[案例3－6]
××市××大酒店估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××經(jīng)濟特區(qū)××公司
（二）估價方：××市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價對象：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)、××火車站僅五分鐘車程，是一個集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。
酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動、旅游、購物的理想場所。
（四）估價目的：根據(jù)委托合同約定，本次估價是為了了解估價對象的公開市場價值。
（五）估價時點：2003年12月5日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：
1.委托估價合同
2.國務(wù)院頒發(fā)的《國有資產(chǎn)估價管理方法》、《國有資產(chǎn)估價管理實施細(xì)則》、××省A大常委會發(fā)布的《××省房地產(chǎn)估價條例》以及其他有關(guān)法規(guī)、文件。
3.《房地產(chǎn)證》×房地字第××號、第××號、第××號4.《××物業(yè)市價季報》（2003年第3期）
5.實地查勘和市場調(diào)查獲取的資料
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：由于估價對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價。本次估價中采用的估價方法主要有市場法、收益法。
（十）估價結(jié)果
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：2003年12月1日至2004年1月10日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××市××大酒店估價技術(shù)報告
（一）實物狀況分析：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)檢查站、市火車站僅五分鐘車程，是一個集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動、旅游、購物的理想場所。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：由于估價對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價。本次估價中采用的估價方法主要有市場法、收益法。用收益法進行測算時，具體采用報酬資本化法計算。其公式如下：V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V：房地產(chǎn)價值；A：房地產(chǎn)凈收益；Y；報酬率；n：未來可取得收益的年限。
運用此方法估價時，凈收益和報酬率的確定十分關(guān)鍵。在確定凈收益時，我們既考慮物業(yè)的實際收益，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在確定報酬率時，我們主要考慮安全利率、風(fēng)險調(diào)整率、物價指數(shù)及所得稅率等因素。
（六）估價測算過程
1.第一層咖啡廳、商場估價
2.第二層商鋪估價
（1）年凈收益確定①年有效毛收入計算：目前市場上鄰近物業(yè)的月租金在330－390元／m2之間，考慮到有關(guān)因素的調(diào)整，確定估價對象的市場租金為345元／m2.月。
年租金收入＝345×12×16＝66240（元）
②年運營費用計算a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即各種稅費＝66240×8％＝5300（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝66240×15％＝9930（元）
c.年運營費用為15230元，d.年凈收益（A）＝66240－15230＝51010（元）
（2）報酬率的確定（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝2599230/8.3997%×[l+1/（1+8.3997％）45]＝591172（元）
3.第三層商鋪估價
4.第四層商場估價
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第四層商場現(xiàn)已出租，大部分鋪位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市場租金，我們選擇了部分近期出租實例，然后加以修正
5.第五層歌舞廳、商務(wù)會議室估價
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入－年運營費用①年有效毛收入計算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113～170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價中確定第五層的市場租金為135元／m2.月，即年有效毛收入＝135×12×1042.45＝1688760（元）
②年運營費用計算：a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即各種稅費＝1688760×8％＝135100（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝1688760×15％＝253310（元）
c.年運營費用為388410元。
年凈收益（A）＝1688760－388410＝1300350（元）
（2）報酬率的確定：（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1300350/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15070202（元）
6.第六層辦公（自用部分）估價
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店周圍的寫字樓目前多以出租為主，月租金水平在120－145元／m2之間，我們充分考慮到出租時間、區(qū)域、樓層、裝修等因素，確定酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，即：年租金收入＝120×12×l193.87＝l719l70（元）
