第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇
一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系
（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系
從整體上來說，評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可*的評估價(jià)值。一般來說，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市基礎(chǔ)之上的，只是它們的運(yùn)用不像市場法運(yùn)用表現(xiàn)的那么直接而已。
（二）市場法與成本法的區(qū)別
1.成本法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某基資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價(jià)格來確定。
2.市場法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格（購建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試等。
3.市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。
4.成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評估價(jià)值；市場法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。
二、資產(chǎn)評估方法的選擇
資產(chǎn)評估的方法主要有成本法、市場法、收益法等多種方法。
資產(chǎn)評估方法的選擇主要應(yīng)考慮以下因素。
1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。
2.評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
3.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。
第三章 機(jī)器設(shè)備評估
第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)
一、 機(jī)器設(shè)備及其分類
（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)
機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。
一般來說，典型的機(jī)器設(shè)備主要是由原動機(jī)部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。
機(jī)機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)：
1.機(jī)器設(shè)備作為主要勞動手段，屬于會計(jì)學(xué)中所稱固定資產(chǎn)，具有單位價(jià)值高、使用期限長的特點(diǎn)，要求評估者充分認(rèn)識其功能的適用性和可能的風(fēng)險(xiǎn)性。
2.機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。
3.機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。
4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高能耗、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。
（二）機(jī)器設(shè)備的分類
1.按其在再生產(chǎn)中的作用分類，可以分為：
（1）生產(chǎn)工藝類設(shè)備。
（2）輔助生產(chǎn)設(shè)備。
（3）服務(wù)設(shè)備。
2.按機(jī)器設(shè)備技術(shù)性特點(diǎn)分類，可以分為：
（1）通用機(jī)器設(shè)備。
（2）專用機(jī)器設(shè)備。
（3）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。
3.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的自動化程度分類，可以分為：
（1）自動化設(shè)備。
（2）半自動化設(shè)備。
（3）其他設(shè)備。
4.按其價(jià)值高低分類，可以分為：
（1）A類設(shè)備。
（2）B類設(shè)備。
（3）C類設(shè)備。
5.按使用狀況分類，可以分為：
（1）在用設(shè)備。
（2）封存設(shè)備。
（3）庫存設(shè)備。
二、機(jī)器設(shè)備評估特點(diǎn)
1.機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。所以在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。
2.對于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若于機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。整體的價(jià)值不僅僅是單臺設(shè)備的簡單相加。
3.在機(jī)器設(shè)備中，一部分機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)，它們不需安裝可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器先斬后奏部分損失或完全失效。
4.影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。
5.設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。
三、機(jī)器設(shè)備評估的程序
（一）明確評估目的
（二）清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象
（三）對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要鑒定
（四）研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料
（五）評估估算、撰寫評估報(bào)告
第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定
一、機(jī)器設(shè)備核查
評估人員在評估機(jī)器設(shè)備時(shí)，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的核查，以確定機(jī)器設(shè)備的客觀存在。機(jī)器設(shè)備核查的方式分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。
（一）逐項(xiàng)清查
這種方法，評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值。一般來講，由于機(jī)器設(shè)備單臺價(jià)值量較大，在評估時(shí)采用逐項(xiàng)清查的方式。用這種方法核查資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小。但核查的工作量較大。
（二）抽樣核查
抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被機(jī)器設(shè)備的一種方法。
一些機(jī)器設(shè)備，單臺價(jià)值量較低，而數(shù)量多，規(guī)格型號及使用環(huán)境、使用條件相同或類似。在這種情況下，評估人員為了提高評估工作效率可以采用抽查的方式。
對機(jī)器設(shè)備的抽樣核查，一般采用分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法。
二、機(jī)器設(shè)備的鑒定
機(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。
對設(shè)備的鑒定，就是分析、采集各種影響設(shè)備價(jià)值因素的過程。然后通過分析和量化這些因此與價(jià)值之間的關(guān)系，對評估對象作出估價(jià)。
機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定。其內(nèi)容包括統(tǒng)計(jì)性鑒定中的宏觀鑒定和微觀鑒定，以及判斷性鑒定。
（一）宏觀鑒定
宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。宏觀鑒定主要解決下列問題：企業(yè)制造或生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。
（二）微觀鑒定
微觀鑒定是辨識設(shè)備個(gè)別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備。由于機(jī)器設(shè)備類型很多，其鑒定項(xiàng)目和內(nèi)容也不一致。
（三）判斷性鑒定
判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。
對于整體型機(jī)器設(shè)備無論采用何種評估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。
機(jī)器設(shè)備的評估大部分采用成本法。
第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的成本法
機(jī)器設(shè)備評估的成本法是通過估處全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，來確定機(jī)器設(shè)備評估價(jià)值的方法。
成本法的計(jì)算公式為：
評估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值
在評估時(shí)，我們常用成新率來綜合反映各種貶值因素，成新率的計(jì)算公式為：
一、 機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成
重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。
重置成本的構(gòu)成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關(guān)。重置可以是對單臺機(jī)器設(shè)備，也可以是對整個(gè)工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。
第四章 建筑物評估
第一節(jié) 建筑物評估的特性
一、 建筑物及其特性 建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面。
（一）不可位移性
（二）產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性
（三）功能變異性
二、 建筑物的分類
（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類
1.鋼結(jié)構(gòu)。
2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
3.混合結(jié)構(gòu)。
（1）磚混結(jié)構(gòu)。
（2）磚木結(jié)構(gòu)。
4.其它結(jié)構(gòu)。
（二）按房屋建筑物使用功能分類
建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。
1. 工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。
2. 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
三、 建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)
建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動具有較大的差異，土地價(jià)格會隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會貶值。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評估。
（一）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：
（1）居住用地70年；
