二、內(nèi)容講解
2.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
2.8.1 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，除需遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價(jià)對(duì)象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400m2和1600 m2的相鄰?fù)恋?，合并后不僅能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶、開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為l200～1500 m2的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價(jià)值。此時(shí)如果不考慮合并的影響而單獨(dú)評(píng)估兩塊地的價(jià)值，則兩塊地的價(jià)值之和很可能大大低于合并后的土地價(jià)值。對(duì)于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價(jià)值損失，需要在分割后或合并前的兩個(gè)個(gè)體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對(duì)房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。
房地產(chǎn)分割估價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)合并估價(jià)的逆向操作，本節(jié)重點(diǎn)以房地產(chǎn)合并估價(jià)為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的操作方法及要點(diǎn)。
2.8.2 房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點(diǎn)要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
（1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國(guó)家和地方房地產(chǎn)管理法規(guī)對(duì)各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價(jià)值減損，這在估價(jià)過程中必須考慮和說明。
（2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條對(duì)土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)定，要求補(bǔ)繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)合并價(jià)值。
（3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有賴于合并后的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的土地用途與房地產(chǎn)合并后的使用用途并不一致，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進(jìn)行用途變更，這一因素對(duì)房地產(chǎn)合并價(jià)值的影響也要考慮。
（4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對(duì)房地產(chǎn)合并價(jià)值的影響。
2.8.3 房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
2.8.3.1 房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算
要客觀、準(zhǔn)確房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算，一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適的估價(jià)方法計(jì)算合并前后的價(jià)格。
2.8.3.2 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑?，往往?huì)使效用增大，價(jià)值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營(yíng)能使雙方獲得額外的收益；而一方購(gòu)買另一方的土地，賣方的要價(jià)一般會(huì)高于土地本身正常的市場(chǎng)價(jià)格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營(yíng)還是一方購(gòu)買另一方的土地，都需要我們對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要價(jià)。而解決這個(gè)問題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進(jìn)行分配。將增值額進(jìn)行分配，大致有以下三種方法可供選擇：
（1）以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額的分配比例分別為a1／（al＋a2）×100％和a2／（a1＋a2）×100％，a1、a2為合并前地塊各自的單價(jià)。
（2）以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額分配比例分別為S1／（S1＋S2）×100％和S2／（Sl＋S2）×100％，S1、S2為合并前地塊各自的面積。
（3）以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額分配比例分別為Al／（A1＋A2）×100％和A2／（A1＋A2）×100％，A1、A2：為合并前地塊各自的總價(jià)。
對(duì)三種方法計(jì)算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計(jì)算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計(jì)算方法中，第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的個(gè)別因素如面積、形狀或是臨街狀況等（因?yàn)槭青彽?，所以影響價(jià)格的其他因素都相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個(gè)別因素較好的地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)自然要較大。而個(gè)別因素較好的地塊其單價(jià)也一定會(huì)較高。也就是說，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額貢獻(xiàn)程度的主要因素，按單價(jià)計(jì)算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
[案例2－8]××房地產(chǎn)合并估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）
（一）房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析估價(jià)對(duì)象土地有兩宗，地塊A面積1500 m2，北側(cè)臨接寬度約15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)整形的普通臨街地。地塊B面積5500m2，東側(cè)臨街寬度約80m，深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。
這兩宗土地均地勢(shì)平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積率600％。
就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動(dòng)向、城市規(guī)劃上的管制等方面來看，地塊A與地塊B的使用，應(yīng)該是合并興建辦公大樓?，F(xiàn)評(píng)估地塊A、B的鄰地購(gòu)買價(jià)格。
（二）區(qū)位狀況因素分析：（略）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用由于估價(jià)對(duì)象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場(chǎng)比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來決定估價(jià)額。
先以市場(chǎng)比較法求A、B及C的空地價(jià)格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價(jià)格中，即可求得A及B的鄰地購(gòu)買價(jià)格。
（六）估價(jià)測(cè)算過程1.評(píng)估A、B、C的空地價(jià)格A、B兩宗土地以市場(chǎng)比較法估價(jià)，C地以假設(shè)開發(fā)法估價(jià)（過程從略），結(jié)果如下：
（1）A地的空地價(jià)格（a），單價(jià)為14850元／m2；總價(jià)為22275000元。
（2）B地的空地價(jià)格（b），單價(jià)為9 075元／m2；總價(jià)為49912500元。
（3）C地的空地價(jià)格（c），（A、B合并后為C），單價(jià)為15 675元／m2；總價(jià)為109725000元。
2.計(jì)算合并使用分配率
