6.3.4.2 實(shí)際收益和客觀收益
房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)（因?yàn)橐U納各種稅費(fèi)），但如此并不表示這塊空地?zé)o價(jià)值。再如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情形，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。
客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。
有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金（簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金），租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金。所以，租約租金高于或低于市場(chǎng)租金，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)租約租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些；相反，當(dāng)租約租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金差異較大時(shí)，毀約的可能性也較大，這對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。
收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，卻可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評(píng)估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果租約租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。
同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益的價(jià)值[例6－19] 某商店的土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2.一層于2001年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。試測(cè)算該商場(chǎng)2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
[解] 該商場(chǎng)2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：（1）商店一層價(jià)格的測(cè)算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬(wàn)元）
租賃期限外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬(wàn)元）
V＝375.69（萬(wàn)元）
（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬(wàn)元）
V＝229.21（萬(wàn)元）
該商店的正常價(jià)格＝商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格＝375.69+229.21＝604.90（萬(wàn)元）
[例6-20] 某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2.現(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元／m2.假設(shè)折現(xiàn)率為10％，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。
[解] 采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：A＝（100－75）×500×12＝150000（元）
y＝10％n＝10－3＝7（年）
所以，V＝73.03（萬(wàn)元）
6.3.5 凈收益流模式
運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對(duì)象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及未來(lái)可獲收益年限，確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變；②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。
在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法下列幾種：（1）“過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。它是通過調(diào)查，求取估價(jià)對(duì)象過去若干年（如過去3年或5年）的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A.（2）“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。它是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年（如未來(lái)3年或5年）的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A.（3）“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”。它是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年（如來(lái)3年或5年）的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的下列等式（略）來(lái)求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）：由于收益法采用的凈收益應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益，而不是歷史凈收益或當(dāng)前凈收益。所以，上述三種方法中相對(duì)而言第三種最合理，其次是第二種。
[例6－21）某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。
[解] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下：（略）
6.3.6 收益年限的確定
收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定年限）、合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。
一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。
對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。
房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)（因?yàn)橐U納各種稅費(fèi)），但如此并不表示這塊空地?zé)o價(jià)值。再如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情形，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。
客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。
有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金（簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金），租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金。所以，租約租金高于或低于市場(chǎng)租金，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)租約租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些；相反，當(dāng)租約租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金差異較大時(shí)，毀約的可能性也較大，這對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。
收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，卻可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評(píng)估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果租約租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。
同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益的價(jià)值[例6－19] 某商店的土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2.一層于2001年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。試測(cè)算該商場(chǎng)2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
[解] 該商場(chǎng)2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：（1）商店一層價(jià)格的測(cè)算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬(wàn)元）
租賃期限外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬(wàn)元）
V＝375.69（萬(wàn)元）
（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬(wàn)元）
V＝229.21（萬(wàn)元）
該商店的正常價(jià)格＝商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格＝375.69+229.21＝604.90（萬(wàn)元）
[例6-20] 某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2.現(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元／m2.假設(shè)折現(xiàn)率為10％，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。
[解] 采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：A＝（100－75）×500×12＝150000（元）
y＝10％n＝10－3＝7（年）
所以，V＝73.03（萬(wàn)元）
6.3.5 凈收益流模式
運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對(duì)象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及未來(lái)可獲收益年限，確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變；②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。
在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法下列幾種：（1）“過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。它是通過調(diào)查，求取估價(jià)對(duì)象過去若干年（如過去3年或5年）的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A.（2）“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。它是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年（如未來(lái)3年或5年）的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A.（3）“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”。它是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年（如來(lái)3年或5年）的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的下列等式（略）來(lái)求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）：由于收益法采用的凈收益應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益，而不是歷史凈收益或當(dāng)前凈收益。所以，上述三種方法中相對(duì)而言第三種最合理，其次是第二種。
[例6－21）某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。
[解] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下：（略）
6.3.6 收益年限的確定
收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定年限）、合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。
一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。
對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。