（2）工業(yè)用地50年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（5）綜合或其他用地50年。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。
在評估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)。
（二）建筑物功能、用途及評估方法
建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)?！ ?BR> 四、建筑物評估時(shí)需考慮的因素
1.物理因素。
2.環(huán)境優(yōu)劣的影響。
3.經(jīng)濟(jì)地理因素。
4.新舊程度。
5.用途。
6.產(chǎn)權(quán)。
7.政策因素。
8.供需狀況。
9.其他。
五、建筑物的評估程序
（一）明確評估目的
（二）資料準(zhǔn)備
（三）準(zhǔn)備有關(guān)文件
（四）資產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備
（五）評定測算
（六）確定評估結(jié)果，撰定評估說明或評估報(bào)告
第二節(jié) 建筑物評估的原則
一、 替代原則
二、 用原則
三、 供需原則
四、 房地合一原則
第三節(jié) 建筑物評估的成本法
建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評估其價(jià)值的情況。
通?？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑物作為重點(diǎn)勘察對象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測算，其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評估值。建筑物評估中的成本法主要涉及到四個(gè)基本要素，即建筑物的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。
（一）前期費(fèi)用
（二）建筑安裝工程費(fèi)
一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤、定編費(fèi)、稅金等。
（三）其他費(fèi)用
（四）間接費(fèi)用
在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計(jì)算在內(nèi)。
（五）合理利潤]
應(yīng)該注意的是在計(jì)算工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤。
（六） 資金成本
資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建筑期利息。
1.資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。
2.建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同為年或同為月。
3.計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測算。
（七）投資方向調(diào)節(jié)稅
二、建筑物重置成本核算估算方法
測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法等。
（一）預(yù)決算調(diào)整法
1.項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系。
運(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價(jià)，高速的內(nèi)容和要點(diǎn)如下：
（1）三材差價(jià)。即鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行。
（2）地材價(jià)差額。地材價(jià)差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價(jià)格指數(shù)計(jì)算：
（3）人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：
機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即：
調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù) ?。?）其他直接費(fèi)調(diào)整。通?？梢罁?jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算，即：
調(diào)整后的其他直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ?。?）計(jì)算重置基價(jià)。首先計(jì)算出高速后的工程直接費(fèi)，即：
工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+高速后的其他直接費(fèi) 其次，在計(jì)算出工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按當(dāng)建筑工程定額管理部門規(guī)定的間接費(fèi)、其他間接費(fèi)、稅金、利潤。最后，將上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、其他間接費(fèi)、利潤、稅金相加即為重置基價(jià)。
（6）計(jì)算重置成本。計(jì)算出重置基價(jià)后，應(yīng)計(jì)加附加稅費(fèi)。
2.預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍。由于預(yù)決算高速法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。用預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料。
預(yù)決處調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估?？梢酝ㄟ^選擇若干有代表性的典型建筑物按此法評估得出重置成本。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預(yù)決算價(jià)格比較，求出一個(gè)調(diào)整系數(shù)，推算出其他楨、相似建筑物的重置成本。
（二）重編預(yù)算法
重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計(jì)算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率，編制工程預(yù)算書，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，從而計(jì)算出建筑物重置成本。其計(jì)算公式如下：
用重編預(yù)算法計(jì)算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。主要原因是：
（1）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料代替；
（2）設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項(xiàng)目工程量發(fā)生變化；
（3）材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。
（三）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法
價(jià)格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。
價(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足，應(yīng)盡量控制其使用范圍。這種方法一般只限用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。
建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價(jià)格變化趨勢的一個(gè)綜合性指標(biāo)。該指標(biāo)可向統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查取得。由于統(tǒng)計(jì)資料中的價(jià)格指數(shù)是年度價(jià)格指數(shù)，而待估建筑物可能是許多年以前建成的，因此，需要計(jì)算出待估建筑物竣工年度至評估基準(zhǔn)日的綜合價(jià)格指數(shù)。在具體測算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，還應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)資料中的年度價(jià)格指數(shù)是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。不同性質(zhì)的價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)方法有所不同。
對于定基價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：
對于環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：
式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：
待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價(jià)格指數(shù)
三、建筑物有形損耗率及成新率的測算
建筑物有形損耗率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。
（一）使用年限法
使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。
運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限。
（二）打分法
打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。
建筑物成新率評分標(biāo)準(zhǔn)可參考和借鑒原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1984年11月8日頒發(fā)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個(gè)等級。
1.完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設(shè)備齊全完好，成色新，使用良好。
2.基本完好房，包括了成新率在60%~79%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。
3.一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行中、大修理。
4. 嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進(jìn)行大修或翻建。
5. 危房。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能。
統(tǒng)一的房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個(gè)部分分別規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具體規(guī)定評定的部位內(nèi)容。
成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B 式中：G——結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；
S——裝修部分的評分修正系數(shù)；
B——設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。
四、建筑物的功能性貶值的分析測算
建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。
