收益法（下）
一、大綱要求：
考試目的：測試應(yīng)考人員對收益法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：報酬率的概念和求取方法。
熟悉：直接資本化法的種類、基本公式，資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系，報酬資本化法和直接資本化法的優(yōu)缺點。
了解：投資組合和剩余技術(shù)。
要點說明：
1.報酬率報酬率是投資回報與所投入資本的比率。
求取報酬率有三種基本方法：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。
2.直接資本化法直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。
收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
3.資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。
二、內(nèi)容講解：
6.4 報酬率
6.4.1 報酬率的實質(zhì)
報酬率（yieldrate，Y）是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的名詞。進一步弄清報酬率的內(nèi)涵，需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的回收，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。
可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)潛p。以最小的風(fēng)險獲取的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金存入國有銀行，風(fēng)險小，但利息率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風(fēng)險也大。
認識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應(yīng)選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。因此，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。
對報酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險投資的報酬率的這樣一種認識，使報酬率的確定可以包容多種情況，避免一些過于武斷或只適合于某些特定情況下的結(jié)論。以土地為例，正如馬克思所講的那樣，當人們把土地所有權(quán)看作所有權(quán)的特別高尚的形式，并且把購買土地看作特別可靠的投資時，報酬率就要低于其他較長期投資的報酬率，甚至低于銀行的利息率。
不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（如期間收益和未來轉(zhuǎn)售收益），由于投資的風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。
6.4.2 報酬率的求取方法
搞清了報酬率的實質(zhì)后，下面介紹三種求取報酬率的基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達等。
6.4.2.1 累加法
累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：報酬率＝無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠這種方法的具體操作是：首先，找出無風(fēng)險報酬率。無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。
其次，確定風(fēng)險補償率。風(fēng)險補償率是除去無風(fēng)險報酬率后，估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補償率，包括：①對投資風(fēng)險的補償－當投資者投資于收益不確定的、具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對其承受的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會投資；②對管理負擔的補償－一項投資要求的關(guān)心和總體監(jiān)管越少，其吸引力就越大，房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券等，因此，投資者會要求對其承受的額外管理負擔有所補償；③對投入資金缺乏流動性的補償－在其他條件相同的情況下，股票和債券要比房地產(chǎn)理想，因為它們的買賣較容易，交易費用也較低，因此，投資者也會要求對其投入的資金缺乏流動性有所補償。投資風(fēng)險、管理負擔和缺乏流動性的補償是根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟狀況、估價對象的用途及新舊程度等來確定。
第三，由于投資于房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，投資者因此會降低所要求的報酬率，所以，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。
完全無風(fēng)險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的相對無風(fēng)險的報酬率去代替無風(fēng)險報酬率，例如選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。于是，投資風(fēng)險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風(fēng)險補償；管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔的補償；缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠，需要注意的是，上述無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。這是因為在收益法估價中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義報酬率。
6.4.2.2 市場提取法
市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。例如：
（1）在y＝A/Y的情況下，是通過Y＝A/V來求取Y，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。具體方法是：如果需要求取某宗房地產(chǎn)的報酬率，可以在市場上抽取與該宗房地產(chǎn)具有相似特點的房地產(chǎn)的凈收益與價格的比率作為依據(jù)，通常為避免偶然性，需要抽取多宗房地產(chǎn)，求其凈收益與價格之比的平均數(shù)。具體要求是選擇三宗以上近期發(fā)生交易的與估價對象房地產(chǎn)相似的可比實例。舉例說明，如表6—3所示。
表6－2中6個可比實例的報酬率的簡單算術(shù)平均數(shù)為：（11.8％+12.1％+11.4％+12.0％+12.5％+12.8％）÷6＝12.1％，此數(shù)可以作為估價對象的報酬率。此外，較為精確的計算還可以采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。
（2）在V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的情況下，是通過A/Y[1-1/（1+Y）n]-V=0來求取Y.在手工計算的情況下，是先采用試錯法試算，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即Y是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。設(shè)：×=A/Y[1-1/（1+Y）n]－V試錯法是先以任一方式挑選出一個認為最可能使×等于零的y，再通過計算這一選定Y下的×值來檢驗它。如果計算出的×正好等于零，則就求出了Y；如果計算出的×為正值，則通常表明必須再試一下較大的Y相反，如果計算出的×為負值，就必須再試一下較小的y.這個過程一直進行到找到一個使計算出的×值接近于零的Y時為止。在利用計算機的情況下，只要輸入Y，A，n，讓計算機來做就可以了。在不利用計算機的情況下，求解Y必須進行反復(fù)的人工試算。
必須指出的是，用市場提取法求取的報酬率，反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針?？茖W(xué)的對估價對象報酬率的判斷，應(yīng)著眼于可比實例的典型買者和賣者對該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報酬率上。
（3）在V=A/Y－g的情況下，是通過Y=A/V＋g來求取Y.
