3.管理費(fèi)用
開發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取1～2項(xiàng)成本合計(jì)的2.0％，為242.64元／㎡. 5581.49×0.02＋6550.70×0.02＝111.63＋131.01＝242.64元／㎡上述1～3項(xiàng)合計(jì)為建筑面積12374.83元/㎡.
4.投資利息
投資利息為土地、建筑物建造和管理費(fèi)用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機(jī)會(huì)成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。
根據(jù)該項(xiàng)目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。
由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長(zhǎng)期貸款年利率為5.58％。
（5581.49＋111.63）×5.58％×（1／2＋2）＋（6550.70＋131.01）×5.58％×2／2＝5693.12×5.58％×（1／2＋2）＋6681.71×5.58％×2／2＝794.19＋372.84＝1167.03元／㎡則投資利息為1167.03元／㎡.上述1～4項(xiàng)合計(jì)為13541.86元／㎡，其中土地6487.31元／㎡，7054.55元／㎡.土地建筑物之間的比例為48％：52％
5.銷售稅費(fèi)
銷售費(fèi)用包括廣告宣傳和銷售代理費(fèi)，確定為開發(fā)價(jià)值的1.5％，銷售稅金取開發(fā)總價(jià)值的5.5％，合計(jì)7％。
6.發(fā)展商投資利潤(rùn)
按照××市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)××市房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤(rùn)率取不同的值。考慮到本項(xiàng)目開發(fā)年限較長(zhǎng)在2.5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置，建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤(rùn)率為22.5％。
13541.86×22.5％＝3046.92元／㎡
7.重置價(jià)格的估價(jià)結(jié)果
重置價(jià)格為上述1～6項(xiàng)之和，設(shè)單位建筑面積重置價(jià)格為P，則P＝13541.86＋3046.92＋P×7％P＝16588.78÷（1－7％）＝17837.40元／㎡重置價(jià)格總價(jià)為：17837.4元／㎡×49977.62㎡＝89147.08萬元
8.確定綜合成新率
其中土地采用年期修正，按商業(yè)年限，不修正，建筑物計(jì)算折舊，按價(jià)值比綜合確定。
估價(jià)對(duì)象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)11年，但經(jīng)過估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機(jī)運(yùn)行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，有效經(jīng)過年限小于實(shí)際經(jīng)過年限，同時(shí)根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地與建筑物的比例、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目與設(shè)備、裝修等項(xiàng)目的比例，及分類折舊計(jì)算，綜合年限法與實(shí)際觀察法，確定綜合成新率為90％。
9.估價(jià)對(duì)象
現(xiàn)價(jià)值89147.08×90％＝80232.40萬元
10.扣減應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金
80232.40－7991.10＝72241.30萬元
11.成本法的估價(jià)結(jié)果
采用成本法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格取整為72241萬元。
開發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取1～2項(xiàng)成本合計(jì)的2.0％，為242.64元／㎡. 5581.49×0.02＋6550.70×0.02＝111.63＋131.01＝242.64元／㎡上述1～3項(xiàng)合計(jì)為建筑面積12374.83元/㎡.
4.投資利息
投資利息為土地、建筑物建造和管理費(fèi)用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機(jī)會(huì)成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。
根據(jù)該項(xiàng)目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。
由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長(zhǎng)期貸款年利率為5.58％。
（5581.49＋111.63）×5.58％×（1／2＋2）＋（6550.70＋131.01）×5.58％×2／2＝5693.12×5.58％×（1／2＋2）＋6681.71×5.58％×2／2＝794.19＋372.84＝1167.03元／㎡則投資利息為1167.03元／㎡.上述1～4項(xiàng)合計(jì)為13541.86元／㎡，其中土地6487.31元／㎡，7054.55元／㎡.土地建筑物之間的比例為48％：52％
5.銷售稅費(fèi)
銷售費(fèi)用包括廣告宣傳和銷售代理費(fèi)，確定為開發(fā)價(jià)值的1.5％，銷售稅金取開發(fā)總價(jià)值的5.5％，合計(jì)7％。
6.發(fā)展商投資利潤(rùn)
按照××市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)××市房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤(rùn)率取不同的值。考慮到本項(xiàng)目開發(fā)年限較長(zhǎng)在2.5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置，建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤(rùn)率為22.5％。
13541.86×22.5％＝3046.92元／㎡
7.重置價(jià)格的估價(jià)結(jié)果
重置價(jià)格為上述1～6項(xiàng)之和，設(shè)單位建筑面積重置價(jià)格為P，則P＝13541.86＋3046.92＋P×7％P＝16588.78÷（1－7％）＝17837.40元／㎡重置價(jià)格總價(jià)為：17837.4元／㎡×49977.62㎡＝89147.08萬元
8.確定綜合成新率
其中土地采用年期修正，按商業(yè)年限，不修正，建筑物計(jì)算折舊，按價(jià)值比綜合確定。
估價(jià)對(duì)象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)11年，但經(jīng)過估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機(jī)運(yùn)行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，有效經(jīng)過年限小于實(shí)際經(jīng)過年限，同時(shí)根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地與建筑物的比例、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目與設(shè)備、裝修等項(xiàng)目的比例，及分類折舊計(jì)算，綜合年限法與實(shí)際觀察法，確定綜合成新率為90％。
9.估價(jià)對(duì)象
現(xiàn)價(jià)值89147.08×90％＝80232.40萬元
10.扣減應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金
80232.40－7991.10＝72241.30萬元
11.成本法的估價(jià)結(jié)果
采用成本法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格取整為72241萬元。