（1）計(jì)算增值總額：增值總額＝c－（a＋b）＝37537500（元）
（2）計(jì)算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個(gè)因素：一是面積因素；二是臨街及環(huán)境因素；三是A、B各自對(duì)增值的貢獻(xiàn)度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計(jì)算，然后通過綜合調(diào)整來確定。
①計(jì)算面積因素對(duì)增值的影響A：1500/（1500＋5500）×100%≈21% B：79%②計(jì)算臨街及環(huán)境因素對(duì)增值的影響A：14850/（14850＋9075）×100％＝62％B：38％③計(jì)算增值貢獻(xiàn)度對(duì)增值的影響a.計(jì)算B對(duì)A的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于B地，則A地所有者購(gòu)買B地的價(jià)格為：c－a＝87450000元b.計(jì)算A對(duì)B的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于A地，則B地所有者購(gòu)買A地的價(jià)格為：c－b＝59812500元巳計(jì)算增值分配率：A：59812500/（9812500＋87450000）×100％＝40.6％B：59.4％④綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計(jì)算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于本例采用平均值決定最終增值分配率。
A：（21％＋62％＋40.6％）/3＝41.2% B：58.8％
（七）估價(jià)結(jié)果確定
1.計(jì)算A、B的增值分配額
（1）A地的增值分配額為：37537500×41.2％＝15465450（元）
（2）B地的增值分配額為：37537500×58.8％＝22072050（元）
2.計(jì)算A、B的鄰地購(gòu)買價(jià)格
（1）A地的鄰地購(gòu)買價(jià)格。A地的鄰地購(gòu)買價(jià)格即為B地所有者購(gòu)買A地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價(jià)格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝22275000＋15465450＝37740450（元）
單價(jià)＝37740450÷1500＝25150（元）
（2）B地的鄰地購(gòu)買價(jià)格。B地的鄰地購(gòu)買價(jià)格即為A地所有者購(gòu)買B地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價(jià)格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝49912500＋22072050＝71984550（元）
單價(jià)＝71984550÷5500＝13088（元）
[案例2－8] 分析
1.報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象概況描述不全面，沒有詳細(xì)說明地塊的現(xiàn)狀，例如地上建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施等。
2.報(bào)告在估價(jià)方法選用時(shí)說明：“由于估價(jià)對(duì)象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場(chǎng)比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來決定估價(jià)額?！辈徽_。根據(jù)規(guī)范第5.1.4條“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法”，和第5.1.6條“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，估價(jià)對(duì)象并不符合規(guī)范第5.1.5條“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，空地不能產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。因此估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)選用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法。
3.報(bào)告計(jì)算增值分配率時(shí)，最終增值分配率直接采用了各種影響因素增值率的平均值。應(yīng)根據(jù)各種影響因素的重要程度，以加權(quán)處理方式計(jì)算最終增值分配率。
2.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
2.8.1 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，除需遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等的角度，分析估價(jià)對(duì)象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400m2和1600 m2的相鄰?fù)恋?，合并后不僅能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶、開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為l200～1500 m2的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價(jià)值。此時(shí)如果不考慮合并的影響而單獨(dú)評(píng)估兩塊地的價(jià)值，則兩塊地的價(jià)值之和很可能大大低于合并后的土地價(jià)值。對(duì)于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價(jià)值損失，需要在分割后或合并前的兩個(gè)個(gè)體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對(duì)房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。
房地產(chǎn)分割估價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)合并估價(jià)的逆向操作，本節(jié)重點(diǎn)以房地產(chǎn)合并估價(jià)為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的操作方法及要點(diǎn)。
2.8.2 房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點(diǎn)要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
（1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國(guó)家和地方房地產(chǎn)管理法規(guī)對(duì)各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價(jià)值減損，這在估價(jià)過程中必須考慮和說明。
（2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條對(duì)土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)定，要求補(bǔ)繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)合并價(jià)值。
（3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有賴于合并后的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的土地用途與房地產(chǎn)合并后的使用用途并不一致，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進(jìn)行用途變更，這一因素對(duì)房地產(chǎn)合并價(jià)值的影響也要考慮。
（4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對(duì)房地產(chǎn)合并價(jià)值的影響。
2.8.3 房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
2.8.3.1 房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算
要客觀、準(zhǔn)確房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算，一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適的估價(jià)方法計(jì)算合并前后的價(jià)格。
2.8.3.2 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑?，往往?huì)使效用增大，價(jià)值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營(yíng)能使雙方獲得額外的收益；而一方購(gòu)買另一方的土地，賣方的要價(jià)一般會(huì)高于土地本身正常的市場(chǎng)價(jià)格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營(yíng)還是一方購(gòu)買另一方的土地，都需要我們對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要價(jià)。而解決這個(gè)問題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進(jìn)行分配。將增值額進(jìn)行分配，大致有以下三種方法可供選擇：
