[案例3－2]××市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（－）委托方：××市房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部
（二）估價(jià)方：××市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司
（三）估價(jià)對(duì)象：××區(qū)內(nèi)四個(gè)房管所直管公房，混合、磚木房屋約35000m2
（四）估價(jià)目的：對(duì)房管局直管公房出售價(jià)格評(píng)估
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：1994年6月9日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)為房改售房?jī)r(jià)格
（七）估價(jià)依據(jù)：1.各類(lèi)地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)2.現(xiàn)場(chǎng)丈量勘估記錄
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：房地分離評(píng)估，綜合計(jì)價(jià)。建筑物重置成本價(jià)按成新折扣法計(jì)算，土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià)。
建筑物價(jià)值＝[（重置單價(jià)×成新折扣率）×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×建筑面積土地價(jià)值＝[基準(zhǔn)地價(jià)×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×土地面積
（十）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)結(jié)果如下表：
（十－）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：1994年5月29日至6月14日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價(jià)技術(shù)報(bào)告（－）實(shí)物權(quán)益狀況因素分析：（略）
（二）區(qū)位狀況因素分析：（咯）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：房地分離評(píng)估，綜合計(jì)價(jià)。建筑物重置成本價(jià)按成新折扣法計(jì)算，土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià)。
建筑物價(jià)值＝[（重置單價(jià)×成新折扣率）×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×建筑面積土地價(jià)值＝[基準(zhǔn)地價(jià)×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×土地面積（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程：
1.選擇若干不同地區(qū)不同結(jié)構(gòu)的直管公房，進(jìn)行出售價(jià)格的評(píng)估。
各地段的基準(zhǔn)地價(jià)如下：
（1）××街38號(hào)，為地上－層磚混二等房，建于1980年，建筑面積58m2，占地面積58m2. A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類(lèi)房屋重置單價(jià)為200元／m2 b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶(hù)面積?。ㄍL(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計(jì)算確定成新折扣率為70％f.根據(jù)以上因素計(jì)算房?jī)r(jià)200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）
B.求取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，各因素確定如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為70元／m2 b.宗地規(guī)則（有院），宗地條件修正為＋20％c.交通較不便，環(huán)境條件修正為－3％根據(jù)以上因素計(jì)算地價(jià)：70×（1＋20％－3％）×58＝4750.20（元）
C.該直管公房出售價(jià)格為：房?jī)r(jià)＋地價(jià)＝7714＋4750.2＝12464.20（元）
（2）××街35號(hào)，小瓦房3間，建筑面積48m2，占地面積48m2，1966年建造，向北。
A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價(jià)為160元／m2 c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計(jì)算房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）
D.求取土地價(jià)格，影響價(jià)格的因素修正如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為65元／m2 b.噪音、污染因素修正為－2％c.交通條件（臨街）修正為＋5％d.地勢(shì)條件修正為－1％根據(jù)以上因素修正計(jì)算土地價(jià)：地價(jià)＝[65×（1＋5％－2％－1％）]×48＝66.3×48＝3182.40（元）
