案例分析題:
某開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)空地一塊，擬開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)。地價(jià)800萬(wàn)元一次付清，預(yù)計(jì)建設(shè)期為兩年，第一年建設(shè)投資600萬(wàn)元，第二年建設(shè)投資1000萬(wàn)元，住宅總建筑面積15000平方米，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為2600元／平方米；銷(xiāo)售計(jì)劃為：建設(shè)期第一、二年分別預(yù)售房屋的10％和20％，銷(xiāo)售期第一、二年分別銷(xiāo)售40％和30％，銷(xiāo)售稅、代理費(fèi)等占銷(xiāo)售收入的10％；基準(zhǔn)收益率為10％。
1.該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為（ ）年。
A．3．30
B. 3．00
C．2．21
D．2．14
2．該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。
A．471．18
B．501．42
C．574．14
D．798．45
3．可以判定該項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)合理的主要依據(jù)是（ ）。
A．投資回收期>0
B．凈現(xiàn)值>0
C．內(nèi)部收益率>0
D．內(nèi)部收益率>10％
4．若該項(xiàng)目所有資金均來(lái)源于貸款，則該項(xiàng)目能承受的貸款利率是（ ）。
A．13．54％
B．21．11％
C．23．54％
D．31．11％
標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,BD,C
解析：
1.N=3時(shí)，NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。
因此，回收期大于3年，應(yīng)選A.
2.各年的凈現(xiàn)值折現(xiàn)到第一年年初，然后相加。
719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42
3.凈現(xiàn)值=501.42大于0，動(dòng)態(tài)投資回收期為3.3年小于4年，說(shuō)明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率為10％。滿(mǎn)足這兩個(gè)條件，因此可以判定該項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)合理。
4.該項(xiàng)目能承受的貸款利率實(shí)際上是該項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率,也即內(nèi)部收益率.
取20%時(shí)，NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87
取25%時(shí)，NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76
20%+(25%-20%)*105.87/(105.87+39.76)=23.63%
答案C最接近且小于23.63%，故選C.
某開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)空地一塊，擬開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)。地價(jià)800萬(wàn)元一次付清，預(yù)計(jì)建設(shè)期為兩年，第一年建設(shè)投資600萬(wàn)元，第二年建設(shè)投資1000萬(wàn)元，住宅總建筑面積15000平方米，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為2600元／平方米；銷(xiāo)售計(jì)劃為：建設(shè)期第一、二年分別預(yù)售房屋的10％和20％，銷(xiāo)售期第一、二年分別銷(xiāo)售40％和30％，銷(xiāo)售稅、代理費(fèi)等占銷(xiāo)售收入的10％；基準(zhǔn)收益率為10％。
1.該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為（ ）年。
A．3．30
B. 3．00
C．2．21
D．2．14
2．該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。
A．471．18
B．501．42
C．574．14
D．798．45
3．可以判定該項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)合理的主要依據(jù)是（ ）。
A．投資回收期>0
B．凈現(xiàn)值>0
C．內(nèi)部收益率>0
D．內(nèi)部收益率>10％
4．若該項(xiàng)目所有資金均來(lái)源于貸款，則該項(xiàng)目能承受的貸款利率是（ ）。
A．13．54％
B．21．11％
C．23．54％
D．31．11％
標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,BD,C
解析：
1.N=3時(shí)，NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。
因此，回收期大于3年，應(yīng)選A.
2.各年的凈現(xiàn)值折現(xiàn)到第一年年初，然后相加。
719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42
3.凈現(xiàn)值=501.42大于0，動(dòng)態(tài)投資回收期為3.3年小于4年，說(shuō)明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率為10％。滿(mǎn)足這兩個(gè)條件，因此可以判定該項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)合理。
4.該項(xiàng)目能承受的貸款利率實(shí)際上是該項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率,也即內(nèi)部收益率.
取20%時(shí)，NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87
取25%時(shí)，NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76
20%+(25%-20%)*105.87/(105.87+39.76)=23.63%
答案C最接近且小于23.63%，故選C.