四、使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提進(jìn)行估價(jià)。使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其使用。
五、估價(jià)方法選用
根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。
六、估價(jià)測(cè)算過程
( 一 ) 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程
具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià) 對(duì)象目前狀態(tài)下的市場價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：
所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7 ． 55 ％ ( 詳情見后 ) 。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。
基本計(jì)算公式為：
P=P ｀ -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值 ) ：
P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格
P ｀：項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格
A ：續(xù)建成本
B ：管理費(fèi)用
C ：銷售稅費(fèi)
D ：買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)
具體分項(xiàng)核算如下：
1 ．項(xiàng)目全部建成后的市場價(jià)格：
根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象— XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：
酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 )
建筑面積 93584 ． 80 ㎡
場：建筑面積 7763 ． 46 ㎡
寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 ． 64 ㎡
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 ． 44 ㎡
1 ． 1 關(guān)于 XX 大廈酒店部分的評(píng)估
XX 大廈的酒店部分按五酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場價(jià)格。
收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 ( 折現(xiàn)率 ) 將估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：
a ．估算估價(jià)對(duì)象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無空置時(shí)的年總收入。
b ．估算估價(jià)對(duì)象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。
c ．估算估價(jià)對(duì)象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營者利潤等。
d ．計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。
e ．確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。
f. 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。
g ．選擇報(bào)酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：
V ＝ A ／ Y 「 l — 1 ／ (1+Y)n 」公式中
V —— XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價(jià)格；
A ——年凈收益；
Y ——報(bào)酬率；
n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲得收益時(shí)間。
1 ． 1 ． 1 酒店部分凈收益測(cè)算：
預(yù)計(jì) XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和 XX 市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。
酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等 ) 的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：
1 ． 1 ． 1 ． 1 客房部分凈收益測(cè)算
(1) 客房年經(jīng)營收入
XX 大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套； 15 — 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的 XX 市目前五酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定 XX 大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元／日 ( 人民幣 ) ，利用率為 70 ％；套間為 1800 元／ 日，利用率為 65 ％；豪華套間為 2800 元／日，利用率為 50 ％；總統(tǒng)套房為 24500 元／日，利用率為 35 ％。每年按 360 個(gè)營業(yè)日計(jì)算。
客房年經(jīng)營收入為：
(900 元／日·套 X528 套 X70 ％ +1800 元／日·套 X54 套 X65 ％ +2800 元／日·套 X8 套 X50 ％ +24500 元／日·套 X1 套 X35 ％ )X360 日 =14961 萬元。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提進(jìn)行估價(jià)。使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其使用。
五、估價(jià)方法選用
根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。
六、估價(jià)測(cè)算過程
( 一 ) 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程
具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià) 對(duì)象目前狀態(tài)下的市場價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：
所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7 ． 55 ％ ( 詳情見后 ) 。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。
基本計(jì)算公式為：
P=P ｀ -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值 ) ：
P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格
P ｀：項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格
A ：續(xù)建成本
B ：管理費(fèi)用
C ：銷售稅費(fèi)
D ：買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)
具體分項(xiàng)核算如下：
1 ．項(xiàng)目全部建成后的市場價(jià)格：
根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象— XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：
酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 )
建筑面積 93584 ． 80 ㎡
場：建筑面積 7763 ． 46 ㎡
寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 ． 64 ㎡
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 ． 44 ㎡
1 ． 1 關(guān)于 XX 大廈酒店部分的評(píng)估
XX 大廈的酒店部分按五酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場價(jià)格。
收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 ( 折現(xiàn)率 ) 將估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：
a ．估算估價(jià)對(duì)象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無空置時(shí)的年總收入。
b ．估算估價(jià)對(duì)象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。
c ．估算估價(jià)對(duì)象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營者利潤等。
d ．計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。
e ．確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。
f. 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。
g ．選擇報(bào)酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：
V ＝ A ／ Y 「 l — 1 ／ (1+Y)n 」公式中
V —— XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價(jià)格；
A ——年凈收益；
Y ——報(bào)酬率；
n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲得收益時(shí)間。
1 ． 1 ． 1 酒店部分凈收益測(cè)算：
預(yù)計(jì) XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和 XX 市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。
酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等 ) 的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：
1 ． 1 ． 1 ． 1 客房部分凈收益測(cè)算
(1) 客房年經(jīng)營收入
XX 大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套； 15 — 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的 XX 市目前五酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定 XX 大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元／日 ( 人民幣 ) ，利用率為 70 ％；套間為 1800 元／ 日，利用率為 65 ％；豪華套間為 2800 元／日，利用率為 50 ％；總統(tǒng)套房為 24500 元／日，利用率為 35 ％。每年按 360 個(gè)營業(yè)日計(jì)算。
客房年經(jīng)營收入為：
(900 元／日·套 X528 套 X70 ％ +1800 元／日·套 X54 套 X65 ％ +2800 元／日·套 X8 套 X50 ％ +24500 元／日·套 X1 套 X35 ％ )X360 日 =14961 萬元。