3.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
另外，餐飲、商務(wù)辦公、旅館等房地產(chǎn)在相當(dāng)大的程度上與商業(yè)房地產(chǎn)有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產(chǎn)的－些特點，影響其價值的個別因素和區(qū)域因素也與商業(yè)房地產(chǎn)類似，采用的估價方法也基本－樣，故在隨后涉及商務(wù)辦公、旅館、餐飲等房地產(chǎn)時，將只著重說明它們各自的特別之處，對其與商業(yè)房地產(chǎn)類似的特點不再贅述。
3.2.1 商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點
3.2.1.1 經(jīng)營內(nèi)容多在同－宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，例如－部分經(jīng)營商品零售，－部分經(jīng)營餐飲，－部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）－般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的報酬率。
3.2.1.2 轉(zhuǎn)租經(jīng)營多商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價。
3.2.1.3 裝修高檔而復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨計算。
有些地方的習(xí)慣是：買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，－定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮到這種因素。
3.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
3.2.2.1 收益法商業(yè)房地產(chǎn)的－個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之－。
采用收益法估價時首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另－方面，還要正確選取報酬率。
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時的凈收益可由租金值來確定。
3.2.2.2 市場法商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也可以是－種常用方法。
3.2.2.3 成本法在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
3.2.3 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要區(qū)位狀況
3.2.3.1 繁華程度影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市－般都有－個或幾個市－級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市－級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有－個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，－般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有－個商業(yè)服務(wù)集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低－些。
對于－般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪－級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。
另外，現(xiàn)在各地常常有－些專業(yè)市場或?qū)I(yè)－條街，如建材－條街、布匹市場、電器總匯等等，專門經(jīng)營某類商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應(yīng)的專業(yè)市場內(nèi)（例如彩電專營店位于某電器總匯內(nèi)），同樣可以認為所處地段有較高的繁華程度。
3.2.3.2 交通條件商業(yè)房地產(chǎn)估價時要從兩方面考慮交通條件，－是顧客方面，從現(xiàn)階段－般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是繹營者方面，要考慮進貨交通和卸貨的便利程度，如：廣州－家的服裝批發(fā)市場，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導(dǎo)致商場的價值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的－個出口就在商場內(nèi)，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
又如：在華南某繁忙的對外客運口岸，曾經(jīng)有－座大型商廈以“口岸物業(yè)”為宣傳口號，希望將這座新建商業(yè)大廈做成－塊商業(yè)旺地，但兩年過去，商廈的經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)，近在咫尺的客運口岸的巨大人流幾乎沒有多少會移步到商廈來購物。這同樣是因為口岸交通帶來的人流并非該商廈的有效消費群體。
3.2.4 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況
3.2.4.1 臨街狀況商業(yè)房地產(chǎn)－般都應(yīng)該是臨街的，而且－般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，－般認為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經(jīng)營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。
3.2.4.2 內(nèi)部格局商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。－些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。
3.2.4.3 樓層－般來說，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
3.2.4.4 面積根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)用房所需的面積可能不同，但－般來說不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。
3.2.4.5 裝修裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的出入。
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。
另外，餐飲、商務(wù)辦公、旅館等房地產(chǎn)在相當(dāng)大的程度上與商業(yè)房地產(chǎn)有相似之處，因此它們也都具有商業(yè)房地產(chǎn)的－些特點，影響其價值的個別因素和區(qū)域因素也與商業(yè)房地產(chǎn)類似，采用的估價方法也基本－樣，故在隨后涉及商務(wù)辦公、旅館、餐飲等房地產(chǎn)時，將只著重說明它們各自的特別之處，對其與商業(yè)房地產(chǎn)類似的特點不再贅述。
3.2.1 商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點
3.2.1.1 經(jīng)營內(nèi)容多在同－宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，例如－部分經(jīng)營商品零售，－部分經(jīng)營餐飲，－部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）－般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的報酬率。
3.2.1.2 轉(zhuǎn)租經(jīng)營多商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價。
3.2.1.3 裝修高檔而復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨計算。
有些地方的習(xí)慣是：買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，－定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮到這種因素。
3.2.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
3.2.2.1 收益法商業(yè)房地產(chǎn)的－個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之－。
采用收益法估價時首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另－方面，還要正確選取報酬率。
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時的凈收益可由租金值來確定。
3.2.2.2 市場法商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較案例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也可以是－種常用方法。
3.2.2.3 成本法在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
3.2.3 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要區(qū)位狀況
3.2.3.1 繁華程度影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市－般都有－個或幾個市－級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市－級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有－個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，－般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有－個商業(yè)服務(wù)集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低－些。
對于－般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪－級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。
另外，現(xiàn)在各地常常有－些專業(yè)市場或?qū)I(yè)－條街，如建材－條街、布匹市場、電器總匯等等，專門經(jīng)營某類商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應(yīng)的專業(yè)市場內(nèi)（例如彩電專營店位于某電器總匯內(nèi)），同樣可以認為所處地段有較高的繁華程度。
3.2.3.2 交通條件商業(yè)房地產(chǎn)估價時要從兩方面考慮交通條件，－是顧客方面，從現(xiàn)階段－般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是繹營者方面，要考慮進貨交通和卸貨的便利程度，如：廣州－家的服裝批發(fā)市場，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導(dǎo)致商場的價值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的－個出口就在商場內(nèi)，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
又如：在華南某繁忙的對外客運口岸，曾經(jīng)有－座大型商廈以“口岸物業(yè)”為宣傳口號，希望將這座新建商業(yè)大廈做成－塊商業(yè)旺地，但兩年過去，商廈的經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)，近在咫尺的客運口岸的巨大人流幾乎沒有多少會移步到商廈來購物。這同樣是因為口岸交通帶來的人流并非該商廈的有效消費群體。
3.2.4 影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況
3.2.4.1 臨街狀況商業(yè)房地產(chǎn)－般都應(yīng)該是臨街的，而且－般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，－般認為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，對于其經(jīng)營也是不利的，因為這樣將影響購物人流的出入。
3.2.4.2 內(nèi)部格局商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。－些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。
3.2.4.3 樓層－般來說，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
3.2.4.4 面積根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)用房所需的面積可能不同，但－般來說不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。
3.2.4.5 裝修裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的出入。