6.3.3 幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況：
6.3.3.1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅（特別是公寓）、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻饧s約定部分或全部費用由承租人負擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負擔(dān)的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負擔(dān)的費用項目多，則租金就要高一些；如果承租人負擔(dān)的費用項目多，則租金就要低一些。
6.3.3.2 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取
營業(yè)的房地產(chǎn)的特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。
（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。
（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。
（3）農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價）扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。
6.3.3.3 自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取
自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
6.3.3.4 混合的房地產(chǎn)凈收益求?。裕?BR> 6.3.4 求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍
6.3.4.1 有形收益和無形收益
房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。
無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。同時值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。
凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況：
6.3.3.1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅（特別是公寓）、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻饧s約定部分或全部費用由承租人負擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負擔(dān)的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負擔(dān)的費用項目多，則租金就要高一些；如果承租人負擔(dān)的費用項目多，則租金就要低一些。
6.3.3.2 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取
營業(yè)的房地產(chǎn)的特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。
（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。
（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。
（3）農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價）扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。
6.3.3.3 自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取
自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
6.3.3.4 混合的房地產(chǎn)凈收益求?。裕?BR> 6.3.4 求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍
6.3.4.1 有形收益和無形收益
房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。
無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。同時值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。