建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對于其所占用的土地的使用而言的。如果出現(xiàn)了建筑行用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的使用不一致的時(shí)候，土地的效用沒有發(fā)揮出來，土地的價(jià)值就沒有得到充分實(shí)現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。有時(shí)當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度等與其占用的土地的使用嚴(yán)重沖突的時(shí)候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其使用之間的價(jià)值差。當(dāng)然在具體測算建筑物由于用途、使用強(qiáng)度形成的功能性貶值時(shí)，還要考慮建筑物是連同土地一并評估，即房地合一評估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值。
建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和限度發(fā)揮其效用。不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比例部分所形成的價(jià)值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)“檔次不夠”情況。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標(biāo)準(zhǔn)”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價(jià)值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價(jià)值是無法實(shí)現(xiàn)的。
五、建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測算
建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值所造成的的后果看，最終都會導(dǎo)致建筑物的收益下降。所以，在測算建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，可參照下列公式進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率 或：
式中：——第i年的建筑物年收益凈損失額； r——折現(xiàn)率； n——預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)的時(shí)間，通常以年為單位。
第四節(jié) 建筑物評估的市場法
一、市場法的原理及適用范圍
市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)。事實(shí)上，運(yùn)用市場法評估房屋建筑物屬房地合一評估。若想單獨(dú)評估房屋建筑物的自身價(jià)格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價(jià)格后，再運(yùn)用合理的方法單獨(dú)評估土地價(jià)值，然后進(jìn)行軋差得出建筑物的價(jià)值。
市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。一般說來，市場法評估應(yīng)具的條件主要有：
1.要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。
2. 選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。
3.交易時(shí)間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近。
4.交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。
5.交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。
此法更適用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。二、建筑物評估中市場法應(yīng)用 市場法的具體做法很多，主要有兩種。
（一）交易實(shí)例比較法（直接法）
此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為參照物，將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實(shí)例的價(jià)格修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格?！ ?BR> （二）基準(zhǔn)價(jià)格對照法（間接法）
該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個(gè)合理的且是最新的基準(zhǔn)價(jià)格。該基準(zhǔn)價(jià)格每年修訂一次，年年公布，作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的評估依據(jù)，把待估房產(chǎn)和地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)對照，從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對應(yīng)的價(jià)格，再作必要的調(diào)整，修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格。三、應(yīng)在用市場法評估建筑物的程序 運(yùn)用市場法評估房屋建筑物可按下列程序進(jìn)行。
（一）資料收集
1.收集途徑。
（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)咨詢資料。
（2）查閱各種報(bào)刊、雜志、年鑒上有關(guān)的信息、廣告。
（3）通過各類房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會組織、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實(shí)例資料?！ ?BR> （4）以購買房地產(chǎn)者的身份直接向當(dāng)事人收集租售實(shí)例資料。
2.收集資料內(nèi)容。
3.驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性。
（二）選擇作比較的交易實(shí)例
（三）交易行為的補(bǔ)正待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格
（四）交易日期的修正
交易日期修正的方法，一般是用變動率（如采用地價(jià)指數(shù)或地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等）將交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格修正為估價(jià)期日的價(jià)格。
利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)交易日期價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)在不同時(shí)期價(jià)格的漲落程度，不是任何類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都可以采用的，采用的價(jià)格指數(shù)必須是與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。
（五）區(qū)域因素的修正 房地產(chǎn)價(jià)格隨其所處地區(qū)的特性不同而有很大差別。
區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：
1、雙百分制比較法。
按照總積分，可將各交易實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格
2、十等分因素比較法
3、環(huán)境成熟度修正法。
成熟度修正的方法是首先要找出交易實(shí)例和待估對象之間環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對象達(dá)到交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需時(shí)間，然后以交易實(shí)例價(jià)格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可。房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)交易實(shí)例價(jià)格 式中：i——折現(xiàn)率 n——達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)。
（六）個(gè)別因素的修正
個(gè)別因素是指形成個(gè)別房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在因素，以房地產(chǎn)本身的物理性質(zhì)為基礎(chǔ)，是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)。
（七）市場法公式
第五節(jié) 建筑物評估的殘余估價(jià)法
建筑物殘余估價(jià)法，是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。
由于建筑物殘余估價(jià)法屬于收益法中的一種，此法的運(yùn)用要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法，另外，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)。
建筑物殘余估價(jià)法用數(shù)學(xué)式可表示如下：
式中：——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；
L——土地價(jià)格；
——土地的還原利率；
B——建筑物的收益價(jià)格；
——建筑物的還原利率；
——建筑物折舊率
——建筑物的純收益。
例：某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時(shí)的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價(jià)法評估該住宅建筑物價(jià)格。
年房租收入=240012=28800（元）
年總費(fèi)用：
房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）=1200（元）
房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=2880012%=3456（元）
土地使用稅（每年按2元/ 計(jì)）=2002=400（元）
管理費(fèi)（按年租金的3%計(jì)）=288003%=864（元）
修繕費(fèi)（按年租金的4%計(jì)）=288004%=1152（元）
保險(xiǎn)費(fèi)=288（元）
年總費(fèi)用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）
年總純收益=28800-7360=21440（元）
另運(yùn)用市場法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價(jià)為200 1000=200000（元）
歸屬土地的年純收益2000008%=16000（元）
故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440
建筑物折舊率=1/25100%=4%
建筑物價(jià)格=5440（10%+4%）=38857（元）
建筑物每平方米價(jià)格為38857120=324（元）
第五章 土地使用權(quán)的評估
第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評估特點(diǎn)
一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)。土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)入評估。
二、土地的分類及其特性
1.按社會經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。
2.按經(jīng)濟(jì)地理位置，土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等。
3.權(quán)歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。我國聲調(diào)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。
