[案例3－3]××新村49棟703房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：張××
（二）估價(jià)方：××市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價(jià)對(duì)象：張××所擁有的××新村49棟703房，建筑面積93.88m2㎡
（四）估價(jià)目的：為申請(qǐng)移民提供財(cái)產(chǎn)價(jià)值依據(jù)
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年1月20日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：
1.《房屋所有權(quán)證》（×房證字第30004739號(hào)）
2.實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查獲取的資料3.政府有關(guān)文件和法規(guī)
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法估價(jià)。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置價(jià)－建筑物折舊
（十）估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)估算，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象單價(jià)為人民幣2207元／m2，總值207177元，大寫(xiě)：人民幣貳拾萬(wàn)柒仟壹佰柒拾柒元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××新村49棟703房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象原為福利商品房，已補(bǔ)足地價(jià)（配套費(fèi)），用途為住宅，于1998年竣工，混合結(jié)構(gòu)，全部為業(yè)主自用，具體情況見(jiàn)附件。
（二）區(qū)域因素分析：（略）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法估價(jià)。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置價(jià)－建筑物折舊
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程：
1；土地重置價(jià)根據(jù)委托方提供的地價(jià)付款收據(jù)，確定地價(jià)為7276元。
2.價(jià)格估算根據(jù)××市建設(shè)定額管理站公布2004年1月建筑工程價(jià)格信息和××省預(yù)算定額，確定估價(jià)對(duì)象重置價(jià)格為：
（1）建筑安裝工程費(fèi)：112656元
（2）施工前期費(fèi)用：52573元
（3）區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)：45062元
（4）管理費(fèi)：（112656＋52573＋45062）×3％＝6309（元）
（5）利息：52573×0.86％×10＋（112656＋45062）×0.86％×5＝11266（元）
建筑物重置價(jià)＝112656＋52573＋45062＋6309＋11266＝227866（元）
建筑物折舊：＝（227866×（1－0.1））／（50－6）×6＝27965.4（元）
現(xiàn)時(shí)價(jià)格＝7276＋227866－27965.4＝207177（元）
現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝207177／93.88＝2207（元／m2）
（七）估價(jià)結(jié)果確定：對(duì)估價(jià)對(duì)象的狀況、位置、裝飾等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，采取成本法，確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)總價(jià)值為人民幣207177元，單價(jià)為人民幣2207元／m2.附件××市房地產(chǎn)交易中心房屋、建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘查表物業(yè)名稱 ××市××新村49棟703房物業(yè)地址?。裕?BR> 位置簡(jiǎn)圖 （略）
結(jié)構(gòu) 框架基礎(chǔ) 樁基礎(chǔ)總樓層 7層高?。瓨敲婧奢d?。u(píng)估樓層 7建筑面積 93.88㎡占地面積 －平面形式 3×2朝向 北電梯?。＼?chē)場(chǎng)庫(kù) 有裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻噴塑內(nèi)墻乳膠漆天花廳：乳膠漆；房：礦棉板（鋁合金龍骨）吊頂?shù)孛娴匕迤衢T(mén)窗實(shí)心木板門(mén)，外設(shè)防盜門(mén)；白玻白鋁合金窗，設(shè)防盜網(wǎng)廚廁防滑地磚，白花瓷磚到頂，衛(wèi)生三潔具，暗線，暗設(shè)陽(yáng)臺(tái)防滑地磚，白花瓷磚到頂，設(shè)防盜網(wǎng)水電全部暗裝，水電保障設(shè)施防盜對(duì)講系統(tǒng)，衛(wèi)星天線，－部直線電話
[案例3－3] 分析
1.估價(jià)對(duì)象是福利房，從估價(jià)目的角度看，在報(bào)告中估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)列明有關(guān)福利房交易買(mǎi)賣(mài)處理的條件，以便明確移民者（房屋所有權(quán)人）對(duì)該房屋所占有的實(shí)際價(jià)值份額，這個(gè)份額才是符合該估價(jià)目的的估價(jià)額所含的范圍。
2.估價(jià)中僅采用－種估價(jià)方法，不符合規(guī)范要求。
3.以取得土地與實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用作為土地的重新取得成本，混淆了土地原始取得成本與土地重新取得成本的概念。