②年總運營費用計算：a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即：各種稅費＝1719170×8％＝137530（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝1719170×15％＝257870（元）
c.年運營費用為395400元。
d.年凈收益（A）＝l719170－395400＝1323770（元）
（2）報酬率的確定：（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1323770/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15341625（元）
7.第八層寫字樓估價
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入一年運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第八層現(xiàn)時租金在120－144元／m2之間，在估價中我們考慮到周圍相近物業(yè)的出租價格水平以及該樓的空置情況，確定該樓的市場租金為110元／m2.月，年租金收入＝110×12×752.59＝993410（元）
②年運營費用計算：a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即：各種稅費＝993410×8％＝79470（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入15％計算，即：管理費用＝993410×15％＝149000（元）
c.年運營費用為228470元。
d.年凈收益（A）＝993410－228470＝764940（元）
（2）報酬率的確定（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝764940/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝8865152（元）
8.十六至二十八層客房部分估價
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算
9.第二十九層餐廳估價
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入－年運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第十九層餐廳現(xiàn)由他人承包經(jīng)營，承包期暫定五年，第一至第三年承包金各為250萬元，第四至第五年各為275萬元。目前相似物業(yè)市場年租金價格約在220－260萬元之間，估價中取229.22萬元（160元／m2.月）。
②年總成本計算：a.稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即各種稅費＝2292200×8％＝183370（元）
b.費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝2292200×1S％=343830（元）
c.年運營費用為527200元。
d.年凈收益（A）＝2292200－527200=1765000（元）
（2）報酬率的確定：（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝728210/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝20455190（元）
（七）估價結(jié)果確定：
××市××大酒店的估價總價值為288115322元。
「案例3－6」分析
1.本報告估價對象××大酒店是一個綜合性的物業(yè)，集商務(wù)、飲食、娛樂于一體。由于物業(yè)各部分的經(jīng)營相對獨立，所以報告采取分部估價，每一部分采取收益法進行評估，思路清晰，方法選取正確。不足之處在于各分部的估價方法單一。
2.酒店一共是29層，在估價對象描述中沒有說明是對酒店的局部估價，應(yīng)理解為估價對象范圍包括了全部29層，但估價技術(shù)報告中缺少了第七層和第九至十五層的估價。
3.價值計算有重復(fù)部分，如第六層辦公。（自用部分）不應(yīng)單獨計算價值。另外需要注意的是：酒店的第一層（大堂）、第二至四層商鋪、第二十九層餐廳，一方面是出租經(jīng)營的，有租金收入，同時另一方面，它們是為酒店的住客和寫字樓用戶服務(wù)的，可以間接地為客房和寫字樓創(chuàng)造價值，因此按照出租租金估算的這些部分的價值其實并不是這些部分的全部價值，它們的價值還有一部分包含在客房和寫字樓的價值內(nèi)，當(dāng)然，在寫字樓和客房的收益法估價過程中已經(jīng)包含了這些商鋪和餐廳部分的間接價值。
4.由于估價計算過程中缺少了部分房地產(chǎn)，如果這部分房地產(chǎn)也是客房和寫字樓，并且這部分房地產(chǎn)不包含在估價對象范圍內(nèi)，那么如前面第3條所述，第一層、二至四層、二十九層的房地產(chǎn)的價值就有所缺損了。
5.“第五層歌舞廳、商務(wù)會議室估價”部分，提到“第五層現(xiàn)為商業(yè)用途”，究竟是歌舞廳、商務(wù)會議室還是商業(yè)用途，交代不清。
6.“第五層歌舞廳、商務(wù)會議室估價”部分的一段：“①年總收入計算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113－170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價中確定第五層的市場租金為135元／m2.月?！?BR> 文字交代不清，應(yīng)將其中的“每平方米月租金在113－170元之間”一句改為：“市場上同類房地產(chǎn)每平方米月租金在113－170元之間”。
7.估價技術(shù)報告的“第六層辦公（自用部分）估價”部分，出現(xiàn)：“確定貴酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，”的字樣，不符合技術(shù)報告的語氣。
8.估價技術(shù)報告的各部分分別計算了酒店各個部分的房地產(chǎn)價格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出酒店的估價總值。
9.估價技術(shù)報告的各部分分別計算了酒店各個部分的房地產(chǎn)價格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出了酒店的估價總值。