4.按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。
5.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。
（一）土地資產(chǎn)的特性 土地資產(chǎn)的我，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性。
土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：
1.土地面積的有限性。
2.土地空間位置的固定性。
3.土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。
4.土地的不可替代性。
土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1.用途多樣性。
2.經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。
3.可壟斷性。
三、土地資產(chǎn)價(jià)格體
（一）基準(zhǔn)地價(jià)
（二）標(biāo)定地價(jià)
（三）土地使用權(quán)出讓底價(jià)
（四）轉(zhuǎn)讓價(jià)格
（五）出租價(jià)格
四、土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)
（一）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定
（二）土地價(jià)格六要由土地的需求決定
（三）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性
（四）土地價(jià)格的上漲性
五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一）一般因素
1.行政因素。
2.社會因素。
3.經(jīng)濟(jì)因素。
4.其他一般因素。
（二）區(qū)域因素
1.影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）商業(yè)繁華程度?！ 。?）交通便捷度。 ?。?）環(huán)境優(yōu)劣度。 ?。?）規(guī)劃限制?！ 。?）其他因素。 2.影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素 ?。?）位置?！ 。?）交通便捷度?！ 。?）基礎(chǔ)設(shè)施保證度?！ 。?）公用設(shè)施完備度?！ 。?）環(huán)境質(zhì)量度?！ 。?）規(guī)劃限制?！ 。?）其他因素。
（三）個(gè)別因素
1.位置因素。
2.地形地質(zhì)因素。
3.面積因素。
4.地塊形狀因素。
5.土地利用因素。
第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
一、土地權(quán)屬的類型
（一）土地所有權(quán)
（二）劃撥土地使用權(quán)
（三）出讓土地使用權(quán)
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置第三節(jié) 土地使用權(quán)評估的程序和原則
一、土地使用權(quán)評估的程序
（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)
（二）制定評估作業(yè)計(jì)劃
（三）現(xiàn)場勘察，搜集資料，選擇評估方案
（四）評定估算土地使用權(quán)評估結(jié)果，撰定評估報(bào)告
二、土地使用權(quán)評估的原則
（一）替代原則
（二）使用原則
（三）變動原則
（四）供需原則
（五）貢獻(xiàn)原則
第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的市場法
一、市場法與適用的條件
市場法是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。
二、市場法的操作步驟和方法
（一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例
（二）進(jìn)行交易情況的修正
（三）進(jìn)行交易時(shí)間的修正
（四）進(jìn)行區(qū)域因素修正
（五）進(jìn)行個(gè)別因素修正
個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等。例如，土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算： 式中：K——年限修正系數(shù)； n——比較案例土地使用權(quán)剩余年限； m——待估土地使用權(quán)剩余年限； r——折現(xiàn)率。 ?。┐_定待估土地評估值第五節(jié) 土地使用權(quán)評估的收益法一、收益法的應(yīng)用形式 土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法?；竟奖硎緸椋骸 ∈街校篜——土地使用權(quán)評估值； A——土地收益； r——還原利率； n——土地收益年限。
二、土地收益額的估算
土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。
土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)無形收益。
求取土地純收益時(shí)，通常按下步驟進(jìn)行：
1. 計(jì)算總收入。
2. 求取總費(fèi)用。
3. 求取總收益。
4. 確定房屋純收益。房屋純收益可以用房屋現(xiàn)值乘以房屋還原利率獲得。
5. 求取土地純收益。
三、土地還原利率及其測算
還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值四、土地收益年限及其測算
土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。
第六節(jié) 土地使用權(quán)評估的成本法
一、成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加一一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法。其計(jì)算公式為：（土地價(jià)格）評估值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益
成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場法等其他方法評估時(shí)采用。同時(shí)可在對既無收益又很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地評估時(shí)采用。
二、成本法評估程序的步驟
（一）估算土地取得費(fèi)
1. 征用集體土地。
2. 購買和征用城市舊有土地。
（二）估算土地開發(fā)費(fèi)
（三）估算稅費(fèi)
（四）估算利息利息=土地取得費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率50%
（五）估算利潤
（六）估算土地所有權(quán)收益
1、土地所有權(quán)收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）增值收益率 其中，收益率一般在20%~25%之間。
2、按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算。
3、直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估算土地使用權(quán)評估值
第六章 無形資產(chǎn)評估
第一節(jié) 無形資產(chǎn)及其評估特點(diǎn)
一、無形資產(chǎn)及其分類
（一）無形資產(chǎn)的特點(diǎn)
一般地說，無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。
1.非實(shí)體性。
2.壟斷性。
3.效益性。
4.不確定性。
（二）無形資產(chǎn)分類
無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。
1.按企業(yè)取得無形資產(chǎn)渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。
2.按有無法律保護(hù)分類，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如非專利技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。
3.按能否獨(dú)立存在，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指的無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得，轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，如專處權(quán)、商標(biāo)權(quán)等；那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。
二、影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素
1.無形資產(chǎn)的成本。
2.機(jī)會成本。
3.效益因素。
4.使用期限。
5.技術(shù)成熟程度。
6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。
7.國內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢，更新?lián)Q代情況和速度。
8.市場供需狀況。
9.同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。
三、無形資產(chǎn)評估的程序
（一）明確評估目的
1.市場上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
2.無形資產(chǎn)投資。
3.股份制改造、清算資產(chǎn)。
4.法律訴訟中作為訴訟標(biāo)的。
5.納稅需要。
6.保險(xiǎn)需要及其目的。
（二）鑒定無形資產(chǎn)
（三）確定評估方法，搜集相關(guān)資料
（四）整理和報(bào)告，作為評估結(jié)論
第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的收益法
無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格的評估，是指以無形資產(chǎn)作為投資手段或確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓對象所進(jìn)行的評估，或者說，是將無形資產(chǎn)作為獲利能力進(jìn)行的評估，顯然，收益法是無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格評估的重要方法。
一、無形資產(chǎn)功能特性和評估前提
（一）無形資產(chǎn)功能特性及其評估應(yīng)考慮的因素
1.附著件。
2.共益性。
3.積累性。
4.替代性。
（二）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提
無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估必須具有如下前提：
1.能夠帶來超額利潤。
2.能夠帶來壟斷利潤。
二、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用
根據(jù)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)方式不同，收益法在應(yīng)用上可以表示為下列兩種方式：
式中：K——無形資產(chǎn)分成率；
Ri——分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；
i——收益期限；
r——折現(xiàn)率。
無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額由以下因素決定：
1. 重置成本。
2. 機(jī)會成本。
綜合考慮以上兩大因素評估最低收費(fèi)額，可得到如下一組公式：
無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的機(jī)會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用 當(dāng)購買使用該無形資產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮蕿?。
