市場(chǎng)法(一)
一、大綱要求：
考試目的：
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場(chǎng)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的含義、內(nèi)容和方法，交易情況修正的含義、內(nèi)容和方法。
熟悉：市場(chǎng)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟，選取可比實(shí)例的必要性、質(zhì)量要求、數(shù)量要求。
了解：搜集交易實(shí)例的必要性、途徑、內(nèi)容。
要點(diǎn)說明：
1．市場(chǎng)法的基本原理
市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)；適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例。②選取可比實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?。④求取比?zhǔn)價(jià)格。
2．搜集交易實(shí)例
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；②交易雙方；③成交日期；④成交價(jià)格；⑤付款方式；⑥交易情況。
3．選取可比實(shí)例
可比實(shí)例是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例。
對(duì)選取的可比實(shí)例有4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
當(dāng)符合要求的交易實(shí)例較多時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“舍近求遠(yuǎn)”。特別是不能因盡職盡責(zé)不夠或者為了達(dá)到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易實(shí)例不選取，而將那些不符合要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。
4．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。
5．交易情況修正
交易情況修正是將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常市場(chǎng)價(jià)格。
二、內(nèi)容講解：
4．1 市場(chǎng)法的基本原理
4．1．1 市場(chǎng)法的概念
市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
4．1．2 市場(chǎng)法的理論依據(jù)
市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場(chǎng)的了解程度、討價(jià)還價(jià)能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格可能會(huì)偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的指標(biāo)。
4．1．3 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件
市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對(duì)那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。
市場(chǎng)法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果估價(jià)人員不具有專業(yè)知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則很難運(yùn)用市場(chǎng)法得出正確的估價(jià)結(jié)果。
4．1．4 市場(chǎng)法的操作步驟
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。
4.2 搜集交易實(shí)例
4．2．1 搜集大量交易實(shí)例的必要性
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一些不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無效的)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。
4．2．2 搜集交易實(shí)例的途徑
搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個(gè)：
(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。
(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。
(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料。
(4)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。
(5)參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。
(6)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。
4．2．3 搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性
搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價(jià)格；⑤付款方式；⑥交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
4．2．4 建立交易實(shí)例庫(kù)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)。建立交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，還是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。建立交易實(shí)例庫(kù)，有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，提高估價(jià)工作的效率。
一、大綱要求：
考試目的：
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場(chǎng)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的含義、內(nèi)容和方法，交易情況修正的含義、內(nèi)容和方法。
熟悉：市場(chǎng)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟，選取可比實(shí)例的必要性、質(zhì)量要求、數(shù)量要求。
了解：搜集交易實(shí)例的必要性、途徑、內(nèi)容。
要點(diǎn)說明：
1．市場(chǎng)法的基本原理
市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)；適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例。②選取可比實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?。④求取比?zhǔn)價(jià)格。
2．搜集交易實(shí)例
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；②交易雙方；③成交日期；④成交價(jià)格；⑤付款方式；⑥交易情況。
3．選取可比實(shí)例
可比實(shí)例是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例。
對(duì)選取的可比實(shí)例有4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
當(dāng)符合要求的交易實(shí)例較多時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“舍近求遠(yuǎn)”。特別是不能因盡職盡責(zé)不夠或者為了達(dá)到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易實(shí)例不選取，而將那些不符合要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。
4．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。
5．交易情況修正
交易情況修正是將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常市場(chǎng)價(jià)格。
二、內(nèi)容講解：
4．1 市場(chǎng)法的基本原理
4．1．1 市場(chǎng)法的概念
市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
4．1．2 市場(chǎng)法的理論依據(jù)
市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場(chǎng)的了解程度、討價(jià)還價(jià)能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格可能會(huì)偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的指標(biāo)。
4．1．3 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件
市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對(duì)那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。
市場(chǎng)法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果估價(jià)人員不具有專業(yè)知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則很難運(yùn)用市場(chǎng)法得出正確的估價(jià)結(jié)果。
4．1．4 市場(chǎng)法的操作步驟
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。
4.2 搜集交易實(shí)例
4．2．1 搜集大量交易實(shí)例的必要性
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一些不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無效的)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。
4．2．2 搜集交易實(shí)例的途徑
搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個(gè)：
(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。
(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。
(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料。
(4)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。
(5)參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。
(6)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。
4．2．3 搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性
搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價(jià)格；⑤付款方式；⑥交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
4．2．4 建立交易實(shí)例庫(kù)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)。建立交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，還是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。建立交易實(shí)例庫(kù)，有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，提高估價(jià)工作的效率。