二、內(nèi)容講解
2.8 房地產(chǎn)分割、合并估價
2.8.1 房地產(chǎn)分割、合并估價的特點
房地產(chǎn)分割、合并估價，除需遵循一般房地產(chǎn)估價的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400m2和1600 m2的相鄰?fù)恋兀喜⒑蟛粌H能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶、開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為l200～1500 m2的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價值。此時如果不考慮合并的影響而單獨評估兩塊地的價值，則兩塊地的價值之和很可能大大低于合并后的土地價值。對于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價值損失，需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。
房地產(chǎn)分割估價實際上就是房地產(chǎn)合并估價的逆向操作，本節(jié)重點以房地產(chǎn)合并估價為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價的操作方法及要點。
2.8.2 房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
（1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國家和地方房地產(chǎn)管理法規(guī)對各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，這在估價過程中必須考慮和說明。
（2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條對土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)定，要求補繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會影響到房地產(chǎn)合并價值。
（3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價值的實現(xiàn)有賴于合并后的房地產(chǎn)實現(xiàn)使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的土地用途與房地產(chǎn)合并后的使用用途并不一致，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進行用途變更，這一因素對房地產(chǎn)合并價值的影響也要考慮。
（4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對房地產(chǎn)合并價值的影響。
2.8.3 房地產(chǎn)合并估價方法要點
2.8.3.1 房地產(chǎn)合并前后價格的計算
要客觀、準確房地產(chǎn)合并前后價格的計算，一定要注意合并前后各項因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異，并嚴格按《規(guī)范》要求選取合適的估價方法計算合并前后的價格。
2.8.3.2 增值額的分配要準確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑?，往往會使效用增大，價值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營能使雙方獲得額外的收益；而一方購買另一方的土地，賣方的要價一般會高于土地本身正常的市場價格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營還是一方購買另一方的土地，都需要我們對土地價格進行評估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要價。而解決這個問題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進行分配。將增值額進行分配，大致有以下三種方法可供選擇：
（1）以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進行分配各自所占增值額的分配比例分別為a1／（al＋a2）×100％和a2／（a1＋a2）×100％，a1、a2為合并前地塊各自的單價。
（2）以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進行分配各自所占增值額分配比例分別為S1／（S1＋S2）×100％和S2／（Sl＋S2）×100％，S1、S2為合并前地塊各自的面積。
（3）以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進行分配各自所占增值額分配比例分別為Al／（A1＋A2）×100％和A2／（A1＋A2）×100％，A1、A2：為合并前地塊各自的總價。
對三種方法計算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計算方法中，第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。因為對增值額進行分配，應(yīng)當遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應(yīng)當根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價格因素中的個別因素如面積、形狀或是臨街狀況等（因為是鄰地，所以影響價格的其他因素都相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個別因素較好的地塊對增值額的貢獻自然要較大。而個別因素較好的地塊其單價也一定會較高。也就是說，單價是反映出地塊對增值額貢獻程度的主要因素，按單價計算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
[案例2－8]××房地產(chǎn)合并估價技術(shù)報告（節(jié)選）
（一）房地產(chǎn)實物狀況因素分析估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500 m2，北側(cè)臨接寬度約15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)整形的普通臨街地。地塊B面積5500m2，東側(cè)臨街寬度約80m，深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。
這兩宗土地均地勢平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積率600％。
就當?shù)氐臉藴适褂眉艾F(xiàn)在與將來的動向、城市規(guī)劃上的管制等方面來看，地塊A與地塊B的使用，應(yīng)該是合并興建辦公大樓?，F(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價格。
（二）區(qū)位狀況因素分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當?shù)氖找鎸嵗?，所以，?yīng)以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額。
先以市場比較法求A、B及C的空地價格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價格中，即可求得A及B的鄰地購買價格。
（六）估價測算過程1.評估A、B、C的空地價格A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設(shè)開發(fā)法估價（過程從略），結(jié)果如下：
（1）A地的空地價格（a），單價為14850元／m2；總價為22275000元。
（2）B地的空地價格（b），單價為9 075元／m2；總價為49912500元。