（一）委托方：張××
（二）估價(jià)方：××市房地產(chǎn)交易中心
（三）估價(jià)對(duì)象：張××所擁有的××新村49棟703房，建筑面積93.88m2㎡
（四）估價(jià)目的：為申請(qǐng)移民提供財(cái)產(chǎn)價(jià)值依據(jù)
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年1月20日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：
1.《房屋所有權(quán)證》（×房證字第30004739號(hào)）
2.實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查獲取的資料3.政府有關(guān)文件和法規(guī)
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法估價(jià)。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置價(jià)－建筑物折舊
（十）估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)估算，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象單價(jià)為人民幣2207元／m2，總值207177元，大寫(xiě)：人民幣貳拾萬(wàn)柒仟壹佰柒拾柒元整。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××新村49棟703房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象原為福利商品房，已補(bǔ)足地價(jià)（配套費(fèi)），用途為住宅，于1998年竣工，混合結(jié)構(gòu)，全部為業(yè)主自用，具體情況見(jiàn)附件。
（二）區(qū)域因素分析：（略）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法估價(jià)。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置價(jià)－建筑物折舊
（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程：
1；土地重置價(jià)根據(jù)委托方提供的地價(jià)付款收據(jù)，確定地價(jià)為7276元。
2.價(jià)格估算根據(jù)××市建設(shè)定額管理站公布2004年1月建筑工程價(jià)格信息和××省預(yù)算定額，確定估價(jià)對(duì)象重置價(jià)格為：
（1）建筑安裝工程費(fèi)：112656元
（2）施工前期費(fèi)用：52573元
（3）區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)：45062元
（4）管理費(fèi)：（112656＋52573＋45062）×3％＝6309（元）
（5）利息：52573×0.86％×10＋（112656＋45062）×0.86％×5＝11266（元）
建筑物重置價(jià)＝112656＋52573＋45062＋6309＋11266＝227866（元）
建筑物折舊：＝（227866×（1－0.1））／（50－6）×6＝27965.4（元）
現(xiàn)時(shí)價(jià)格＝7276＋227866－27965.4＝207177（元）
現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝207177／93.88＝2207（元／m2）
（七）估價(jià)結(jié)果確定：對(duì)估價(jià)對(duì)象的狀況、位置、裝飾等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，采取成本法，確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)總價(jià)值為人民幣207177元，單價(jià)為人民幣2207元／m2.附件××市房地產(chǎn)交易中心房屋、建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘查表物業(yè)名稱 ××市××新村49棟703房物業(yè)地址?。裕?BR> 位置簡(jiǎn)圖 （略）
結(jié)構(gòu) 框架基礎(chǔ) 樁基礎(chǔ)總樓層 7層高?。瓨敲婧奢d?。u(píng)估樓層 7建筑面積 93.88㎡占地面積 －平面形式 3×2朝向 北電梯?。＼?chē)場(chǎng)庫(kù) 有裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻噴塑內(nèi)墻乳膠漆天花廳：乳膠漆；房：礦棉板（鋁合金龍骨）吊頂?shù)孛娴匕迤衢T(mén)窗實(shí)心木板門(mén)，外設(shè)防盜門(mén)；白玻白鋁合金窗，設(shè)防盜網(wǎng)廚廁防滑地磚，白花瓷磚到頂，衛(wèi)生三潔具，暗線，暗設(shè)陽(yáng)臺(tái)防滑地磚，白花瓷磚到頂，設(shè)防盜網(wǎng)水電全部暗裝，水電保障設(shè)施防盜對(duì)講系統(tǒng)，衛(wèi)星天線，－部直線電話
[案例3－3] 分析
1.估價(jià)對(duì)象是福利房，從估價(jià)目的角度看，在報(bào)告中估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)列明有關(guān)福利房交易買(mǎi)賣(mài)處理的條件，以便明確移民者（房屋所有權(quán)人）對(duì)該房屋所占有的實(shí)際價(jià)值份額，這個(gè)份額才是符合該估價(jià)目的的估價(jià)額所含的范圍。
2.估價(jià)中僅采用－種估價(jià)方法，不符合規(guī)范要求。
3.以取得土地與實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用作為土地的重新取得成本，混淆了土地原始取得成本與土地重新取得成本的概念。