
估價(jià)對(duì)象價(jià)值＝63566940＋19593054＝83159994（元）
（六）估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)以上計(jì)算，××市××股份有限公司擁有的部分物業(yè)，建筑面積15189.04m2，在2003年4月23日的估價(jià)價(jià)值為人民幣83159994元。
附件房地產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表（一）
[案例3—15]分析
1.折舊費(fèi)不應(yīng)包含建筑物折舊，估價(jià)報(bào)告中未說明折舊費(fèi)是何種固定資產(chǎn)的折舊，且折舊費(fèi)不應(yīng)按營業(yè)收入為基數(shù)計(jì)算。
2.報(bào)告中所得稅的計(jì)算沒有列出過程，如果以年收入減年支出的①至⑥項(xiàng)作為應(yīng)稅所得，按15％的稅率計(jì)算的結(jié)果應(yīng)是：（14137200—3357584）×15％＝1616942（元）。
××停車庫大樓房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××市××股份有限公司
（二）估價(jià)方：××市××房地產(chǎn)交易估價(jià)有限公司
（三）估價(jià)對(duì)象：
1.坐落：估價(jià)對(duì)象××停車庫大樓，位于××市××區(qū)振華路（證券一條街）
與華強(qiáng)北路交匯處東南側(cè)，與正在建設(shè)中的“現(xiàn)代之窗”已連為一體。估價(jià)對(duì)象地處××區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)中心地段，周邊云集家電、百貨、服裝、電子鐘表、家私等各類專業(yè)市場(chǎng)，銀行、寫字樓、證券交易廳、酒樓等亦近在咫尺。估價(jià)對(duì)象所處位置十分優(yōu)越，交通極其便利。
2.產(chǎn)權(quán)狀況：根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的×房地字3000008609號(hào)房地產(chǎn)證，確定××市××股份有限公司為此次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人。
3.規(guī)劃限制條件：估價(jià)對(duì)象用途：停車場(chǎng)；使用年限：30年。
（四）估價(jià)目的：為抵押貸款提供依據(jù)
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年4月23日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)1.國務(wù)院、建設(shè)部以及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策2.房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同書3.委托方提供的有關(guān)資料4.××區(qū)現(xiàn)行房地產(chǎn)租售價(jià)格調(diào)查5.估價(jià)人員實(shí)地勘查調(diào)查獲得的實(shí)況和資料
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：收益法，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。
（十）估價(jià)結(jié)果：對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀、位置、用途、環(huán)境、裝修、使用年限等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，我們采用收益法計(jì)算，確定××市××股份有限公司擁有的部分物業(yè)，建筑面積15189.04m2，在2003年4月23日的估價(jià)價(jià)值為人民幣83159994元，大寫：人民幣捌仟叁佰壹拾伍萬玖仟玖佰玖拾肆元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2003年4月27日。
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）。
××停車庫大樓房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）房地產(chǎn)狀況因素分析××停車庫大樓，為框架結(jié)構(gòu)八層，于2001年11月竣工；大樓總建筑面積15189.04m2，各分層建筑面積如下：地下層為2663.8m2，一至七層均為1.789.32m2.大樓現(xiàn)狀及裝修如下：外墻條形瓷磚，內(nèi)墻、天花乳膠漆；水泥地面；部分樓層設(shè)鋁合金窗。樓內(nèi)每層均設(shè)噴淋消防系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)；樓內(nèi)設(shè)電梯兩臺(tái)，栓式消防。