××市××大酒店估價結(jié)果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××經(jīng)濟特區(qū)××公司
（二）估價方：××市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價對象：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)、××火車站僅五分鐘車程，是一個集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。
酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動、旅游、購物的理想場所。
（四）估價目的：根據(jù)委托合同約定，本次估價是為了了解估價對象的公開市場價值。
（五）估價時點：2003年12月5日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價依據(jù)：
1.委托估價合同
2.國務(wù)院頒發(fā)的《國有資產(chǎn)估價管理方法》、《國有資產(chǎn)估價管理實施細(xì)則》、××省A大常委會發(fā)布的《××省房地產(chǎn)估價條例》以及其他有關(guān)法規(guī)、文件。
3.《房地產(chǎn)證》×房地字第××號、第××號、第××號4.《××物業(yè)市價季報》（2003年第3期）
5.實地查勘和市場調(diào)查獲取的資料
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法：由于估價對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價。本次估價中采用的估價方法主要有市場法、收益法。
（十）估價結(jié)果
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：2003年12月1日至2004年1月10日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：（略）
××市××大酒店估價技術(shù)報告
（一）實物狀況分析：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關(guān)檢查站、市火車站僅五分鐘車程，是一個集商務(wù)、飲食、娛樂于一體的綜合型三酒店。酒店樓高29層，擁有各類標(biāo)準(zhǔn)、豪華客房273套，樓層分別設(shè)有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務(wù)中心、美容中心等，各種服務(wù)一應(yīng)俱全，是商務(wù)活動、旅游、購物的理想場所。
（二）區(qū)位狀況分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用：由于估價對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產(chǎn)分別估價。本次估價中采用的估價方法主要有市場法、收益法。用收益法進行測算時，具體采用報酬資本化法計算。其公式如下：V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V：房地產(chǎn)價值；A：房地產(chǎn)凈收益；Y；報酬率；n：未來可取得收益的年限。
運用此方法估價時，凈收益和報酬率的確定十分關(guān)鍵。在確定凈收益時，我們既考慮物業(yè)的實際收益，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在確定報酬率時，我們主要考慮安全利率、風(fēng)險調(diào)整率、物價指數(shù)及所得稅率等因素。
（六）估價測算過程
1.第一層咖啡廳、商場估價
2.第二層商鋪估價
（1）年凈收益確定①年有效毛收入計算：目前市場上鄰近物業(yè)的月租金在330－390元／m2之間，考慮到有關(guān)因素的調(diào)整，確定估價對象的市場租金為345元／m2.月。
年租金收入＝345×12×16＝66240（元）
②年運營費用計算a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即各種稅費＝66240×8％＝5300（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝66240×15％＝9930（元）
c.年運營費用為15230元，d.年凈收益（A）＝66240－15230＝51010（元）
（2）報酬率的確定（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝2599230/8.3997%×[l+1/（1+8.3997％）45]＝591172（元）
3.第三層商鋪估價
4.第四層商場估價
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第四層商場現(xiàn)已出租，大部分鋪位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市場租金，我們選擇了部分近期出租實例，然后加以修正
5.第五層歌舞廳、商務(wù)會議室估價
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入－年運營費用①年有效毛收入計算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113～170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價中確定第五層的市場租金為135元／m2.月，即年有效毛收入＝135×12×1042.45＝1688760（元）
②年運營費用計算：a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即各種稅費＝1688760×8％＝135100（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝1688760×15％＝253310（元）
c.年運營費用為388410元。
年凈收益（A）＝1688760－388410＝1300350（元）
（2）報酬率的確定：（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1300350/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15070202（元）
6.第六層辦公（自用部分）估價