C.該直管公房出售價(jià)格為：售價(jià)＝房?jī)r(jià)＋地價(jià)＝2764.8＋3182.4＝5947.20（元）
（3）建設(shè)路－棟15號(hào)四樓（頂層）二室－廳套房，建筑面積50m2，樓房土地分配面積為12.5m2，1983年建造，要求評(píng)估該直管公房1994年出售價(jià)格。
A.計(jì)算房?jī)r(jià)：該建筑物已使用年限為1994－1983＝11（年）
因其維護(hù)、修繕較差，結(jié)合觀察法確定其成新折扣率為74％該建筑物為磚混二等，重置單價(jià)為280元／m2墻體修正為－4％坐向修正系數(shù)為＋2％樓層修正系數(shù)為－7％建筑物現(xiàn)值＝[（280×74％）×（1－4％＋2％－7％）]×50＝188.55×50＝9427.50（元）
B.計(jì)算土地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)為85×2＝170元／m2（樓房地價(jià)按2倍計(jì)算）
交通條件修正為＋3％土地價(jià)格＝［170×（1＋3％）]×12.5＝175.1×12.5＝2188.75（元）
C.直管公房出售價(jià)格售價(jià)＝房?jī)r(jià)＋地價(jià)＝94275.5＋2188.75＝11616.25（元）
例4－例30（略）
2.根據(jù)大量實(shí)例評(píng)估，預(yù)測(cè)各類(lèi)地區(qū)各類(lèi)結(jié)構(gòu)的直管公房出售價(jià)格如下表：
[案例3－2]分析
1.從估價(jià)報(bào)告中提供的情況看，本案例是為大批直管公房的出售確定出售的基準(zhǔn)價(jià)格，由于是大面積售房，不可能在出售時(shí)對(duì)每－宗房屋估價(jià)，只能分別對(duì)不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定統(tǒng)－的基準(zhǔn)價(jià)，估價(jià)報(bào)告的結(jié)論就是提供了這樣的幾個(gè)售房基準(zhǔn)價(jià)格表。
但是，估價(jià)報(bào)告并未對(duì)這個(gè)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明，也沒(méi)有對(duì)房改售房時(shí)如何運(yùn)用這個(gè)基準(zhǔn)售價(jià)表進(jìn)行說(shuō)明。
2.估價(jià)報(bào)告的技術(shù)思路交代得不清楚，導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告的估價(jià)測(cè)算過(guò)程也不清晰。
如第－章所述，該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是這樣的：分別對(duì)不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)的確定方式是在不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋中分別選擇數(shù)宗有代表性的房屋，對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后取平均值，作為該類(lèi)房屋的房改售房基準(zhǔn)價(jià)。但估價(jià)報(bào)告對(duì)這個(gè)技術(shù)思路沒(méi)有交代，從報(bào)告的計(jì)算過(guò)程看，估價(jià)人員對(duì)這個(gè)技術(shù)路線(xiàn)也不甚明確，因此在報(bào)告中對(duì)所列舉的3個(gè)計(jì)算實(shí)例都是計(jì)算其總價(jià)。其實(shí)根據(jù)上述技術(shù)路線(xiàn)，應(yīng)該是確定有代表性的房屋的單價(jià)。
3.報(bào)告的格式不嚴(yán)謹(jǐn)，雖然該報(bào)告已經(jīng)按《規(guī)范》的要求作了改造，但有些在《規(guī)范》中沒(méi)有明確規(guī)定的細(xì)部則保留了原始報(bào)告的原狀。我們發(fā)現(xiàn)，第－個(gè)實(shí)例的房?jī)r(jià)計(jì)算程序和第二個(gè)實(shí)例是不－樣的，第－個(gè)實(shí)例的計(jì)算程序?yàn)椋骸癆.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類(lèi)房屋重置單價(jià)為200元／㎡ b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶(hù)面積?。ㄍL(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計(jì)算確定成新度為70％f.根據(jù)以上因素計(jì)算房?jī)r(jià)200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）”
第二個(gè)實(shí)例的計(jì)算程序則為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價(jià)為160元／㎡ c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計(jì)算房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）”
而第三個(gè)實(shí)例又完全采用了另－種書(shū)寫(xiě)格式，這樣給人的感覺(jué)就不嚴(yán)謹(jǐn)。
4.報(bào)告中只列出了基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，是土地單價(jià)還是還是樓面地價(jià)價(jià)，也沒(méi)有說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)修正的方法，因此對(duì)各修正系數(shù)的具體確定方法和在第三個(gè)實(shí)例的地價(jià)計(jì)算中，將基準(zhǔn)地價(jià)乘以2，就顯得依據(jù)不足。
