假設(shè)開發(fā)法（下）
一、大綱要求：
考試目的：
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。
要點(diǎn)說明：
假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。
假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率。
二、內(nèi)容講解：
7.4 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取
7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。
開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)（開工）的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。
經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售（包括預(yù)售，下同）、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對(duì)銷售這種情況）和運(yùn)營期（針對(duì)出租、營業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。
確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。
確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計(jì)。
開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長(zhǎng)。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長(zhǎng)。由于開發(fā)期延長(zhǎng)，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類特殊的非正常因素在估計(jì)開發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計(jì)的，在估計(jì)時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。
7.4.2 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期（但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外）。
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合（長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見本書第8章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)（同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個(gè)月），如果要推測(cè)該商品住宅在2006年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)確定。
對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運(yùn)營費(fèi)用占租金的30％，報(bào)酬率為10％，可供出租的使用面積為38 000m2，運(yùn)營期為47年，則該寫字樓的未來總價(jià)值可估計(jì)為：35×90％×（1－30％）×12×38000[1－1/（1+10%）47]＝9941（萬美元）
7.4.3 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)
由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。
例如，開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類似于市場(chǎng)法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測(cè)算。
7.4.4 投資利息
投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：
（1）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。
（2）計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清，所以，其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間（如開發(fā)期或建造期）內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來劃分，精確的測(cè)算也可按半年、季、月來劃分。
（3）計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。
（4）利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過來，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。
（5）計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。
（6）名義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率（又稱有效利率）的概念。例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等。
為了更好地弄清投資利息的測(cè)算，下面將有關(guān)問題再作進(jìn)一步的說明。
資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×l00％計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：I＝P×i×n F＝P（1+i×n）
如將1000元存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6％，則到期時(shí)：I＝F×i×n＝1 000×6％×2＝120（元）
F＝P（1+i×n）＝1000×（1+6％×2）＝1120（元）
復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說的利滾利。
復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F＝P（1+i）n復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I＝P[（1十i）n－1]上述公式可由表7—1推導(dǎo)出。
如將1000元存人銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6％，則2年后：F＝P（1+i）n＝1000×（1+6％）2＝1123.6（元）
I＝P[（1+i）n－1]＝1000×[（1+6％）2－1]＝123.6（元）
由上不難看出，在本金相等、計(jì)息的周期。數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多。
在上述利息計(jì)算中，是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致。當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的問題。假設(shè)名義年利率為r，一年中計(jì)息m次，則每次計(jì)息的利率為r／m，至n年末時(shí)，在名義利率下的本利和為：F＝P（1+r／m）n×m如果每半年計(jì)息一次，則m＝2；每季度計(jì)息一次，則m＝4；每月計(jì)息一次，則m=12.要找出名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，可以通過令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等來解決。
在名義利率下的一年末本利和為：F＝P（1+r／m）m假設(shè)實(shí)際年利率為i，則在實(shí)際利率下的一年末本利和為：F＝P（1+i）
所以P（1+i）=P（1+r/m）m得出i＝（1+r/m）m－1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，也可以通過利率的計(jì)算公式得出：i=（F－P）/P=P[（1+r/m）m－P]/P=（1+r/m）m－1例如：年利率為6％，存款額為l 000元，存款期限為1年，如果按一年6％的利率計(jì)息一次，按半年3％（6％÷2）的利率計(jì)息2次，按季1.5％（6％÷4）的利率計(jì)息4次，按月0.5％（6％÷12）的利率計(jì)息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計(jì)息1次：F＝l 000×（1+6％）＝1060.00（元）
一年計(jì)息2次：F＝l 000×（1+3％）2＝1060.90（元）
一年計(jì)息4次：F＝1 000×（1+1.5％）4＝1061.36（元）
一年計(jì)息12次：F＝1 000×（1+0.5％）12＝1061.68（元）
這里的6％，對(duì)于一年計(jì)息1次的情況來說，既是名義利率又是實(shí)際利率，對(duì)于一年計(jì)息2次、4次和12次的情況來說，都是名義利率，而實(shí)際利率分別為：一年計(jì)息2次：（1+3％）2－1＝6.09％一年計(jì)息4次：（1+1.5％）4－1＝6.14％一年計(jì)息12次：（1+0.5％）12－1＝6.17％
7.4.5 開發(fā)利潤(rùn)
開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。
7.4.6 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。
7.4.7 折現(xiàn)率
折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。
7.4.8 計(jì)算中的其他問題
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬元，比政府確定的拍賣底價(jià)200萬元高了很多）。
7.5 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例
[例7—1]有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元／m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平：‘熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元／km2；貸款年利率為10％；投資利潤(rùn)率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6％，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4％。試用傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
[解] 設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：V=開發(fā)完成后的價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)商利潤(rùn)－投資利息－開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值＝800×2000000×60％＝9.6（億元）
開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額＝2.5×2＝5（億元）
投資利息總額＝（V+V×4％）×[（1+10％）3－1]+5×[（1+10％）1.5－1）＝0.344V+0.768（億元）
轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額＝9.6×6％＝0.576（億元）
開發(fā)利潤(rùn)總額＝（V+V×4％+5）×15％＝0.156V+0.75（億元）
購買該成片荒地的稅費(fèi)總額＝V×4％＝0.04V（億元）
V＝9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V V＝1.627（億元）
故：荒地總價(jià)＝1.627（億元）
荒地單價(jià)＝81.35（元／m2）