一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系
（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系
從整體上來說，評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可*的評估價(jià)值。一般來說，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市基礎(chǔ)之上的，只是它們的運(yùn)用不像市場法運(yùn)用表現(xiàn)的那么直接而已。
（二）市場法與成本法的區(qū)別
1.成本法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某基資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價(jià)格來確定。
2.市場法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格（購建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試等。
3.市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。
4.成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評估價(jià)值；市場法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。
二、資產(chǎn)評估方法的選擇
資產(chǎn)評估的方法主要有成本法、市場法、收益法等多種方法。
資產(chǎn)評估方法的選擇主要應(yīng)考慮以下因素。
1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。
2.評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
3.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。
第三章 機(jī)器設(shè)備評估
第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)
一、 機(jī)器設(shè)備及其分類
（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)
機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。
一般來說，典型的機(jī)器設(shè)備主要是由原動機(jī)部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。
機(jī)機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)：
1.機(jī)器設(shè)備作為主要勞動手段，屬于會計(jì)學(xué)中所稱固定資產(chǎn)，具有單位價(jià)值高、使用期限長的特點(diǎn)，要求評估者充分認(rèn)識其功能的適用性和可能的風(fēng)險(xiǎn)性。
2.機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。
3.機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。
4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高能耗、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。
（二）機(jī)器設(shè)備的分類
1.按其在再生產(chǎn)中的作用分類，可以分為：
（1）生產(chǎn)工藝類設(shè)備。
（2）輔助生產(chǎn)設(shè)備。
（3）服務(wù)設(shè)備。
2.按機(jī)器設(shè)備技術(shù)性特點(diǎn)分類，可以分為：
（1）通用機(jī)器設(shè)備。
（2）專用機(jī)器設(shè)備。
（3）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。
3.非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的自動化程度分類，可以分為：
（1）自動化設(shè)備。
（2）半自動化設(shè)備。
（3）其他設(shè)備。
4.按其價(jià)值高低分類，可以分為：
（1）A類設(shè)備。
（2）B類設(shè)備。
（3）C類設(shè)備。
5.按使用狀況分類，可以分為：
（1）在用設(shè)備。
（2）封存設(shè)備。
（3）庫存設(shè)備。
二、機(jī)器設(shè)備評估特點(diǎn)
1.機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。所以在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。
2.對于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若于機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。整體的價(jià)值不僅僅是單臺設(shè)備的簡單相加。
3.在機(jī)器設(shè)備中，一部分機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)，它們不需安裝可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器先斬后奏部分損失或完全失效。
4.影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。
5.設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。
三、機(jī)器設(shè)備評估的程序
（一）明確評估目的
（二）清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象
（三）對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要鑒定
（四）研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料
（五）評估估算、撰寫評估報(bào)告
第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定
一、機(jī)器設(shè)備核查
評估人員在評估機(jī)器設(shè)備時(shí)，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的核查，以確定機(jī)器設(shè)備的客觀存在。機(jī)器設(shè)備核查的方式分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。
（一）逐項(xiàng)清查
這種方法，評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值。一般來講，由于機(jī)器設(shè)備單臺價(jià)值量較大，在評估時(shí)采用逐項(xiàng)清查的方式。用這種方法核查資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小。但核查的工作量較大。
（二）抽樣核查
抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被機(jī)器設(shè)備的一種方法。
一些機(jī)器設(shè)備，單臺價(jià)值量較低，而數(shù)量多，規(guī)格型號及使用環(huán)境、使用條件相同或類似。在這種情況下，評估人員為了提高評估工作效率可以采用抽查的方式。
對機(jī)器設(shè)備的抽樣核查，一般采用分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法。
二、機(jī)器設(shè)備的鑒定
機(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。
對設(shè)備的鑒定，就是分析、采集各種影響設(shè)備價(jià)值因素的過程。然后通過分析和量化這些因此與價(jià)值之間的關(guān)系，對評估對象作出估價(jià)。
機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定。其內(nèi)容包括統(tǒng)計(jì)性鑒定中的宏觀鑒定和微觀鑒定，以及判斷性鑒定。
（一）宏觀鑒定
宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。宏觀鑒定主要解決下列問題：企業(yè)制造或生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。
（二）微觀鑒定
微觀鑒定是辨識設(shè)備個(gè)別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備。由于機(jī)器設(shè)備類型很多，其鑒定項(xiàng)目和內(nèi)容也不一致。
（三）判斷性鑒定
判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。
對于整體型機(jī)器設(shè)備無論采用何種評估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。
機(jī)器設(shè)備的評估大部分采用成本法。
第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的成本法
機(jī)器設(shè)備評估的成本法是通過估處全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，來確定機(jī)器設(shè)備評估價(jià)值的方法。
成本法的計(jì)算公式為：
評估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值
在評估時(shí)，我們常用成新率來綜合反映各種貶值因素，成新率的計(jì)算公式為：
一、 機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成
重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。
重置成本的構(gòu)成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關(guān)。重置可以是對單臺機(jī)器設(shè)備，也可以是對整個(gè)工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。
第四章 建筑物評估
第一節(jié) 建筑物評估的特性
一、 建筑物及其特性 建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面。
（一）不可位移性
（二）產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性
（三）功能變異性
二、 建筑物的分類
（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類
1.鋼結(jié)構(gòu)。
2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
3.混合結(jié)構(gòu)。
（1）磚混結(jié)構(gòu)。
（2）磚木結(jié)構(gòu)。
4.其它結(jié)構(gòu)。
（二）按房屋建筑物使用功能分類
建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。
1. 工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。
2. 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
三、 建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)
建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動具有較大的差異，土地價(jià)格會隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會貶值。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評估。
（一）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：
（1）居住用地70年；