根據(jù)××市人民政府簽發(fā)的房地產(chǎn)證，確定××市××股份有限公司為此次估價(jià)對(duì)象權(quán)利人。估價(jià)對(duì)象用途：停車場(chǎng)；使用年限：30年。
估價(jià)對(duì)象××停車庫大樓，位于××市××區(qū)振華路（證券一條街）與華強(qiáng)北路交匯處東南側(cè)，與正在建設(shè)中的“現(xiàn)代之窗”已連為一體。估價(jià)對(duì)象地處××區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)中心地段，周邊云集家電、百貨、服裝、電子鐘表、家私等各類專業(yè)市場(chǎng)，銀行、寫字樓、證券交易廳、酒樓等亦近在咫尺。估價(jià)對(duì)象所處位置十分優(yōu)越，交通極其便利。
（二）市場(chǎng)背景分析：（略）
（三）使用分析：（略）
（四）估價(jià)方法選用考慮到目前市場(chǎng)上同類交易實(shí)例不多，而估價(jià)對(duì)象又具有收益性質(zhì)，故本次估價(jià)采用收益法進(jìn)行估價(jià)。
（五）估價(jià)測(cè)算過程
1.報(bào)酬率測(cè)算根據(jù)××市房地產(chǎn)年鑒及其他有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，參考現(xiàn)行銀行存、貸利率，商業(yè)行業(yè)利潤率及物價(jià)指數(shù)等，經(jīng)綜合測(cè)算，確定報(bào)酬率為10％。
2.凈收益測(cè)算根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的使用原則及替代原則，參照××市現(xiàn)行停車場(chǎng)租金收益水平，考慮××停車庫大樓及周邊現(xiàn)行同類停車場(chǎng)情況，結(jié)合業(yè)主提供的有關(guān)資料，確定××停車庫平均出租率為85％，每個(gè)車位租金收益以5元／小時(shí)計(jì)，則：（1）年有效毛收入：385×85％×5×24×30×12＝14137200（元）
（2）年總運(yùn)營費(fèi)用：
①維修及折舊費(fèi)（收入之2.5％）：14137200×2.5％＝353430（元）
②運(yùn)營成本（收入之4％）：14137200×4％＝565488（元）
注：運(yùn)營成本含管理費(fèi)及管理人員工資等③營業(yè)稅（收入之5％）：14137200×5％＝706860（元）
④城建及教育附加稅（收入之0.2％）：14137200×0.2％＝28274（元）
⑤印花稅（收入之0.05％）：14137200×0.05％＝7068（元）
⑥房產(chǎn)稅（收入之12％）：14137200×12％＝l696464（元）
①至⑥項(xiàng)小計(jì)：3357584元⑦所得稅（稅率為15％）：1701765元以上①至⑦項(xiàng)目合計(jì)：5059349元（3）年凈收益：年凈收益＝年收入一年支出＝14137200－50S9349＝9077851（元）
3.物業(yè)價(jià)格、價(jià)值測(cè)算根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)凈收益／投資回報(bào)率這一公式，考慮物業(yè)預(yù)計(jì)使用年限（按30年計(jì)）及已使用年限（按4年計(jì)），確定物業(yè)價(jià)格、價(jià)值如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)值＝9077851×[1一l／（1＋10％）26]／（10％×15189.04）＝5475（元／m2）
地下室及一至五層估價(jià)價(jià)值＝（2663.8＋1789.32×5）×5475＝63566940（元）
六、七層估價(jià)價(jià)值＝l89.32×2×5475＝19593054（元）
估價(jià)對(duì)象價(jià)值＝63566940＋19593054＝83159994（元）
（六）估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)以上計(jì)算，××市××股份有限公司擁有的部分物業(yè)，建筑面積15189.04m2，在2003年4月23日的估價(jià)價(jià)值為人民幣83159994元。
附件房地產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表（一）
[案例3—15]分析
1.折舊費(fèi)不應(yīng)包含建筑物折舊，估價(jià)報(bào)告中未說明折舊費(fèi)是何種固定資產(chǎn)的折舊，且折舊費(fèi)不應(yīng)按營業(yè)收入為基數(shù)計(jì)算。
2.報(bào)告中所得稅的計(jì)算沒有列出過程，如果以年收入減年支出的①至⑥項(xiàng)作為應(yīng)稅所得，按15％的稅率計(jì)算的結(jié)果應(yīng)是：（14137200—3357584）×15％＝1616942（元）。