（3）C地的空地價格（c），（A、B合并后為C），單價為15 675元／m2；總價為109725000元。
2.計算合并使用分配率
（1）計算增值總額：增值總額＝c－（a＋b）＝37537500（元）
（2）計算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個因素：一是面積因素；二是臨街及環(huán)境因素；三是A、B各自對增值的貢獻度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計算，然后通過綜合調(diào)整來確定。
①計算面積因素對增值的影響A：1500/（1500＋5500）×100%≈21% B：79%②計算臨街及環(huán)境因素對增值的影響A：14850/（14850＋9075）×100％＝62％B：38％③計算增值貢獻度對增值的影響a.計算B對A的貢獻。若將增值都歸于B地，則A地所有者購買B地的價格為：c－a＝87450000元b.計算A對B的貢獻。若將增值都歸于A地，則B地所有者購買A地的價格為：c－b＝59812500元巳計算增值分配率：A：59812500/（9812500＋87450000）×100％＝40.6％B：59.4％④綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實際情況，對于本例采用平均值決定最終增值分配率。
A：（21％＋62％＋40.6％）/3＝41.2% B：58.8％
（七）估價結(jié)果確定
1.計算A、B的增值分配額
（1）A地的增值分配額為：37537500×41.2％＝15465450（元）
（2）B地的增值分配額為：37537500×58.8％＝22072050（元）
2.計算A、B的鄰地購買價格
（1）A地的鄰地購買價格。A地的鄰地購買價格即為B地所有者購買A地的價格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝22275000＋15465450＝37740450（元）
單價＝37740450÷1500＝25150（元）
（2）B地的鄰地購買價格。B地的鄰地購買價格即為A地所有者購買B地的價格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝49912500＋22072050＝71984550（元）
單價＝71984550÷5500＝13088（元）
[案例2－8] 分析
1.報告對估價對象概況描述不全面，沒有詳細說明地塊的現(xiàn)狀，例如地上建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施等。
2.報告在估價方法選用時說明：“由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當?shù)氖找鎸嵗?，所以，?yīng)以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額?！辈徽_。根據(jù)規(guī)范第5.1.4條“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要方法”，和第5.1.6條“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，估價對象并不符合規(guī)范第5.1.5條“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，空地不能產(chǎn)生長期穩(wěn)定的收益。因此估價對象土地價格評估應(yīng)選用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法。
3.報告計算增值分配率時，最終增值分配率直接采用了各種影響因素增值率的平均值。應(yīng)根據(jù)各種影響因素的重要程度，以加權(quán)處理方式計算最終增值分配率。
2.8 房地產(chǎn)分割、合并估價
2.8.1 房地產(chǎn)分割、合并估價的特點
房地產(chǎn)分割、合并估價，除需遵循一般房地產(chǎn)估價的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400m2和1600 m2的相鄰?fù)恋兀喜⒑蟛粌H能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠面向中型客戶、開發(fā)建設(shè)每層建筑面積為l200～1500 m2的寫字樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價值。此時如果不考慮合并的影響而單獨評估兩塊地的價值，則兩塊地的價值之和很可能大大低于合并后的土地價值。對于合并或分割后導(dǎo)致的房地產(chǎn)增值或價值損失，需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產(chǎn)增值或減值的影響程度。
房地產(chǎn)分割估價實際上就是房地產(chǎn)合并估價的逆向操作，本節(jié)重點以房地產(chǎn)合并估價為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價的操作方法及要點。
2.8.2 房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
房地產(chǎn)合并的必然結(jié)果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉(zhuǎn)讓給另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，在關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
（1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。國家和地方房地產(chǎn)管理法規(guī)對各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件進行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地產(chǎn)不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，這在估價過程中必須考慮和說明。
（2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條對土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出明確規(guī)定，要求補繳土地出讓金或上繳土地使用權(quán)收益，這也會影響到房地產(chǎn)合并價值。
（3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。房地產(chǎn)合并預(yù)期價值的實現(xiàn)有賴于合并后的房地產(chǎn)實現(xiàn)使用，但有可能待合并房地產(chǎn)的土地用途與房地產(chǎn)合并后的使用用途并不一致，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進行用途變更，這一因素對房地產(chǎn)合并價值的影響也要考慮。
（4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對房地產(chǎn)合并價值的影響。
2.8.3 房地產(chǎn)合并估價方法要點
2.8.3.1 房地產(chǎn)合并前后價格的計算
要客觀、準確房地產(chǎn)合并前后價格的計算，一定要注意合并前后各項因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異，并嚴格按《規(guī)范》要求選取合適的估價方法計算合并前后的價格。
2.8.3.2 增值額的分配要準確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑?，往往會使效用增大，價值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營能使雙方獲得額外的收益；而一方購買另一方的土地，賣方的要價一般會高于土地本身正常的市場價格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營還是一方購買另一方的土地，都需要我們對土地價格進行評估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要價。而解決這個問題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進行分配。將增值額進行分配，大致有以下三種方法可供選擇：
