1 ． 3XX 大廈寫字樓部分的價(jià)格評(píng)估
根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙， XX 大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。
近幾年， XX 市的 XX 廣場(chǎng)、 XX 廣場(chǎng)、 XX 路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字間的實(shí)際交易案例較 多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。
市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：
a ．廣泛收集交易實(shí)例；
b ．從中選取可比實(shí)例；
c ．建立價(jià)格比較基礎(chǔ)；
d ．進(jìn)行交易情況修正；
e ．進(jìn)行交易日期修正；
l. 進(jìn)行區(qū)位狀況修正；
g ．進(jìn)行實(shí)物狀況修正；
h ．綜合評(píng)估決定估價(jià)額。
1 ． 3 ． 1 選擇類似交易案例
實(shí)例 A ：
位于 XX 區(qū) XX 街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈， 1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積約 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。
實(shí)例 B ：
位于 XX 區(qū) XX 路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈， 2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99 ． 73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元／㎡，
交易日期為 2004 年 9 月 6 日。
實(shí)例 C ：
位于 XX 區(qū) XX 路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口快速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348 ． 26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元／㎡，交易日期 2004 年 10 月 12 日。
根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙， XX 大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。
近幾年， XX 市的 XX 廣場(chǎng)、 XX 廣場(chǎng)、 XX 路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字間的實(shí)際交易案例較 多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。
市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：
a ．廣泛收集交易實(shí)例；
b ．從中選取可比實(shí)例；
c ．建立價(jià)格比較基礎(chǔ)；
d ．進(jìn)行交易情況修正；
e ．進(jìn)行交易日期修正；
l. 進(jìn)行區(qū)位狀況修正；
g ．進(jìn)行實(shí)物狀況修正；
h ．綜合評(píng)估決定估價(jià)額。
1 ． 3 ． 1 選擇類似交易案例
實(shí)例 A ：
位于 XX 區(qū) XX 街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈， 1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積約 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。
實(shí)例 B ：
位于 XX 區(qū) XX 路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈， 2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99 ． 73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元／㎡，
交易日期為 2004 年 9 月 6 日。
實(shí)例 C ：
位于 XX 區(qū) XX 路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口快速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348 ． 26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元／㎡，交易日期 2004 年 10 月 12 日。