（2）工業(yè)用地50年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（5）綜合或其他用地50年。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。
在評估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)。
（二）建筑物功能、用途及評估方法
建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)?！ ?BR> 四、建筑物評估時(shí)需考慮的因素
1.物理因素。
2.環(huán)境優(yōu)劣的影響。
3.經(jīng)濟(jì)地理因素。
4.新舊程度。
5.用途。
6.產(chǎn)權(quán)。
7.政策因素。
8.供需狀況。
9.其他。
五、建筑物的評估程序
（一）明確評估目的
（二）資料準(zhǔn)備
（三）準(zhǔn)備有關(guān)文件
（四）資產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備
（五）評定測算
（六）確定評估結(jié)果，撰定評估說明或評估報(bào)告
第二節(jié) 建筑物評估的原則
一、 替代原則
二、 用原則
三、 供需原則
四、 房地合一原則
第三節(jié) 建筑物評估的成本法
建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評估其價(jià)值的情況。
通?？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑物作為重點(diǎn)勘察對象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測算，其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評估值。建筑物評估中的成本法主要涉及到四個(gè)基本要素，即建筑物的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。
（一）前期費(fèi)用
（二）建筑安裝工程費(fèi)
一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤、定編費(fèi)、稅金等。
（三）其他費(fèi)用
（四）間接費(fèi)用
在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計(jì)算在內(nèi)。
（五）合理利潤]
應(yīng)該注意的是在計(jì)算工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤。
（六） 資金成本
資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建筑期利息。
1.資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。
2.建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同為年或同為月。
3.計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測算。
（七）投資方向調(diào)節(jié)稅
二、建筑物重置成本核算估算方法
測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法等。
（一）預(yù)決算調(diào)整法
1.項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系。
運(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價(jià)，高速的內(nèi)容和要點(diǎn)如下：
（1）三材差價(jià)。即鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行。
（2）地材價(jià)差額。地材價(jià)差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價(jià)格指數(shù)計(jì)算：
（3）人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：
機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即：
調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù) ?。?）其他直接費(fèi)調(diào)整。通?？梢罁?jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算，即：
調(diào)整后的其他直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ?。?）計(jì)算重置基價(jià)。首先計(jì)算出高速后的工程直接費(fèi)，即：
工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+高速后的其他直接費(fèi) 其次，在計(jì)算出工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按當(dāng)建筑工程定額管理部門規(guī)定的間接費(fèi)、其他間接費(fèi)、稅金、利潤。最后，將上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、其他間接費(fèi)、利潤、稅金相加即為重置基價(jià)。
（6）計(jì)算重置成本。計(jì)算出重置基價(jià)后，應(yīng)計(jì)加附加稅費(fèi)。
2.預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍。由于預(yù)決算高速法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。用預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料。
預(yù)決處調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估?？梢酝ㄟ^選擇若干有代表性的典型建筑物按此法評估得出重置成本。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預(yù)決算價(jià)格比較，求出一個(gè)調(diào)整系數(shù)，推算出其他楨、相似建筑物的重置成本。
（二）重編預(yù)算法
重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計(jì)算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率，編制工程預(yù)算書，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，從而計(jì)算出建筑物重置成本。其計(jì)算公式如下：
用重編預(yù)算法計(jì)算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。主要原因是：
（1）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料代替；
（2）設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項(xiàng)目工程量發(fā)生變化；
（3）材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。
（三）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法
價(jià)格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。
價(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足，應(yīng)盡量控制其使用范圍。這種方法一般只限用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。
建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價(jià)格變化趨勢的一個(gè)綜合性指標(biāo)。該指標(biāo)可向統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查取得。由于統(tǒng)計(jì)資料中的價(jià)格指數(shù)是年度價(jià)格指數(shù)，而待估建筑物可能是許多年以前建成的，因此，需要計(jì)算出待估建筑物竣工年度至評估基準(zhǔn)日的綜合價(jià)格指數(shù)。在具體測算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，還應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)資料中的年度價(jià)格指數(shù)是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。不同性質(zhì)的價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)方法有所不同。
對于定基價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：
對于環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：
式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：
待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價(jià)格指數(shù)
三、建筑物有形損耗率及成新率的測算
建筑物有形損耗率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。
（一）使用年限法
使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。
運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限。
（二）打分法
打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。
建筑物成新率評分標(biāo)準(zhǔn)可參考和借鑒原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1984年11月8日頒發(fā)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個(gè)等級。
1.完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設(shè)備齊全完好，成色新，使用良好。
2.基本完好房，包括了成新率在60%~79%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。
3.一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行中、大修理。
4. 嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進(jìn)行大修或翻建。
5. 危房。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能。
統(tǒng)一的房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個(gè)部分分別規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具體規(guī)定評定的部位內(nèi)容。
成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B 式中：G——結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；
S——裝修部分的評分修正系數(shù)；
B——設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。
四、建筑物的功能性貶值的分析測算
建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。