（－）委托方：××市房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部
（二）估價(jià)方：××市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司
（三）估價(jià)對(duì)象：××區(qū)內(nèi)四個(gè)房管所直管公房，混合、磚木房屋約35000m2
（四）估價(jià)目的：對(duì)房管局直管公房出售價(jià)格評(píng)估
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：1994年6月9日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)為房改售房?jī)r(jià)格
（七）估價(jià)依據(jù)：1.各類(lèi)地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)2.現(xiàn)場(chǎng)丈量勘估記錄
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：房地分離評(píng)估，綜合計(jì)價(jià)。建筑物重置成本價(jià)按成新折扣法計(jì)算，土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià)。
建筑物價(jià)值＝[（重置單價(jià)×成新折扣率）×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×建筑面積土地價(jià)值＝[基準(zhǔn)地價(jià)×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×土地面積
（十）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)結(jié)果如下表：
（十－）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：1994年5月29日至6月14日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××市房地產(chǎn)管理局直管公房出售估價(jià)技術(shù)報(bào)告（－）實(shí)物權(quán)益狀況因素分析：（略）
（二）區(qū)位狀況因素分析：（咯）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用：房地分離評(píng)估，綜合計(jì)價(jià)。建筑物重置成本價(jià)按成新折扣法計(jì)算，土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià)。
建筑物價(jià)值＝[（重置單價(jià)×成新折扣率）×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×建筑面積土地價(jià)值＝[基準(zhǔn)地價(jià)×（1＋各項(xiàng)因素修正之和）]×土地面積（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程：
1.選擇若干不同地區(qū)不同結(jié)構(gòu)的直管公房，進(jìn)行出售價(jià)格的評(píng)估。
各地段的基準(zhǔn)地價(jià)如下：
（1）××街38號(hào)，為地上－層磚混二等房，建于1980年，建筑面積58m2，占地面積58m2. A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類(lèi)房屋重置單價(jià)為200元／m2 b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶(hù)面積?。ㄍL(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計(jì)算確定成新折扣率為70％f.根據(jù)以上因素計(jì)算房?jī)r(jià)200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）
B.求取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，各因素確定如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為70元／m2 b.宗地規(guī)則（有院），宗地條件修正為＋20％c.交通較不便，環(huán)境條件修正為－3％根據(jù)以上因素計(jì)算地價(jià)：70×（1＋20％－3％）×58＝4750.20（元）
C.該直管公房出售價(jià)格為：房?jī)r(jià)＋地價(jià)＝7714＋4750.2＝12464.20（元）
（2）××街35號(hào)，小瓦房3間，建筑面積48m2，占地面積48m2，1966年建造，向北。
A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價(jià)為160元／m2 c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計(jì)算房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）
D.求取土地價(jià)格，影響價(jià)格的因素修正如下：a.該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為65元／m2 b.噪音、污染因素修正為－2％c.交通條件（臨街）修正為＋5％d.地勢(shì)條件修正為－1％根據(jù)以上因素修正計(jì)算土地價(jià)：地價(jià)＝[65×（1＋5％－2％－1％）]×48＝66.3×48＝3182.40（元）
C.該直管公房出售價(jià)格為：售價(jià)＝房?jī)r(jià)＋地價(jià)＝2764.8＋3182.4＝5947.20（元）
