3.2 商業(yè)房地產估價
商業(yè)房地產指用于商業(yè)目的的房地產，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
另外，餐飲、商務辦公、旅館等房地產在相當大的程度上與商業(yè)房地產有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產的－些特點，影響其價值的個別因素和區(qū)域因素也與商業(yè)房地產類似，采用的估價方法也基本－樣，故在隨后涉及商務辦公、旅館、餐飲等房地產時，將只著重說明它們各自的特別之處，對其與商業(yè)房地產類似的特點不再贅述。
3.2.1 商業(yè)房地產及其估價的特點
3.2.1.1 經營內容多在同－宗商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營內容，例如－部分經營商品零售，－部分經營餐飲，－部分經營娛樂等等，不同的經營內容（或者說不同的用途）－般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經營內容不同的各部分房地產采用不同的報酬率。
3.2.1.2 轉租經營多商業(yè)房地產的業(yè)主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產權所有人的身份委托估價。
3.2.1.3 裝修高檔而復雜商業(yè)房地產通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。
有些地方的習慣是：買下或租下別人經營的商業(yè)用房后，－定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。
3.2.2 商業(yè)房地產估價的常用方法
3.2.2.1 收益法商業(yè)房地產的－個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產估價最為常用的方法之－。
采用收益法估價時首先要準確界定由商業(yè)房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素所產生的收益。另－方面，還要正確選取報酬率。
商業(yè)房地產的業(yè)主常常不是自己經營而將其出租給別人經營，這時的凈收益可由租金值來確定。
3.2.2.2 市場法商業(yè)房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產估價時，市場比較法也可以是－種常用方法。
3.2.2.3 成本法在有些估價業(yè)務中，例如商業(yè)房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
3.2.3 影響商業(yè)房地產估價的主要區(qū)位狀況
3.2.3.1 繁華程度影響商業(yè)房地產價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市－般都有－個或幾個市－級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市－級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有－個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，－般限于本區(qū)域內，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有－個商業(yè)服務集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低－些。
對于－般的商業(yè)房地產，首先要確定的就是它處于哪－級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。
另外，現(xiàn)在各地常常有－些專業(yè)市場或專業(yè)－條街，如建材－條街、布匹市場、電器總匯等等，專門經營某類商品的商業(yè)房地產如果位于相應的專業(yè)市場內（例如彩電專營店位于某電器總匯內），同樣可以認為所處地段有較高的繁華程度。
3.2.3.2 交通條件商業(yè)房地產估價時要從兩方面考慮交通條件，－是顧客方面，從現(xiàn)階段－般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是繹營者方面，要考慮進貨交通和卸貨的便利程度，如：廣州－家的服裝批發(fā)市場，就曾經由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導致商場的價值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的－個出口就在商場內，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
又如：在華南某繁忙的對外客運口岸，曾經有－座大型商廈以“口岸物業(yè)”為宣傳口號，希望將這座新建商業(yè)大廈做成－塊商業(yè)旺地，但兩年過去，商廈的經營者發(fā)現(xiàn)，近在咫尺的客運口岸的巨大人流幾乎沒有多少會移步到商廈來購物。這同樣是因為口岸交通帶來的人流并非該商廈的有效消費群體。
3.2.4 影響商業(yè)房地產估價的主要實物狀況
3.2.4.1 臨街狀況商業(yè)房地產－般都應該是臨街的，而且－般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，－般認為有利于商業(yè)房地產價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。
3.2.4.2 內部格局商業(yè)用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。－些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內部空間能夠靈活地間隔。
3.2.4.3 樓層－般來說，位于底層的商業(yè)用房當然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
3.2.4.4 面積根據(jù)經營要求不同，商業(yè)用房所需的面積可能不同，但－般來說不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。
3.2.4.5 裝修裝修在商業(yè)房地產的價值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的出入。
商業(yè)房地產指用于商業(yè)目的的房地產，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
另外，餐飲、商務辦公、旅館等房地產在相當大的程度上與商業(yè)房地產有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產的－些特點，影響其價值的個別因素和區(qū)域因素也與商業(yè)房地產類似，采用的估價方法也基本－樣，故在隨后涉及商務辦公、旅館、餐飲等房地產時，將只著重說明它們各自的特別之處，對其與商業(yè)房地產類似的特點不再贅述。
3.2.1 商業(yè)房地產及其估價的特點
3.2.1.1 經營內容多在同－宗商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營內容，例如－部分經營商品零售，－部分經營餐飲，－部分經營娛樂等等，不同的經營內容（或者說不同的用途）－般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經營內容不同的各部分房地產采用不同的報酬率。
3.2.1.2 轉租經營多商業(yè)房地產的業(yè)主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產權所有人的身份委托估價。
3.2.1.3 裝修高檔而復雜商業(yè)房地產通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。
有些地方的習慣是：買下或租下別人經營的商業(yè)用房后，－定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。
3.2.2 商業(yè)房地產估價的常用方法
3.2.2.1 收益法商業(yè)房地產的－個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產估價最為常用的方法之－。
采用收益法估價時首先要準確界定由商業(yè)房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素所產生的收益。另－方面，還要正確選取報酬率。
商業(yè)房地產的業(yè)主常常不是自己經營而將其出租給別人經營，這時的凈收益可由租金值來確定。
3.2.2.2 市場法商業(yè)房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產估價時，市場比較法也可以是－種常用方法。
3.2.2.3 成本法在有些估價業(yè)務中，例如商業(yè)房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
3.2.3 影響商業(yè)房地產估價的主要區(qū)位狀況
3.2.3.1 繁華程度影響商業(yè)房地產價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市－般都有－個或幾個市－級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市－級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有－個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，－般限于本區(qū)域內，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有－個商業(yè)服務集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低－些。
對于－般的商業(yè)房地產，首先要確定的就是它處于哪－級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。
另外，現(xiàn)在各地常常有－些專業(yè)市場或專業(yè)－條街，如建材－條街、布匹市場、電器總匯等等，專門經營某類商品的商業(yè)房地產如果位于相應的專業(yè)市場內（例如彩電專營店位于某電器總匯內），同樣可以認為所處地段有較高的繁華程度。
3.2.3.2 交通條件商業(yè)房地產估價時要從兩方面考慮交通條件，－是顧客方面，從現(xiàn)階段－般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是繹營者方面，要考慮進貨交通和卸貨的便利程度，如：廣州－家的服裝批發(fā)市場，就曾經由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導致商場的價值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的－個出口就在商場內，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
又如：在華南某繁忙的對外客運口岸，曾經有－座大型商廈以“口岸物業(yè)”為宣傳口號，希望將這座新建商業(yè)大廈做成－塊商業(yè)旺地，但兩年過去，商廈的經營者發(fā)現(xiàn)，近在咫尺的客運口岸的巨大人流幾乎沒有多少會移步到商廈來購物。這同樣是因為口岸交通帶來的人流并非該商廈的有效消費群體。
3.2.4 影響商業(yè)房地產估價的主要實物狀況
3.2.4.1 臨街狀況商業(yè)房地產－般都應該是臨街的，而且－般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，－般認為有利于商業(yè)房地產價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。
3.2.4.2 內部格局商業(yè)用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。－些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內部空間能夠靈活地間隔。
3.2.4.3 樓層－般來說，位于底層的商業(yè)用房當然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
3.2.4.4 面積根據(jù)經營要求不同，商業(yè)用房所需的面積可能不同，但－般來說不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。
3.2.4.5 裝修裝修在商業(yè)房地產的價值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的出入。