建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對于其所占用的土地的使用而言的。如果出現(xiàn)了建筑行用途及使用強(qiáng)度，與其占用土地的使用不一致的時(shí)候，土地的效用沒有發(fā)揮出來，土地的價(jià)值就沒有得到充分實(shí)現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。有時(shí)當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度等與其占用的土地的使用嚴(yán)重沖突的時(shí)候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其使用之間的價(jià)值差。當(dāng)然在具體測算建筑物由于用途、使用強(qiáng)度形成的功能性貶值時(shí)，還要考慮建筑物是連同土地一并評估，即房地合一評估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值。
建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和限度發(fā)揮其效用。不合理的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比例部分所形成的價(jià)值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)“檔次不夠”情況。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標(biāo)準(zhǔn)”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價(jià)值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價(jià)值是無法實(shí)現(xiàn)的。
五、建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測算
建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值所造成的的后果看，最終都會導(dǎo)致建筑物的收益下降。所以，在測算建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，可參照下列公式進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率 或：
式中：——第i年的建筑物年收益凈損失額； r——折現(xiàn)率； n——預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)的時(shí)間，通常以年為單位。
第四節(jié) 建筑物評估的市場法
一、市場法的原理及適用范圍
市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)。事實(shí)上，運(yùn)用市場法評估房屋建筑物屬房地合一評估。若想單獨(dú)評估房屋建筑物的自身價(jià)格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價(jià)格后，再運(yùn)用合理的方法單獨(dú)評估土地價(jià)值，然后進(jìn)行軋差得出建筑物的價(jià)值。
市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。一般說來，市場法評估應(yīng)具的條件主要有：
1.要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。
2. 選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。
3.交易時(shí)間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近。
4.交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。
5.交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。
此法更適用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。二、建筑物評估中市場法應(yīng)用 市場法的具體做法很多，主要有兩種。
（一）交易實(shí)例比較法（直接法）
此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為參照物，將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實(shí)例的價(jià)格修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格?！ ?BR> （二）基準(zhǔn)價(jià)格對照法（間接法）
該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個(gè)合理的且是最新的基準(zhǔn)價(jià)格。該基準(zhǔn)價(jià)格每年修訂一次，年年公布，作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的評估依據(jù)，把待估房產(chǎn)和地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)對照，從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對應(yīng)的價(jià)格，再作必要的調(diào)整，修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格。三、應(yīng)在用市場法評估建筑物的程序 運(yùn)用市場法評估房屋建筑物可按下列程序進(jìn)行。
（一）資料收集
1.收集途徑。
（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)咨詢資料。
（2）查閱各種報(bào)刊、雜志、年鑒上有關(guān)的信息、廣告。
（3）通過各類房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會組織、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實(shí)例資料?！ ?BR> （4）以購買房地產(chǎn)者的身份直接向當(dāng)事人收集租售實(shí)例資料。
2.收集資料內(nèi)容。
3.驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性。
（二）選擇作比較的交易實(shí)例
（三）交易行為的補(bǔ)正待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格
（四）交易日期的修正
交易日期修正的方法，一般是用變動率（如采用地價(jià)指數(shù)或地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等）將交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格修正為估價(jià)期日的價(jià)格。
利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)交易日期價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)在不同時(shí)期價(jià)格的漲落程度，不是任何類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都可以采用的，采用的價(jià)格指數(shù)必須是與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。
（五）區(qū)域因素的修正 房地產(chǎn)價(jià)格隨其所處地區(qū)的特性不同而有很大差別。
區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：
1、雙百分制比較法。
按照總積分，可將各交易實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格
2、十等分因素比較法
3、環(huán)境成熟度修正法。
成熟度修正的方法是首先要找出交易實(shí)例和待估對象之間環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對象達(dá)到交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需時(shí)間，然后以交易實(shí)例價(jià)格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可。房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)交易實(shí)例價(jià)格 式中：i——折現(xiàn)率 n——達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)。
（六）個(gè)別因素的修正
個(gè)別因素是指形成個(gè)別房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在因素，以房地產(chǎn)本身的物理性質(zhì)為基礎(chǔ)，是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)。
（七）市場法公式
第五節(jié) 建筑物評估的殘余估價(jià)法
建筑物殘余估價(jià)法，是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。
由于建筑物殘余估價(jià)法屬于收益法中的一種，此法的運(yùn)用要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法，另外，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)。
建筑物殘余估價(jià)法用數(shù)學(xué)式可表示如下：
式中：——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；
L——土地價(jià)格；
——土地的還原利率；
B——建筑物的收益價(jià)格；
——建筑物的還原利率；
——建筑物折舊率
——建筑物的純收益。
例：某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時(shí)的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價(jià)法評估該住宅建筑物價(jià)格。
年房租收入=240012=28800（元）
年總費(fèi)用：
房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）=1200（元）
房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=2880012%=3456（元）
土地使用稅（每年按2元/ 計(jì)）=2002=400（元）
管理費(fèi)（按年租金的3%計(jì)）=288003%=864（元）
修繕費(fèi)（按年租金的4%計(jì)）=288004%=1152（元）
保險(xiǎn)費(fèi)=288（元）
年總費(fèi)用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）
年總純收益=28800-7360=21440（元）
另運(yùn)用市場法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價(jià)為200 1000=200000（元）
歸屬土地的年純收益2000008%=16000（元）
故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440
建筑物折舊率=1/25100%=4%
建筑物價(jià)格=5440（10%+4%）=38857（元）
建筑物每平方米價(jià)格為38857120=324（元）
第五章 土地使用權(quán)的評估
第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評估特點(diǎn)
一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)。土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)入評估。
二、土地的分類及其特性
1.按社會經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。
2.按經(jīng)濟(jì)地理位置，土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等。
3.權(quán)歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。我國聲調(diào)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。