（1）年凈收益確定年凈收益（d）＝年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店周圍的寫字樓目前多以出租為主，月租金水平在120－145元／m2之間，我們充分考慮到出租時間、區(qū)域、樓層、裝修等因素，確定酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，即：年租金收入＝120×12×l193.87＝l719l70（元）
②年總運營費用計算：a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即：各種稅費＝1719170×8％＝137530（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝1719170×15％＝257870（元）
c.年運營費用為395400元。
d.年凈收益（A）＝l719170－395400＝1323770（元）
（2）報酬率的確定：（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝1323770/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]=15341625（元）
7.第八層寫字樓估價
（1）年凈收益確定年凈收益（A）＝年有效毛收入一年運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第八層現(xiàn)時租金在120－144元／m2之間，在估價中我們考慮到周圍相近物業(yè)的出租價格水平以及該樓的空置情況，確定該樓的市場租金為110元／m2.月，年租金收入＝110×12×752.59＝993410（元）
②年運營費用計算：a.各種稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即：各種稅費＝993410×8％＝79470（元）
b.管理費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入15％計算，即：管理費用＝993410×15％＝149000（元）
c.年運營費用為228470元。
d.年凈收益（A）＝993410－228470＝764940（元）
（2）報酬率的確定（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝764940/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝8865152（元）
8.十六至二十八層客房部分估價
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算
9.第二十九層餐廳估價
（1）年凈收益確定年凈收益（a）＝年有效毛收入－年運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第十九層餐廳現(xiàn)由他人承包經(jīng)營，承包期暫定五年，第一至第三年承包金各為250萬元，第四至第五年各為275萬元。目前相似物業(yè)市場年租金價格約在220－260萬元之間，估價中取229.22萬元（160元／m2.月）。
②年總成本計算：a.稅費：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8％計算，即各種稅費＝2292200×8％＝183370（元）
b.費用：包括人員經(jīng)費、辦公費、修理費、廣告費及不可預(yù)見費用，按年總收入的15％計算，即管理費用＝2292200×1S％=343830（元）
c.年運營費用為527200元。
d.年凈收益（A）＝2292200－527200=1765000（元）
（2）報酬率的確定：（略）
（3）估價價值計算估價價值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n] V＝728210/8.3997%×[1－1/（1+8.3997％）45]＝20455190（元）
（七）估價結(jié)果確定：
××市××大酒店的估價總價值為288115322元。
「案例3－6」分析
1.本報告估價對象××大酒店是一個綜合性的物業(yè)，集商務(wù)、飲食、娛樂于一體。由于物業(yè)各部分的經(jīng)營相對獨立，所以報告采取分部估價，每一部分采取收益法進行評估，思路清晰，方法選取正確。不足之處在于各分部的估價方法單一。
2.酒店一共是29層，在估價對象描述中沒有說明是對酒店的局部估價，應(yīng)理解為估價對象范圍包括了全部29層，但估價技術(shù)報告中缺少了第七層和第九至十五層的估價。
3.價值計算有重復(fù)部分，如第六層辦公。（自用部分）不應(yīng)單獨計算價值。另外需要注意的是：酒店的第一層（大堂）、第二至四層商鋪、第二十九層餐廳，一方面是出租經(jīng)營的，有租金收入，同時另一方面，它們是為酒店的住客和寫字樓用戶服務(wù)的，可以間接地為客房和寫字樓創(chuàng)造價值，因此按照出租租金估算的這些部分的價值其實并不是這些部分的全部價值，它們的價值還有一部分包含在客房和寫字樓的價值內(nèi)，當(dāng)然，在寫字樓和客房的收益法估價過程中已經(jīng)包含了這些商鋪和餐廳部分的間接價值。
4.由于估價計算過程中缺少了部分房地產(chǎn)，如果這部分房地產(chǎn)也是客房和寫字樓，并且這部分房地產(chǎn)不包含在估價對象范圍內(nèi)，那么如前面第3條所述，第一層、二至四層、二十九層的房地產(chǎn)的價值就有所缺損了。
5.“第五層歌舞廳、商務(wù)會議室估價”部分，提到“第五層現(xiàn)為商業(yè)用途”，究竟是歌舞廳、商務(wù)會議室還是商業(yè)用途，交代不清。
6.“第五層歌舞廳、商務(wù)會議室估價”部分的一段：“①年總收入計算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113－170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實例，經(jīng)過分析、比較和因素修正，估價中確定第五層的市場租金為135元／m2.月?！?BR> 文字交代不清，應(yīng)將其中的“每平方米月租金在113－170元之間”一句改為：“市場上同類房地產(chǎn)每平方米月租金在113－170元之間”。
7.估價技術(shù)報告的“第六層辦公（自用部分）估價”部分，出現(xiàn)：“確定貴酒店第六層的市場租金為120元／m2.月，”的字樣，不符合技術(shù)報告的語氣。
8.估價技術(shù)報告的各部分分別計算了酒店各個部分的房地產(chǎn)價格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出酒店的估價總值。
9.估價技術(shù)報告的各部分分別計算了酒店各個部分的房地產(chǎn)價格，但最后沒有列出加總公式，就直接得出了酒店的估價總值。