（1）以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進行分配各自所占增值額的分配比例分別為a1／（al＋a2）×100％和a2／（a1＋a2）×100％，a1、a2為合并前地塊各自的單價。
（2）以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進行分配各自所占增值額分配比例分別為S1／（S1＋S2）×100％和S2／（Sl＋S2）×100％，S1、S2為合并前地塊各自的面積。
（3）以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進行分配各自所占增值額分配比例分別為Al／（A1＋A2）×100％和A2／（A1＋A2）×100％，A1、A2：為合并前地塊各自的總價。
對三種方法計算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值即可綜合得出最終的增值分配率，計算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。以上三種計算方法中，第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。因為對增值額進行分配，應(yīng)當遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應(yīng)當根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價格因素中的個別因素如面積、形狀或是臨街狀況等（因為是鄰地，所以影響價格的其他因素都相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個別因素較好的地塊對增值額的貢獻自然要較大。而個別因素較好的地塊其單價也一定會較高。也就是說，單價是反映出地塊對增值額貢獻程度的主要因素，按單價計算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
[案例2－8]××房地產(chǎn)合并估價技術(shù)報告（節(jié)選）
（一）房地產(chǎn)實物狀況因素分析估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500 m2，北側(cè)臨接寬度約15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)整形的普通臨街地。地塊B面積5500m2，東側(cè)臨街寬度約80m，深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。
這兩宗土地均地勢平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積率600％。
就當?shù)氐臉藴适褂眉艾F(xiàn)在與將來的動向、城市規(guī)劃上的管制等方面來看，地塊A與地塊B的使用，應(yīng)該是合并興建辦公大樓?，F(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價格。
（二）區(qū)位狀況因素分析：（略）
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當?shù)氖找鎸嵗?，所以，?yīng)以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額。
先以市場比較法求A、B及C的空地價格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價格中，即可求得A及B的鄰地購買價格。
（六）估價測算過程1.評估A、B、C的空地價格A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設(shè)開發(fā)法估價（過程從略），結(jié)果如下：
（1）A地的空地價格（a），單價為14850元／m2；總價為22275000元。
（2）B地的空地價格（b），單價為9 075元／m2；總價為49912500元。
（3）C地的空地價格（c），（A、B合并后為C），單價為15 675元／m2；總價為109725000元。
2.計算合并使用分配率
（1）計算增值總額：增值總額＝c－（a＋b）＝37537500（元）
（2）計算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個因素：一是面積因素；二是臨街及環(huán)境因素；三是A、B各自對增值的貢獻度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計算，然后通過綜合調(diào)整來確定。
①計算面積因素對增值的影響A：1500/（1500＋5500）×100%≈21% B：79%②計算臨街及環(huán)境因素對增值的影響A：14850/（14850＋9075）×100％＝62％B：38％③計算增值貢獻度對增值的影響a.計算B對A的貢獻。若將增值都歸于B地，則A地所有者購買B地的價格為：c－a＝87450000元b.計算A對B的貢獻。若將增值都歸于A地，則B地所有者購買A地的價格為：c－b＝59812500元巳計算增值分配率：A：59812500/（9812500＋87450000）×100％＝40.6％B：59.4％④綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實際情況，對于本例采用平均值決定最終增值分配率。
A：（21％＋62％＋40.6％）/3＝41.2% B：58.8％
（七）估價結(jié)果確定
1.計算A、B的增值分配額
（1）A地的增值分配額為：37537500×41.2％＝15465450（元）
（2）B地的增值分配額為：37537500×58.8％＝22072050（元）
2.計算A、B的鄰地購買價格
（1）A地的鄰地購買價格。A地的鄰地購買價格即為B地所有者購買A地的價格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝22275000＋15465450＝37740450（元）
單價＝37740450÷1500＝25150（元）
（2）B地的鄰地購買價格。B地的鄰地購買價格即為A地所有者購買B地的價格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：總額＝49912500＋22072050＝71984550（元）
單價＝71984550÷5500＝13088（元）
[案例2－8] 分析
1.報告對估價對象概況描述不全面，沒有詳細說明地塊的現(xiàn)狀，例如地上建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施等。
2.報告在估價方法選用時說明：“由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當?shù)氖找鎸嵗?，所以，?yīng)以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額?！辈徽_。根據(jù)規(guī)范第5.1.4條“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要方法”，和第5.1.6條“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，估價對象并不符合規(guī)范第5.1.5條“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，空地不能產(chǎn)生長期穩(wěn)定的收益。因此估價對象土地價格評估應(yīng)選用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法。
3.報告計算增值分配率時，最終增值分配率直接采用了各種影響因素增值率的平均值。應(yīng)根據(jù)各種影響因素的重要程度，以加權(quán)處理方式計算最終增值分配率。