6.4.2.3 投資報酬率排序插入法
報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：
（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。
（2）將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。
（3）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。
（4）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。
值得指出的是，盡管有上述一些求取報酬率的方法，但這些方法并不能確切地告訴估價人員報酬率究竟應(yīng)是個多大的數(shù)字，如只能是10％，不能是8％。這些方法對報酬率的確定都含有某些主觀選擇性，需要估價人員運用自己掌握的關(guān)于報酬率的理論知識，結(jié)合實際估價經(jīng)驗和對當?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場的充分了解等，來作出相應(yīng)的判斷。因此，報酬率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。
一、大綱要求：
考試目的：測試應(yīng)考人員對收益法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：報酬率的概念和求取方法。
熟悉：直接資本化法的種類、基本公式，資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系，報酬資本化法和直接資本化法的優(yōu)缺點。
了解：投資組合和剩余技術(shù)。
要點說明：
1.報酬率報酬率是投資回報與所投入資本的比率。
求取報酬率有三種基本方法：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。
2.直接資本化法直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。
收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
3.資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。
二、內(nèi)容講解：
6.4 報酬率
6.4.1 報酬率的實質(zhì)
報酬率（yieldrate，Y）是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的名詞。進一步弄清報酬率的內(nèi)涵，需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的回收，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。
可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)潛p。以最小的風(fēng)險獲取的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金存入國有銀行，風(fēng)險小，但利息率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風(fēng)險也大。
認識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應(yīng)選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。因此，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。
對報酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險投資的報酬率的這樣一種認識，使報酬率的確定可以包容多種情況，避免一些過于武斷或只適合于某些特定情況下的結(jié)論。以土地為例，正如馬克思所講的那樣，當人們把土地所有權(quán)看作所有權(quán)的特別高尚的形式，并且把購買土地看作特別可靠的投資時，報酬率就要低于其他較長期投資的報酬率，甚至低于銀行的利息率。
不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（如期間收益和未來轉(zhuǎn)售收益），由于投資的風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。
6.4.2 報酬率的求取方法
搞清了報酬率的實質(zhì)后，下面介紹三種求取報酬率的基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達等。
6.4.2.1 累加法
累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：報酬率＝無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠這種方法的具體操作是：首先，找出無風(fēng)險報酬率。無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。
其次，確定風(fēng)險補償率。風(fēng)險補償率是除去無風(fēng)險報酬率后，估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補償率，包括：①對投資風(fēng)險的補償－當投資者投資于收益不確定的、具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對其承受的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會投資；②對管理負擔的補償－一項投資要求的關(guān)心和總體監(jiān)管越少，其吸引力就越大，房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券等，因此，投資者會要求對其承受的額外管理負擔有所補償；③對投入資金缺乏流動性的補償－在其他條件相同的情況下，股票和債券要比房地產(chǎn)理想，因為它們的買賣較容易，交易費用也較低，因此，投資者也會要求對其投入的資金缺乏流動性有所補償。投資風(fēng)險、管理負擔和缺乏流動性的補償是根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟狀況、估價對象的用途及新舊程度等來確定。
第三，由于投資于房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，投資者因此會降低所要求的報酬率，所以，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。
完全無風(fēng)險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的相對無風(fēng)險的報酬率去代替無風(fēng)險報酬率，例如選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。于是，投資風(fēng)險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風(fēng)險補償；管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負擔的補償；缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠，需要注意的是，上述無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。這是因為在收益法估價中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義報酬率。
6.4.2.2 市場提取法
市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。例如：
（1）在y＝A/Y的情況下，是通過Y＝A/V來求取Y，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。具體方法是：如果需要求取某宗房地產(chǎn)的報酬率，可以在市場上抽取與該宗房地產(chǎn)具有相似特點的房地產(chǎn)的凈收益與價格的比率作為依據(jù)，通常為避免偶然性，需要抽取多宗房地產(chǎn)，求其凈收益與價格之比的平均數(shù)。具體要求是選擇三宗以上近期發(fā)生交易的與估價對象房地產(chǎn)相似的可比實例。舉例說明，如表6—3所示。
表6－2中6個可比實例的報酬率的簡單算術(shù)平均數(shù)為：（11.8％+12.1％+11.4％+12.0％+12.5％+12.8％）÷6＝12.1％，此數(shù)可以作為估價對象的報酬率。此外，較為精確的計算還可以采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。
（2）在V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的情況下，是通過A/Y[1-1/（1+Y）n]-V=0來求取Y.在手工計算的情況下，是先采用試錯法試算，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即Y是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。設(shè)：×=A/Y[1-1/（1+Y）n]－V試錯法是先以任一方式挑選出一個認為最可能使×等于零的y，再通過計算這一選定Y下的×值來檢驗它。如果計算出的×正好等于零，則就求出了Y；如果計算出的×為正值，則通常表明必須再試一下較大的Y相反，如果計算出的×為負值，就必須再試一下較小的y.這個過程一直進行到找到一個使計算出的×值接近于零的Y時為止。在利用計算機的情況下，只要輸入Y，A，n，讓計算機來做就可以了。在不利用計算機的情況下，求解Y必須進行反復(fù)的人工試算。
必須指出的是，用市場提取法求取的報酬率，反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針?？茖W(xué)的對估價對象報酬率的判斷，應(yīng)著眼于可比實例的典型買者和賣者對該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報酬率上。
（3）在V=A/Y－g的情況下，是通過Y=A/V＋g來求取Y.
6.4.2.3 投資報酬率排序插入法
報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：
（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。
（2）將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。
（3）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。
（4）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。
值得指出的是，盡管有上述一些求取報酬率的方法，但這些方法并不能確切地告訴估價人員報酬率究竟應(yīng)是個多大的數(shù)字，如只能是10％，不能是8％。這些方法對報酬率的確定都含有某些主觀選擇性，需要估價人員運用自己掌握的關(guān)于報酬率的理論知識，結(jié)合實際估價經(jīng)驗和對當?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場的充分了解等，來作出相應(yīng)的判斷。因此，報酬率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。