一、大綱要求：
考試目的：
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。
要點(diǎn)說明：
假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。
假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率。
二、內(nèi)容講解：
7.4 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取
7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。
開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)（開工）的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。
經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售（包括預(yù)售，下同）、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對(duì)銷售這種情況）和運(yùn)營期（針對(duì)出租、營業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。
確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。
確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計(jì)。
開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長(zhǎng)。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長(zhǎng)。由于開發(fā)期延長(zhǎng)，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類特殊的非正常因素在估計(jì)開發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計(jì)的，在估計(jì)時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。
7.4.2 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開發(fā)期間的某個(gè)日期（但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外）。
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合（長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見本書第8章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)（同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個(gè)月），如果要推測(cè)該商品住宅在2006年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)確定。
對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運(yùn)營費(fèi)用占租金的30％，報(bào)酬率為10％，可供出租的使用面積為38 000m2，運(yùn)營期為47年，則該寫字樓的未來總價(jià)值可估計(jì)為：35×90％×（1－30％）×12×38000[1－1/（1+10%）47]＝9941（萬美元）
7.4.3 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)
由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。
例如，開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類似于市場(chǎng)法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測(cè)算。
7.4.4 投資利息
投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：
（1）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。
（2）計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清，所以，其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間（如開發(fā)期或建造期）內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來劃分，精確的測(cè)算也可按半年、季、月來劃分。
（3）計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。
（4）利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過來，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。
（5）計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。
（6）名義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率（又稱有效利率）的概念。例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等。
為了更好地弄清投資利息的測(cè)算，下面將有關(guān)問題再作進(jìn)一步的說明。
資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×l00％計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：I＝P×i×n F＝P（1+i×n）
如將1000元存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6％，則到期時(shí)：I＝F×i×n＝1 000×6％×2＝120（元）
F＝P（1+i×n）＝1000×（1+6％×2）＝1120（元）
復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說的利滾利。
復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F＝P（1+i）n復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I＝P[（1十i）n－1]上述公式可由表7—1推導(dǎo)出。
如將1000元存人銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6％，則2年后：F＝P（1+i）n＝1000×（1+6％）2＝1123.6（元）
I＝P[（1+i）n－1]＝1000×[（1+6％）2－1]＝123.6（元）
由上不難看出，在本金相等、計(jì)息的周期。數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多。
在上述利息計(jì)算中，是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致。當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的問題。假設(shè)名義年利率為r，一年中計(jì)息m次，則每次計(jì)息的利率為r／m，至n年末時(shí)，在名義利率下的本利和為：F＝P（1+r／m）n×m如果每半年計(jì)息一次，則m＝2；每季度計(jì)息一次，則m＝4；每月計(jì)息一次，則m=12.要找出名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，可以通過令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等來解決。
在名義利率下的一年末本利和為：F＝P（1+r／m）m假設(shè)實(shí)際年利率為i，則在實(shí)際利率下的一年末本利和為：F＝P（1+i）
所以P（1+i）=P（1+r/m）m得出i＝（1+r/m）m－1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，也可以通過利率的計(jì)算公式得出：i=（F－P）/P=P[（1+r/m）m－P]/P=（1+r/m）m－1例如：年利率為6％，存款額為l 000元，存款期限為1年，如果按一年6％的利率計(jì)息一次，按半年3％（6％÷2）的利率計(jì)息2次，按季1.5％（6％÷4）的利率計(jì)息4次，按月0.5％（6％÷12）的利率計(jì)息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計(jì)息1次：F＝l 000×（1+6％）＝1060.00（元）
一年計(jì)息2次：F＝l 000×（1+3％）2＝1060.90（元）
一年計(jì)息4次：F＝1 000×（1+1.5％）4＝1061.36（元）
一年計(jì)息12次：F＝1 000×（1+0.5％）12＝1061.68（元）
這里的6％，對(duì)于一年計(jì)息1次的情況來說，既是名義利率又是實(shí)際利率，對(duì)于一年計(jì)息2次、4次和12次的情況來說，都是名義利率，而實(shí)際利率分別為：一年計(jì)息2次：（1+3％）2－1＝6.09％一年計(jì)息4次：（1+1.5％）4－1＝6.14％一年計(jì)息12次：（1+0.5％）12－1＝6.17％
7.4.5 開發(fā)利潤(rùn)
開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。
7.4.6 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。
7.4.7 折現(xiàn)率
折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。
7.4.8 計(jì)算中的其他問題
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬元，比政府確定的拍賣底價(jià)200萬元高了很多）。
7.5 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例
[例7—1]有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元／m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平：‘熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元／km2；貸款年利率為10％；投資利潤(rùn)率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6％，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4％。試用傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。
[解] 設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：V=開發(fā)完成后的價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)商利潤(rùn)－投資利息－開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值＝800×2000000×60％＝9.6（億元）
開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額＝2.5×2＝5（億元）
投資利息總額＝（V+V×4％）×[（1+10％）3－1]+5×[（1+10％）1.5－1）＝0.344V+0.768（億元）
轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額＝9.6×6％＝0.576（億元）
開發(fā)利潤(rùn)總額＝（V+V×4％+5）×15％＝0.156V+0.75（億元）
購買該成片荒地的稅費(fèi)總額＝V×4％＝0.04V（億元）
V＝9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V V＝1.627（億元）
故：荒地總價(jià)＝1.627（億元）
荒地單價(jià)＝81.35（元／m2）