（1）以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額的分配比例分別為a1／（al＋a2）×100％和a2／（a1＋a2）×100％，a1、a2為合并前地塊各自的單價(jià)。
（2）以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額分配比例分別為S1／（S1＋S2）×100％和S2／（Sl＋S2）×100％，S1、S2為合并前地塊各自的面積。
（3）以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配各自所占增值額分配比例分別為Al／（A1＋A2）×100％和A2／（A1＋A2）×100％，A1、A2：為合并前地塊各自的總價(jià)。
對(duì)三種方法計(jì)算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計(jì)算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計(jì)算方法中，第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的個(gè)別因素如面積、形狀或是臨街狀況等（因?yàn)槭青彽?，所以影響價(jià)格的其他因素都相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個(gè)別因素較好的地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)自然要較大。而個(gè)別因素較好的地塊其單價(jià)也一定會(huì)較高。也就是說，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額貢獻(xiàn)程度的主要因素，按單價(jià)計(jì)算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
[案例2－8]××房地產(chǎn)合并估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）
（一）房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析估價(jià)對(duì)象土地有兩宗，地塊A面積1500 m2，北側(cè)臨接寬度約15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)整形的普通臨街地。地塊B面積5500m2，東側(cè)臨街寬度約80m，深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。
這兩宗土地均地勢(shì)平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積率600％。
就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動(dòng)向、城市規(guī)劃上的管制等方面來看，地塊A與地塊B的使用，應(yīng)該是合并興建辦公大樓?，F(xiàn)評(píng)估地塊A、B的鄰地購(gòu)買價(jià)格。
（二）區(qū)位狀況因素分析：（略）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用由于估價(jià)對(duì)象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場(chǎng)比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來決定估價(jià)額。
先以市場(chǎng)比較法求A、B及C的空地價(jià)格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價(jià)格中，即可求得A及B的鄰地購(gòu)買價(jià)格。
（六）估價(jià)測(cè)算過程1.評(píng)估A、B、C的空地價(jià)格A、B兩宗土地以市場(chǎng)比較法估價(jià)，C地以假設(shè)開發(fā)法估價(jià)（過程從略），結(jié)果如下：
（1）A地的空地價(jià)格（a），單價(jià)為14850元／m2；總價(jià)為22275000元。
（2）B地的空地價(jià)格（b），單價(jià)為9 075元／m2；總價(jià)為49912500元。
（3）C地的空地價(jià)格（c），（A、B合并后為C），單價(jià)為15 675元／m2；總價(jià)為109725000元。
2.計(jì)算合并使用分配率
（1）計(jì)算增值總額：增值總額＝c－（a＋b）＝37537500（元）
（2）計(jì)算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個(gè)因素：一是面積因素；二是臨街及環(huán)境因素；三是A、B各自對(duì)增值的貢獻(xiàn)度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計(jì)算，然后通過綜合調(diào)整來確定。
①計(jì)算面積因素對(duì)增值的影響A：1500/（1500＋5500）×100%≈21% B：79%②計(jì)算臨街及環(huán)境因素對(duì)增值的影響A：14850/（14850＋9075）×100％＝62％B：38％③計(jì)算增值貢獻(xiàn)度對(duì)增值的影響a.計(jì)算B對(duì)A的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于B地，則A地所有者購(gòu)買B地的價(jià)格為：c－a＝87450000元b.計(jì)算A對(duì)B的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于A地，則B地所有者購(gòu)買A地的價(jià)格為：c－b＝59812500元巳計(jì)算增值分配率：A：59812500/（9812500＋87450000）×100％＝40.6％B：59.4％④綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計(jì)算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于本例采用平均值決定最終增值分配率。
A：（21％＋62％＋40.6％）/3＝41.2% B：58.8％
（七）估價(jià)結(jié)果確定
1.計(jì)算A、B的增值分配額
（1）A地的增值分配額為：37537500×41.2％＝15465450（元）
（2）B地的增值分配額為：37537500×58.8％＝22072050（元）
2.計(jì)算A、B的鄰地購(gòu)買價(jià)格
（1）A地的鄰地購(gòu)買價(jià)格。A地的鄰地購(gòu)買價(jià)格即為B地所有者購(gòu)買A地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價(jià)格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝22275000＋15465450＝37740450（元）
單價(jià)＝37740450÷1500＝25150（元）
（2）B地的鄰地購(gòu)買價(jià)格。B地的鄰地購(gòu)買價(jià)格即為A地所有者購(gòu)買B地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價(jià)格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝49912500＋22072050＝71984550（元）
單價(jià)＝71984550÷5500＝13088（元）
[案例2－8] 分析
1.報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象概況描述不全面，沒有詳細(xì)說明地塊的現(xiàn)狀，例如地上建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施等。
2.報(bào)告在估價(jià)方法選用時(shí)說明：“由于估價(jià)對(duì)象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場(chǎng)比較所求得的比準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來決定估價(jià)額?！辈徽_。根據(jù)規(guī)范第5.1.4條“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法”，和第5.1.6條“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，估價(jià)對(duì)象并不符合規(guī)范第5.1.5條“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，空地不能產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。因此估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)選用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法。
3.報(bào)告計(jì)算增值分配率時(shí)，最終增值分配率直接采用了各種影響因素增值率的平均值。應(yīng)根據(jù)各種影響因素的重要程度，以加權(quán)處理方式計(jì)算最終增值分配率。