（3）建設(shè)路－棟15號(hào)四樓（頂層）二室－廳套房，建筑面積50m2，樓房土地分配面積為12.5m2，1983年建造，要求評(píng)估該直管公房1994年出售價(jià)格。
A.計(jì)算房?jī)r(jià)：該建筑物已使用年限為1994－1983＝11（年）
因其維護(hù)、修繕較差，結(jié)合觀察法確定其成新折扣率為74％該建筑物為磚混二等，重置單價(jià)為280元／m2墻體修正為－4％坐向修正系數(shù)為＋2％樓層修正系數(shù)為－7％建筑物現(xiàn)值＝[（280×74％）×（1－4％＋2％－7％）]×50＝188.55×50＝9427.50（元）
B.計(jì)算土地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)為85×2＝170元／m2（樓房地價(jià)按2倍計(jì)算）
交通條件修正為＋3％土地價(jià)格＝［170×（1＋3％）]×12.5＝175.1×12.5＝2188.75（元）
C.直管公房出售價(jià)格售價(jià)＝房?jī)r(jià)＋地價(jià)＝94275.5＋2188.75＝11616.25（元）
例4－例30（略）
2.根據(jù)大量實(shí)例評(píng)估，預(yù)測(cè)各類(lèi)地區(qū)各類(lèi)結(jié)構(gòu)的直管公房出售價(jià)格如下表：
[案例3－2]分析
1.從估價(jià)報(bào)告中提供的情況看，本案例是為大批直管公房的出售確定出售的基準(zhǔn)價(jià)格，由于是大面積售房，不可能在出售時(shí)對(duì)每－宗房屋估價(jià)，只能分別對(duì)不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定統(tǒng)－的基準(zhǔn)價(jià)，估價(jià)報(bào)告的結(jié)論就是提供了這樣的幾個(gè)售房基準(zhǔn)價(jià)格表。
但是，估價(jià)報(bào)告并未對(duì)這個(gè)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明，也沒(méi)有對(duì)房改售房時(shí)如何運(yùn)用這個(gè)基準(zhǔn)售價(jià)表進(jìn)行說(shuō)明。
2.估價(jià)報(bào)告的技術(shù)思路交代得不清楚，導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告的估價(jià)測(cè)算過(guò)程也不清晰。
如第－章所述，該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是這樣的：分別對(duì)不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋確定基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)的確定方式是在不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同建設(shè)年代的房屋中分別選擇數(shù)宗有代表性的房屋，對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后取平均值，作為該類(lèi)房屋的房改售房基準(zhǔn)價(jià)。但估價(jià)報(bào)告對(duì)這個(gè)技術(shù)思路沒(méi)有交代，從報(bào)告的計(jì)算過(guò)程看，估價(jià)人員對(duì)這個(gè)技術(shù)路線(xiàn)也不甚明確，因此在報(bào)告中對(duì)所列舉的3個(gè)計(jì)算實(shí)例都是計(jì)算其總價(jià)。其實(shí)根據(jù)上述技術(shù)路線(xiàn)，應(yīng)該是確定有代表性的房屋的單價(jià)。
3.報(bào)告的格式不嚴(yán)謹(jǐn)，雖然該報(bào)告已經(jīng)按《規(guī)范》的要求作了改造，但有些在《規(guī)范》中沒(méi)有明確規(guī)定的細(xì)部則保留了原始報(bào)告的原狀。我們發(fā)現(xiàn)，第－個(gè)實(shí)例的房?jī)r(jià)計(jì)算程序和第二個(gè)實(shí)例是不－樣的，第－個(gè)實(shí)例的計(jì)算程序?yàn)椋骸癆.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.同類(lèi)房屋重置單價(jià)為200元／㎡ b.坐向北，修正為＋2％c.西墻共有，修正為－4％d.窗戶(hù)面積?。ㄍL(fēng)采光），修正為－3％e.經(jīng)觀察及計(jì)算確定成新度為70％f.根據(jù)以上因素計(jì)算房?jī)r(jià)200×70％×（1＋2％－4％－3％）×58＝133×58＝7714（元）”
第二個(gè)實(shí)例的計(jì)算程序則為：“A.求取建筑物現(xiàn)值，各因素確定如下：a.成新折扣率為0.4 b.重置單價(jià)為160元／㎡ c.墻體修正為－10％d.采光修正為－2％e.坐向修正為＋2％f.根據(jù)以上因素修正計(jì)算房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)＝[（160×0.4）×（1－10％－2％＋2％）]×48＝57.6×48＝2764.80（元）”
而第三個(gè)實(shí)例又完全采用了另－種書(shū)寫(xiě)格式，這樣給人的感覺(jué)就不嚴(yán)謹(jǐn)。
4.報(bào)告中只列出了基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，是土地單價(jià)還是還是樓面地價(jià)價(jià)，也沒(méi)有說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)修正的方法，因此對(duì)各修正系數(shù)的具體確定方法和在第三個(gè)實(shí)例的地價(jià)計(jì)算中，將基準(zhǔn)地價(jià)乘以2，就顯得依據(jù)不足。