運用成本法評估舊建筑物基本思路

運用成本法評估舊建筑物的價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。
    建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限
    計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、年數合計法、成新折扣法等。常用的計算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。
    1、直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：（假設建筑物的價值損耗是均勻的）
    
    式中：D——年貶值額；
    C——建筑物的重新建造成本；
    S——建筑物的凈殘值；
    N——建筑物的耐用年限；（注意不能大于土地的尚可使用年限）
    R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。
    2、成新折扣法
    根據建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。
    建筑物價值=重置成本×成新率
    注意：投資利息的計算方法和不要忘記考慮開發(fā)利潤和土地增值收益。