4.按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。
5.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。
（一）土地資產(chǎn)的特性 土地資產(chǎn)的我，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性。
土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：
1.土地面積的有限性。
2.土地空間位置的固定性。
3.土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。
4.土地的不可替代性。
土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1.用途多樣性。
2.經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。
3.可壟斷性。
三、土地資產(chǎn)價(jià)格體
（一）基準(zhǔn)地價(jià)
（二）標(biāo)定地價(jià)
（三）土地使用權(quán)出讓底價(jià)
（四）轉(zhuǎn)讓價(jià)格
（五）出租價(jià)格
四、土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)
（一）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定
（二）土地價(jià)格六要由土地的需求決定
（三）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性
（四）土地價(jià)格的上漲性
五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一）一般因素
1.行政因素。
2.社會因素。
3.經(jīng)濟(jì)因素。
4.其他一般因素。
（二）區(qū)域因素
1.影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）商業(yè)繁華程度?！ 。?）交通便捷度。 ?。?）環(huán)境優(yōu)劣度。 ?。?）規(guī)劃限制?！ 。?）其他因素。 2.影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素 ?。?）位置?！ 。?）交通便捷度?！ 。?）基礎(chǔ)設(shè)施保證度?！ 。?）公用設(shè)施完備度?！ 。?）環(huán)境質(zhì)量度?！ 。?）規(guī)劃限制?！ 。?）其他因素。
（三）個(gè)別因素
1.位置因素。
2.地形地質(zhì)因素。
3.面積因素。
4.地塊形狀因素。
5.土地利用因素。
第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
一、土地權(quán)屬的類型
（一）土地所有權(quán)
（二）劃撥土地使用權(quán)
（三）出讓土地使用權(quán)
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置第三節(jié) 土地使用權(quán)評估的程序和原則
一、土地使用權(quán)評估的程序
（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)
（二）制定評估作業(yè)計(jì)劃
（三）現(xiàn)場勘察，搜集資料，選擇評估方案
（四）評定估算土地使用權(quán)評估結(jié)果，撰定評估報(bào)告
二、土地使用權(quán)評估的原則
（一）替代原則
（二）使用原則
（三）變動原則
（四）供需原則
（五）貢獻(xiàn)原則
第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的市場法
一、市場法與適用的條件
市場法是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。
二、市場法的操作步驟和方法
（一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例
（二）進(jìn)行交易情況的修正
（三）進(jìn)行交易時(shí)間的修正
（四）進(jìn)行區(qū)域因素修正
（五）進(jìn)行個(gè)別因素修正
個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等。例如，土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算： 式中：K——年限修正系數(shù)； n——比較案例土地使用權(quán)剩余年限； m——待估土地使用權(quán)剩余年限； r——折現(xiàn)率。 ?。┐_定待估土地評估值第五節(jié) 土地使用權(quán)評估的收益法一、收益法的應(yīng)用形式 土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法?；竟奖硎緸椋骸 ∈街校篜——土地使用權(quán)評估值； A——土地收益； r——還原利率； n——土地收益年限。
二、土地收益額的估算
土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。
土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)無形收益。
求取土地純收益時(shí)，通常按下步驟進(jìn)行：
1. 計(jì)算總收入。
2. 求取總費(fèi)用。
3. 求取總收益。
4. 確定房屋純收益。房屋純收益可以用房屋現(xiàn)值乘以房屋還原利率獲得。
5. 求取土地純收益。
三、土地還原利率及其測算
還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值四、土地收益年限及其測算
土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。
第六節(jié) 土地使用權(quán)評估的成本法
一、成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加一一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法。其計(jì)算公式為：（土地價(jià)格）評估值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益
成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場法等其他方法評估時(shí)采用。同時(shí)可在對既無收益又很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地評估時(shí)采用。
二、成本法評估程序的步驟
（一）估算土地取得費(fèi)
1. 征用集體土地。
2. 購買和征用城市舊有土地。
（二）估算土地開發(fā)費(fèi)
（三）估算稅費(fèi)
（四）估算利息利息=土地取得費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率50%
（五）估算利潤
（六）估算土地所有權(quán)收益
1、土地所有權(quán)收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）增值收益率 其中，收益率一般在20%~25%之間。
2、按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算。
3、直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估算土地使用權(quán)評估值
第六章 無形資產(chǎn)評估
第一節(jié) 無形資產(chǎn)及其評估特點(diǎn)
一、無形資產(chǎn)及其分類
（一）無形資產(chǎn)的特點(diǎn)
一般地說，無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。
1.非實(shí)體性。
2.壟斷性。
3.效益性。
4.不確定性。
（二）無形資產(chǎn)分類
無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。
1.按企業(yè)取得無形資產(chǎn)渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。
2.按有無法律保護(hù)分類，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如非專利技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。
3.按能否獨(dú)立存在，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指的無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得，轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，如專處權(quán)、商標(biāo)權(quán)等；那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。
二、影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素
1.無形資產(chǎn)的成本。
2.機(jī)會成本。
3.效益因素。
4.使用期限。
5.技術(shù)成熟程度。
6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。
7.國內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢，更新?lián)Q代情況和速度。
8.市場供需狀況。
9.同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。
三、無形資產(chǎn)評估的程序
（一）明確評估目的
1.市場上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
2.無形資產(chǎn)投資。
3.股份制改造、清算資產(chǎn)。
4.法律訴訟中作為訴訟標(biāo)的。
5.納稅需要。
6.保險(xiǎn)需要及其目的。
（二）鑒定無形資產(chǎn)
（三）確定評估方法，搜集相關(guān)資料
（四）整理和報(bào)告，作為評估結(jié)論
第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的收益法
無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格的評估，是指以無形資產(chǎn)作為投資手段或確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓對象所進(jìn)行的評估，或者說，是將無形資產(chǎn)作為獲利能力進(jìn)行的評估，顯然，收益法是無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格評估的重要方法。
一、無形資產(chǎn)功能特性和評估前提
（一）無形資產(chǎn)功能特性及其評估應(yīng)考慮的因素
1.附著件。
2.共益性。
3.積累性。
4.替代性。
（二）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提
無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估必須具有如下前提：
1.能夠帶來超額利潤。
2.能夠帶來壟斷利潤。
二、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用
根據(jù)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)方式不同，收益法在應(yīng)用上可以表示為下列兩種方式：
式中：K——無形資產(chǎn)分成率；
Ri——分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；
i——收益期限；
r——折現(xiàn)率。
無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額由以下因素決定：
1. 重置成本。
2. 機(jī)會成本。
綜合考慮以上兩大因素評估最低收費(fèi)額，可得到如下一組公式：
無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的機(jī)會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用 當(dāng)購買使用該無形資產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮蕿?。