4．3 選取可比實例
從交易實例庫中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：一、可比實例應是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實例與估價對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)；2.可比實例與估價對象房地產(chǎn)用途、結構、權利性質相同，規(guī)模、檔次相當；二、可比實例的成交日期應與估價時點接近；三、可比實例的交易類型應與估價目的吻合；四、可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：
(1)可比實例應與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例也在王府井地區(qū)；但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實例不多，則應選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是在北京市內(nèi)某個住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實例是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例；如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例。
(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。
這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：①居??；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類型”。
(3)可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。
這里的建筑結構主要是指大類建筑結構，如果能做到小類建筑結構也相同則更好。大類建筑結構一般分為：①鋼結構；②鋼筋混凝土結構；③磚混結構；④磚木結構；⑤簡易結構。
(4)可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。
當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如：國家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權利性質不同；出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同；商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質不同。因此，如果估價對象是出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例，而不應選取劃撥土地使用權或劃撥土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例。
(5)可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。
例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2
(6)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。
(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。
這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。
交易類型主要有一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權協(xié)議出讓等。如果為一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權協(xié)議出讓等目的估價，則應選取相對應的交易類型的交易實例為可比實例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價，應選取一般買賣的交易實例為可比實例。
(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例；估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價格。例如，需要評估某宗土地的價格，在附近有一幢房屋買賣，其成交總價為100萬元，其中屬于建筑物的價格為60萬元(用成本法求得)，則其土地價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎，修正、調(diào)整出估價對象土地的價格。
選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。
從交易實例庫中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：一、可比實例應是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實例與估價對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)；2.可比實例與估價對象房地產(chǎn)用途、結構、權利性質相同，規(guī)模、檔次相當；二、可比實例的成交日期應與估價時點接近；三、可比實例的交易類型應與估價目的吻合；四、可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：
(1)可比實例應與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例也在王府井地區(qū)；但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實例不多，則應選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是在北京市內(nèi)某個住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實例是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例；如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例。
(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。
這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：①居??；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類型”。
(3)可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。
這里的建筑結構主要是指大類建筑結構，如果能做到小類建筑結構也相同則更好。大類建筑結構一般分為：①鋼結構；②鋼筋混凝土結構；③磚混結構；④磚木結構；⑤簡易結構。
(4)可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。
當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如：國家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權利性質不同；出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同；商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質不同。因此，如果估價對象是出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例，而不應選取劃撥土地使用權或劃撥土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例。
(5)可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。
例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2
(6)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。
(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。
這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。
交易類型主要有一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權協(xié)議出讓等。如果為一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權協(xié)議出讓等目的估價，則應選取相對應的交易類型的交易實例為可比實例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價，應選取一般買賣的交易實例為可比實例。
(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例；估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價格。例如，需要評估某宗土地的價格，在附近有一幢房屋買賣，其成交總價為100萬元，其中屬于建筑物的價格為60萬元(用成本法求得)，則其土地價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎，修正、調(diào)整出估價對象土地的價格。
選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。